全国存量资产行业深度调研报告（2026）

黄浦开江／文

      研究范围：全国央国企、地方城投平台、金融资本、产业资本持有全品类存量资产（基建、不动产、产业园区、闲置低效资产、公用事业、不良资产等）。

      核心维度：市场格局、资产价值总量、当前行情、底层运营逻辑、标准化盘活方案、中长期发展趋势、行业痛点与机遇！

一、报告摘要

      我国经济正式由增量开发全面转入存量运营时代，国有资本是存量资产绝对持有主体。截至2025年末，央企资产总额突破95万亿元，全国地方国企总资产接近300万亿元，央国企合计持有全国超75%具备可盘活价值的实物与经营性存量资产，是存量领域资产规模最大、掌控力最强的市场主体；险资、AMC、产业基金、头部民营资管构成第二梯队资本方；民企自有存量、居民不动产存量流动性偏低、市场化盘活程度有限。

      政策层面以国办19号文、十五五国资改革方案、城市更新行动意见为顶层纲领，将存量盘活纳入国企刚性考核（2026年低效资产盘活率要求80%以上），配套公募REITs、资产基金、产权交易、并购重组、城市更新五大工具矩阵，推动存量从“闲置沉淀”转向“价值循环” 。

      当前市场呈现强政策驱动、央国企供给放量、资本分层分化、资产价值重构四大特征：优质现金流资产（高速、储能、保障房、高标仓）交易火热；大体量低效商办、老旧闲置非主业资产流拍率走高；行业底层逻辑彻底由“拿地开发增值”切换为“运营创造现金流+证券化退出”双循环模式。

      中长期趋势判断：

      1）国资持续瘦身归核，非主业、低效资产持续出清，存量供给持续扩容；

      2）公募REITs扩容扩募常态化，成为标准化核心退出通道；

      3）专业化资产运营平台、S基金、城市更新片区综合开发成为主流模式；

      4）数字化确权、资产价值重估、ESG绿色存量资产成为价值定价新标准；

      5）区域分化加剧，长三角、粤港澳、成渝、京津冀四大城市群流动性显著优于三四线城市。

二、全国存量资产整体市场现状与主体格局

（一）存量资产总体价值规模与结构划分

1. 存量资产总盘分层测算

1）国有存量资产（央企+地方国企/城投）：合计近395万亿元

      央企95万亿元：覆盖交通基建、能源、水利、产业园、自有酒店、办公楼、闲置土地、新能源场站、铁路管网等；国资委硬性要求2026年末88%资产归集20大核心主业，大量酒店、文旅、商贸、低效地产、边缘新能源股权集中剥离出清。

      地方国企/城投近300万亿元：核心为城市基础设施（市政道路、管网、污水处理、垃圾焚烧）、保障房、老旧厂房、城市商业物业、片区土地储备、园区平台资产，是地方债务化解、财政增收核心载体。

2）金融类存量资产（AMC、银行抵债、险资自持）：约35万亿元

      四大AMC、地方资产管理公司持有不良不动产、债权类存量；险资自持商办、仓储、公募REITs底层资产，2026年险资专项并购基金持续扩容，重仓高现金流存量物业。

3）民营市场存量资产：约150万亿元

      包含房企自持商业、民营产业园、居民住宅存量、私营工业厂房，普遍存在权属复杂、债务叠加、运营能力弱、流动性不足问题，市场化盘活难度显著高于国资标的。

2. 存量资产细分赛道结构（按价值占比）

      1）基础设施存量（48%）：高速、轨道交通、清洁能源、水利、管网、IDC、仓储物流，现金流稳定、最受资本青睐，公募REITs核心底层资产；

      2）不动产存量（32%）：写字楼、购物中心、酒店、保障性租赁住房、老旧厂房、闲置土地，分化最严重，核心一二线优质物业溢价、三四线大体量物业折价流拍；

      3）产业类低效存量（12%）：国企非主业资产、僵尸企业厂房、低效工业用地、闲置文旅资产，政策强制出清，供给持续放量；

      4）不良债权+特殊资产（8%）：银行抵债、司法拍卖、违约项目资产包，以折价收购、债务重组为主要盘活方式。

（二）市场核心参与主体掌控格局（掌控量、话语权对比）

1. 第一梯队：央企（存量规模最大、政策资源最强、标准化资产最多）

      代表主体：中国诚通、中国国新两大国资运营资本平台（统筹央企重组、存量剥离、产业基金运作，累计撬动社会资本超1.5万亿）；三峡、国网、中铁、中交、华润、保利等产业央企，内设专属资产管理公司承接集团闲置资产处置 。

