2026年上半年
一、执行摘要
2026年上半年，成都商业地产市场延续深度调整态势，银行对商业地产的评估价持续下调。甲级写字楼平均租金降至82.53元/㎡/月，空置率维持在32%以上的高位。在"以价换量"的市场格局下，商业地产的实际成交价较历史峰值已回落15%-30%，直接传导至银行内部的评估系统。
核心结论：
- **评估价下调幅度**：成都多数商业地产项目银行评估价较2022-2023年峰值下调约20%-30%，部分远郊商铺及老旧写字楼评估价缩水超过35%
- **抵押率压缩**：商业地产抵押率普遍维持在评估价的5-6成，部分银行对非核心区域物业已将LTV（贷款价值比）下调至40%
- **续贷风险上升**：经营贷到期续贷时，因评估价下降导致的"贷款缺口"问题持续发酵，2025年成都个人经营贷不良率已升至1.22%
- **政策对冲**：2026年1月央行将商业用房购房贷款最低首付从50%降至30%，试图激活市场流动性，但评估价下调的惯性仍在延续
二、市场背景：成都商业地产2026年上半年运行概况
2.1 甲级写字楼市场：高空置率与租金下行的双重压力
根据戴德梁行2026年第一季度数据：
| 指标 | 2026年Q1 | 2025年Q4 | 2025年Q3 | 同比变化 |
|--------|----------|----------|----------|----------|
| 平均租金（元/㎡/月） | 82.53 | 84.0 | 82.1 | -10.0%（vs 2024Q3） |
| 空置率 | 32.17% | 31.8% | 36.0% | +6.0ppts（vs 2024Q4） |
| 新增供应（㎡） | 58,588 | 237,300 | 50,000 | — |
| 市场存量（万㎡） | 340.3 | 347.3 | — | — |
| 净吸纳量（㎡） | 33,214（转正） | 负增长 | -2,728 | 大幅改善 |
**关键观察**：
- 2026年Q1净吸纳量由负转正，主要受益于大面积"专业服务运营商"整租，真实企业需求依然疲软
- 租金已连续多个季度下行，2025年全年甲级写字楼租金累计跌幅达13.5%
- 未来三年年均新增供应超40万㎡，天府新区与金融城三期为供应主力，空置率预计两年内突破40%
2.2 优质零售地产市场：结构性分化加剧
| 指标 | 2025年末 | 同比变化 |
|---------|----------|----------|
| 平均空置率 | 11.1% | +0.5ppts |
| 购物中心首层平均租金 | 331.0元/㎡/月 | -7.2% |
| 市场总存量 | 1,229.2万㎡ | 全国第三 |
零售地产呈现"冰火两重天"：核心商圈（如春熙路、交子公园）优质资产仍具韧性，但非核心区域及老旧商业项目面临租户流失和租金腰斩的压力。
2.3 法拍市场：商业地产变现困难
2024年1-7月成都法拍市场数据显示商业地产流动性极弱：
- **商业房源挂拍**：3,663套
- **实际成交**：641套
- **清仓率**：仅17.5%（远低于住宅的48.5%）
- **平均成交折价率**：约70%-82%
案例：2026年4月，成都富力丽思卡尔顿酒店法拍以评估价9.617亿元的九折（8.655亿元）起拍，零报名流拍，反映出高净值商业地产的变现困境。
三、银行评估价下调的核心表现
3.1 评估价下调的量化表现
| 物业类型 | 2022-2023年评估价水平 | 2026年评估价水平 | 下调幅度 | 抵押率 |
|----------|----------------------|------------------|----------|--------|
| 核心商圈甲级写字楼 | 市场价的90%-95% | 市场价的70%-80% | -15%~-25% | 5-6成 |
| 非核心商圈写字楼 | 市场价的85%-90% | 市场价的60%-70% | -20%~-30% | 4-5成 |