      掌控优势：资产权属清晰、证照完整、合规风险低、单项目体量巨大，是公募REITs发行主力；具备跨区域整合、产业导入、低成本融资能力；政策考核倒逼持续释放大量可并购标的。

      2026年核心动作：全面剥离非主业，批量挂牌酒店、写字楼、低效光伏风电股权；同类基建资产横向整合打包申报REITs；设立存量盘活专项基金引入社会资本共营。

2. 第二梯队：地方国企/城投平台（区域存量绝对掌控者）

      代表主体：各地国有资本运营集团、城市发展集团、园区投资集团（渝富控股、湖北联投、上海国投、广州城发等）；

     掌控优势：垄断本地市政、土地、老旧厂房、保障房资源，掌握城市更新片区开发权限；可联动地方财政、自然资源局完成土地变性、确权、规划调整，适合片区综合盘活；

      现存痛点：大量资产无经营性现金流、依附财政补贴、隐性债务压力大，单一资产盘活资金缺口高，依赖基金、REITs缓释债务。

3. 第三梯队：专业资本方（承接存量、提供资金与运营能力）

      1）保险资金：长期低成本资金，偏好稳定租金/收费现金流资产，2026年密集设立不动产并购基金，主攻高标仓、核心城市购物中心、保障房REITs底层资产；

      2）四大AMC+地方资管：主打不良存量、债务纾困，通过债权收购、债转股、资产重整盘活问题资产包；

      3）市场化产业基金/S基金：弘毅、太盟、高和、城发基金等，聚焦商业改造、产业园升级、新能源存量并购，配套轻资产运营输出；

       4）券商资管、公募REITs管理人：负责存量资产证券化标准化退出，是连接一级存量市场与二级市场的核心通道。

4. 第四梯队：民营运营主体与外资

      民营资管仅能承接中小体量、低门槛存量改造项目，资金成本高、融资渠道受限；外资基金逐步收缩国内大体量资产，转向细分小而美物业，整体市场话语权持续下降。

（三）当前行业核心现状特征（截至2026年6月）

1. 供给端：国资存量集中放量，低效资产进入批量处置周期

      十五五改革硬性指标落地，央企、地方国企建立低效资产台账，年度挂牌、划转、转让规模同比提升40%以上；大量闲置酒店、老办公楼、低效工业用地涌入产权交易所，供给过剩导致非核心区域资产估值下行。

2. 需求端：资本分层分化，现金流为王

      刚需赛道：高速、储能、高标仓储、保障性租赁住房、污水处理，机构争抢，估值溢价，REITs发行认购倍数持续走高；

      谨慎赛道：3亿以上大体量商场、远郊写字楼、传统酒店，流拍率超90%，资本观望，只接受深度折价；

     下沉赛道：县域小型物业、厂房、社区商业，门槛低、回报稳定，中小产业资本持续布局。

3. 交易结构变化：从单一买卖转向“收购+改造+运营+证券化”全周期操作

     单纯资产转让占比持续下降，带运营托管、基金共投、扩募储备的打包项目成为市场主流；资本不再赚取资产买卖价差，核心收益来自长期运营租金、资产增值、REITs上市退出溢价。

4. 区域严重分化

      长三角、粤港澳、京津冀、成渝四大城市群存量资产流动性、估值、成交规模占全国60%以上；三四线城市存量资产普遍现金流薄弱、接盘方稀缺，盘活高度依赖地方政府专项政策支持。

5. 核心痛点普遍存在

      ① 确权障碍：大量老资产历史遗留证照不全、土地性质混杂、抵押担保多层叠加，无法标准化融资；

      ② 运营短板：央国企重建设、轻运营，缺乏市场化招商、业态升级、数字化管理能力，资产租金收益率偏低；

       ③ 退出渠道不均衡：优质基建REITs通道通畅，商业、老旧厂房证券化门槛高；

       ④ 资金错配：存量改造周期3-8年，短期银行贷款期限不匹配，长期低成本资本供给不足；

      ⑤ 合规红线严格：国资转让、资产评估、产权挂牌流程繁琐，严防国有资产流失，限制灵活操作空间。

三、2026年存量资产市场行情走势分析

（一）资产估值行情分化走势

1. 优质经营性基建资产：估值稳步上行

      高速、新能源、高标仓、污水固废、保障房，现金流年化4%-6%，机构长期配置需求旺盛，近一年资产估值上涨5%-12%；公募REITs二级市场稳定溢价，一级市场收购报价持续走高。

2. 核心城市成熟商业物业：估值震荡企稳

      一线、强二线核心商圈写字楼、购物中心，经过3年价格回调后止跌，优质改造标的估值小幅修复；非核心商圈商办持续折价，租金下滑带动资产估值下行10%-25%。

3. 低效闲置、非主业国资资产：估值持续承压

      无稳定现金流老旧厂房、老酒店、远郊闲置楼宇，供给量大、运营改造成本高，挂牌普遍折价30%-60%成交，内部划转成为优先处置方式。

4. 不良特殊资产：折价收窄，竞争加剧

      银行不良资产包投放规模稳定，AMC、市场化基金同台竞价，过去深度折价空间压缩，行业收益率收窄，倒逼机构配套运营增值提升收益。

（二）交易规模行情

      1. 产权交易所国资存量转让：2025年全年交易规模12847亿元，2026年全年预计14042亿元，同比增长9.3%，国资剥离贡献主要增量；

      2. 公募REITs发行：截至2026年5月，累计上市超120单，底层存量资产总规模超4000亿元，2026年扩募、新发行项目数量同比提升50%，产业园、储能、保障房为新增主力；

       3. 存量并购基金规模：险资、地方国资基金集中落地，单只基金规模50-100亿元区间为主，全年存量并购基金新增募资规模预计超3000亿元；

       4. 城市更新存量改造交易：2025年3万方以上商业新开项目中存量改造占比20%，2026年持续提升，老旧小区、工业遗产、片区综合改造成为地方盘活核心抓手。

（三）资金端行情趋势

       1. 长期低成本资金持续流入存量赛道：险资配置不动产比例提升，基建、REITs纳入标准化固收配置；

       2. 短期债权融资收紧：银行对纯商办、无收益闲置资产贷款压缩，仅支持配套运营改造、REITs储备类项目；

      3. 股权类基金偏好分阶段投入：采用“改造投入+运营分红+上市退出”分层收益结构，降低单一阶段风险；

      4. S基金兴起：聚焦存量REITs份额、成熟产业园基金二手份额转让，打通存量资本二级市场流通。

四、存量资产底层运营核心逻辑与价值定价体系

（一）底层核心运营总逻辑：三资三化闭环逻辑（全国通用底层框架）

      资源资产化→资产资本化→资本循环化，完整闭环三步：

1. 资源资产化（基础确权环节）

      对闲置土地、厂房、市政设施、国企非主业资源完成确权、评估、办证、剥离历史债务，将无账面价值的“沉睡资源”转化为可计量、可交易、可抵押的标准化实物资产；核心解决权属不清、账实不符、历史抵押三大障碍。

2. 资产资本化（增值运营环节）

      通过改造升级、业态重构、市场化运营提升资产稳定现金流，依托基金、ABS、CMBS、银行长期贷款注入杠杆资金，放大资产收益；核心公式：资产价值=稳定年现金流/资本化率，现金流是决定资产估值唯一核心变量。

3. 资本循环化（退出回流环节）

      通过股权转让、产权挂牌、公募REITs上市、基金份额转让、S基金接盘实现资本退出，回收资金反哺新项目投资，形成“盘活-回款-再投资”资金循环，从一次性处置转为长期滚动运营。

（二）存量资产价值定价核心逻辑（区别于增量开发）

      增量开发定价逻辑：土地增值预期；

     存量资产定价逻辑：现金流永续贴现+资产重置残值+政策红利溢价，三大定价因子：

1. 核心因子：持续稳定经营性现金流

      年化净现金流越高、波动越小、租期/收费年限越长，资本化率越低，资产估值越高；基建类资产资本化率3.5%-5%，商业物业5%-7%，低效闲置资产8%-12%。

2. 修正因子：改造成本与运营提升空间

      老旧资产需扣除改造、维修、招商、人员运营成本；具备业态升级、产业导入、土地变性潜力的资产存在增值期权溢价。

3. 风险折价因子：权属、债务、区域、政策风险

      证照不全、多层抵押、三四线城市、规划受限资产，给予15%-50%风险折价；国资合规清晰、政策重点支持赛道（绿色基建、保障房）给予5%-10%政策溢价。

（三）分层运营底层逻辑（按资产类型差异化逻辑）

1. 经营性基建存量（高速、储能、污水、高标仓）

      底层逻辑：稳定收费现金流+低运营成本+长期特许经营权，无需大规模改造，核心运营动作是降本增效、扩容扩能、打包申报REITs实现一次性大额回款；适合长期持有、标准化证券化退出。