| 核心商圈商铺 | 市场价的90% | 市场价的75%-80% | -10%~-15% | 5-6成 |
| 社区底商/远郊商铺 | 市场价的85% | 市场价的55%-65% | -20%~-35% | 4-5成 |
| 公寓/商住两用 | 市场价的80% | 市场价的60%-70% | -15%~-25% | 4-5成 |
**案例实证**：
- 成都某商铺市场成交价约500万元，银行评估价仅350万元，贷款缺口达150万元
- 成都高新区商业房产的银行折损系数约为0.65（即评估价仅为市场价的65%）
- 成都主城区商铺因业态饱和，处置折价率降至45%，银行LTV进一步压缩至40%
3.2 银行评估价下调的动态机制
银行评估系统并非静态定价，而是动态追踪市场数据：
1. **成交数据追踪**：系统主要参考3个月、6个月、12个月内的历史成交数据
2. **挂牌价格参考**：二手房挂牌价的下调会直接影响评估系数
3. **区域修正系数**：不同子市场设置差异化折损系数，如成都高新区商业房产折损系数为0.65
4. **业态风险调整**：商业地产的折损系数显著高于住宅（住宅通常为0.9-1.05，商业为0.65-0.8）
5. **银行风控加成**：在基础评估价之上，银行再根据不良贷款率、区域风险等因素进一步下调授信评估价
四、银行调低评估价的驱动因素
4.1 直接因素：市场基本面的恶化
（1）租金收入持续萎缩
收益法是商业地产评估的核心方法之一：
> 评估价值 = 年净租金收入 / 资本化率（Cap Rate）
- 2025年成都甲级写字楼租金同比下跌7.2%-13.5%
- 净租金收入下降直接导致收益法估值缩水
- 即使Cap Rate维持不变，租金下跌10%意味着评估价同步下跌10%
（2）空置率攀升导致资产流动性下降
- 成都甲级写字楼空置率从2024年的约27%升至2025-2026年的32%-36%
- 高空置率意味着资产变现难度加大，银行在处置抵押物时面临折价压力
- 2024年成都法拍商业房源清仓率仅17.5%，处置周期长达9-15个月
（3）实际成交价格下行
- 成都多数小区商业地产价格仅为2022-2023年的"七八成"
- 市场比较法下，可比案例成交价下降直接拉低评估基准
- "以价换量"成为市场主旋律，账面租金与实际成交价背离加大
4.2 制度因素：银行风控体系收紧
（1）"超融"限制政策
2024年初以来，监管部门要求银行限制"超融"（超额融资）现象：
- 此前部分银行通过高评估价实现住宅7成、商业6成的抵押率
- 2024年后银行大幅下调评估价，从"高评高贷"转向"审慎评估"
- 成都商业银行对商业地产的抵押率已从普遍的6成压缩至5成甚至4成
（2）不良贷款率上升的压力
成都银行2025年年报显示：
- 个人经营贷款不良率从2024年的0.97%升至2025年的1.22%
- 个人购房贷款不良率从0.78%升至1.15%
- 抵押贷款（占总贷款19.40%）质量承压，倒逼银行收紧评估标准
（3）法拍处置折价率的警示
成都主城区商铺的AMC处置折价率已降至45%，意味着银行在处置抵押物时可能只能收回评估价的45%。为覆盖风险敞口，银行必须在源头压低评估价。
4.3 宏观因素：商业地产周期的结构性调整
- **供应过剩**：成都全口径优质办公楼存量突破3,000万㎡，居中西部首位，2026年仍有超60万㎡在途供应
- **需求降级**：企业办公预算紧张，"节降型搬迁"需求占比46%，退租主力（专业服务、科技、零售）退租率均超20%
- **外资出逃**：外资连续四年净卖出内地商业地产，2024年净卖出额达112亿美元，写字楼为重灾区
- **电商冲击**：零售地产中传统业态（儿童服务、鞋服、汽车）需求减弱，社区商铺空置率攀升至28%的历史峰值
五、对各方的影响分析
5.1 对借款人的影响：续贷"价格差"危机
**经营贷续贷困境**：
- 假设2021年某业主以评估价1,000万元的商业地产抵押，按6成贷款获得600万元经营贷
- 2026年到期续贷时，评估价下调至700万元，按6成只能贷款420万元
- **续贷缺口**：180万元需业主自筹，对中小企业现金流构成巨大压力