2. 城市不动产存量（商办、酒店、产业园、保障房）

      底层逻辑：空间改造+业态迭代+精细化租赁运营，依赖运营能力提升租金坪效；写字楼升级智慧办公、商场引入体验业态、厂房转型专精特新产业园，通过租金上涨实现资产增值，成熟后CMBS/REITs退出。

3. 低效闲置/非主业国资存量（老厂房、闲置楼宇、低效用地）

      底层逻辑：债务剥离+功能转型+产业导入，先清理历史负债、完成土地性质调整，再导入新兴产业、租赁、文旅业态，降低资产闲置率；短期现金流薄弱，收益来自土地增值、政府补贴、长期产业税收返还。

4. 不良特殊存量资产包

      底层逻辑：债务重整+资产拆分处置，折价收购债权，通过和解、抵债、司法处置拆分优质现金流资产与残值资产，优质资产自持运营，残值资产快速转让回笼资金。

五、全国存量资产主流标准化盘活实操方案

方案一：资产证券化方案（公募REITs、CMBS、类REITs、ABS）

1. 公募基础设施REITs（最优标准化退出工具）

      适用资产：高速、产业园、仓储、保障房、清洁能源、污水处理等具备连续3年稳定现金流资产；

      操作路径：设立SPV装入底层资产，公募基金上市发行，向公众募资，原始权益人回收70%-90%资金用于新项目；

     优势：一次性大额回款、降低资产负债率、拓宽长期资本渠道；

     主体：央企、省级城投为发行主力，2026年扩募机制全面放开，成熟项目可二次募资改造升级。

2. CMBS/持有物业ABS

     适用：核心城市写字楼、购物中心、酒店；

      逻辑：以物业租金现金流为还款来源发行债券，不转移资产所有权，仅融资不退出；适合短期改造资金补充。

方案二：国有资产市场化整合与转让

1. 集团内部专业化整合（央企主流）

      设立专属资产管理平台，集团内跨子公司划转同类低效资产，统一改造运营，减少同质化闲置；如三峡资产、各省能源集团资管平台模式。

2. 产权交易所挂牌转让

      适用：非主业闲置资产、低效股权、小型厂房楼宇；全流程公开评估、竞价，满足国资合规要求；2026年线上电子挂牌全面普及，全国产权市场互联互通。

3. 混合所有制改革

      引入产业资本、运营方参股存量项目，民企输出运营能力，国资保留控股权，共享租金增值收益，降低国企运营负担。

方案三：存量盘活产业基金模式（当前市场最主流组合方案）

1. 政府引导基金+社会资本并购基金

      地方城投/央企出资20%-30%作为劣后，险资、市场化基金出资70%优先级，设立专项存量盘活基金，收购片区资产包统一改造运营；典型如重庆200亿直投撬动400亿社会资本模式。

2. S二手份额基金

      收购成熟REITs、存量并购基金存量份额，为一级市场资本提供中期退出通道，提升全市场资产流动性。

3. 城市更新专项基金

      针对老旧小区、工业遗产片区，统筹拆迁、改造、配套建设，结合保障性租赁住房、产业导入平衡现金流。

方案四：专业化轻资产运营托管方案

      适用：国企自有商办、园区、酒店，无市场化运营团队；

     操作：引入头部商业管理、产业园运营机构，输出招商、数字化管理、业态升级全流程服务，收取基础管理费+超额租金分成；无需转让资产所有权，快速提升现金流，为后续证券化储备优质标的。