**应对策略**（市场实践）：
1. **人工复核评估**：申请评估公司重新上门，修正系数可从0.95调至1.02，提升评估价约7%
2. **债务展期**：将3年续贷期延长至5年，或申请"无还本续贷"
3. **组合融资**：抵押贷+信用贷组合，弥补评估价下降缺口
4. **补差额分期**：部分银行允许分6个月补足本金缺口
5.2 对银行的影响：风险与博弈
**短期风险**：
- 若大量经营贷续贷失败，可能触发连锁违约
- 法拍市场承接力不足，抵押物处置周期长、折价率高
- 成都银行2025年个人经营贷不良率已升至1.22%，趋势未止
**银行的对冲手段**：
- 推行"先息后本"、"降供免法拍"等纾困政策，延缓风险暴露
- 对核心商圈优质资产维持相对宽松评估，对远郊/老旧物业收紧
- 引入"白名单"机制，对高新技术企业等优质客户允许最高7-10成抵押
5.3 对商业地产市场的影响：价格发现与流动性
**正面效应**：
- 评估价下调倒逼资产价格回归理性，加速市场出清
- 降低"房融客"投机空间，减少虚假交易
**负面效应**：
- 流动性陷阱：评估价下降→贷款额度下降→投资者购买力下降→成交价进一步下降→评估价继续下降
- 开发商和业主融资能力受限，存量改造和运营投入不足
六、趋势展望与建议
6.1 2026年下半年至2027年展望
| 情景 | 概率 | 核心判断 |
|--------------------|--------------------|--------------------|
| 基准情景（60%） | 高 | 租金继续小幅下行（3%-5%），空置率维持在32%-38%，评估价惯性下调5%-10%后趋于稳定 |
| 悲观情景（25%） | 中 | 经济恢复不及预期，空置率突破40%，评估价再下调10%-15%，法拍市场激增 |
| 乐观情景（15%） | 低 | 政策强力刺激见效，企业需求回暖，租金止跌，核心资产评估价企稳回升 |
6.2 对不同主体的建议
对商业地产业主/投资者
1. **提前规划续贷**：经营贷到期前6个月开始与银行沟通，评估最新可贷额度
2. **补充经营流水**：真实经营数据是争取人工复核评估价的关键筹码
3. **择机优化资产**：非核心区域、老旧物业应考虑趁流动性未完全枯竭时出清
4. **关注政策窗口**：2026年1月商业用房首付降至30%的政策可能带来交易活跃度提升
对银行及金融机构
1. **差异化评估体系**：核心商圈与非核心商圈、甲级与乙级写字楼应设置差异化折损系数
2. **动态监测预警**：建立商业地产租金、空置率、法拍成交率的季度监测机制
3. **主动纾困优于被动处置**：对有真实经营的借款人，展期、重组优于直接法拍
4. **拓展REITs等退出渠道**：支持符合条件的商业项目发行REITs，降低对抵押物处置的依赖
对政策制定者
1. **加快"商改租"试点**：将存量低效写字楼、商业改造为保障性租赁住房，既去化库存又盘活资产
2. **优化法拍流程**：简化商业物业法拍程序，降低交易成本和不确定性
3. **引导民间AMC介入**：支持地方资产管理公司批量收购银行商业不良资产，加速风险出清
七、数据来源与局限性说明
**数据来源**：
- 戴德梁行《2025年成都商业地产市场年度报告》及2026年Q1季报
- 高力国际《2025年第三季度成都写字楼市场报告》
- 仲量联行《2024年成都商业及物流地产市场报告》
- 第一太平戴维斯《2025年第一季度成都房地产市场回顾》
- 成都银行（601838.SH）2025年年度报告
- 中指研究院法拍市场监测报告
- 中国人民银行及国家金融监督管理总局政策文件
**局限性**：
- 银行内部评估价数据不公开，本报告通过市场访谈、助贷机构信息及公开案例推断
- 不同银行（国有大行、股份制、城商行）的评估标准差异较大，本文呈现的是市场主流水平
- 2026年数据目前仅更新至Q1，全年趋势存在不确定性
*报告编制时间：2026年6月30日*
*本报告仅供参考，不构成投资或信贷决策依据*