方案五：PPP存量转型、片区综合开发、资产置换

      1. 存量PPP改造：将原有政府补贴类存量项目引入社会资本运营，减少财政支出，提升收费效率；

      2. 资产置换：国企闲置低效土地与优质经营性资产跨区域、跨集团置换，优化资产结构；

      3. 老旧厂房工业遗产活化：改造文创园、科创孵化器，享受城市更新税收、土地政策补贴。

方案六：不良资产债务重组盘活（AMC主导）

      收购银行不良债权，通过债转股、延期还本、资产抵债、司法重整剥离存量项目高额负债，修复资产现金流后再运营或转让，解决高负债沉淀资产盘活难题。

六、存量资产中长期发展趋势（2026-2030）

趋势1：国资存量供给持续扩容，行业进入大规模出清周期

       十五五国企改革刚性考核落地，央企非主业剥离、僵尸企业出清、地方城投债务化解三重驱动，未来3年低效存量资产持续涌入市场；国有资本持续向基建、战略性产业集中，非核心不动产、文旅、商贸资产批量市场化流通。

趋势2：公募REITs市场全面扩容，成为存量盘活核心枢纽

      REITs立法加速推进，资产范围拓展至消费基础设施、新能源、数据中心；扩募常态化，形成“收购改造-上市-扩募再投资”闭环；险资、养老金长期配置增量入场，二级市场流动性持续提升。

趋势3：专业化资产运营成为存量价值核心竞争力

      行业彻底告别“重资产囤地套利”，运营能力决定资产估值；央国企加速成立市场化资管子公司，第三方专业运营机构市场份额持续提升；数字化资产管理平台全覆盖，资产线上确权、租金监测、现金流预测标准化。

趋势4：绿色、算力、保障房成为存量黄金赛道

      双碳政策驱动风电光伏、储能、污水环保存量资产持续增值；数字经济带动IDC高标仓储存量需求；保障性租赁住房作为民生类存量，具备政策托底、税收优惠、REITs优先支持三重红利，资本长期布局。

趋势5：区域分化进一步加剧，城市群存量价值持续走高

      人口持续向长三角、粤港澳、成渝、京津冀集中，核心城市存量物业租金、流动性持续优于三四线；三四线存量盘活高度依赖政府专项债、片区更新政策，纯市场化资本参与意愿偏弱。

趋势6：多层次资本闭环体系成型，S基金、不动产私募基金规模化发展

      一级并购基金、REITs二级市场、S二手份额基金打通完整退出链条；长期资金（险资、养老金）占比持续提升，短期高息资金逐步退出市场，行业融资成本中枢下行。

趋势7：数字化确权与资产价值标准化体系建立

      全国统一国有资产数字化台账落地，完成所有央国企存量资产线上登记、动态估值；资产ESG评价纳入定价体系，绿色低碳存量资产获得融资、证券化政策倾斜。

趋势8：合规体系持续完善，国资盘活精细化监管落地

      资产评估、产权交易、REITs国有股权转让规则细化，严防资产流失；禁止账面式虚盘活、隐性担保、抽屉对赌，倒逼行业从短期资产倒卖转向长期价值运营。

七、行业风险、机遇与实操建议

（一）核心行业风险

      1. 政策风险：地方土地规划、不动产调控、国资监管政策调整，影响资产改造、转让、证券化进度；

      2. 现金流风险：商业物业消费复苏不及预期，租金下滑导致资产估值缩水；

      3. 债务风险：城投存量资产绑定地方隐性债务，融资渠道收紧；

      4. 合规风险：老资产历史证照、抵押、职工安置遗留问题引发处置停滞；

      5. 流动性风险：三四线大体量低效资产接盘方稀缺，长期无法退出。

（二）行业核心机遇

      1. 政策红利：从中央到地方持续出台盘活激励政策，专项债、税收减免、土地变性绿色通道配套；

      2. 供给红利：央国企大规模剥离释放大量权属清晰、风险可控优质标的；

      3. 工具红利：REITs、产业基金、产权市场多层次退出渠道打通，资本循环闭环成型；

      4. 转型红利：城市更新、工业升级、数字基建、绿色能源四大赛道存量改造具备长期增值空间。

（三）分主体实操建议

      1. 央国企端：加快存量数字化台账梳理，分赛道分类处置；优质现金流资产储备申报REITs，低效非主业资产打包设立并购基金引入社会资本共营，搭建内部专业资管平台统一运营。

      2. 产业资本/基金端：聚焦四大城市群基建、保障房、高标仓、IDC优质存量；规避三四线大体量无改造潜力商办；采用“基金收购+运营托管+REITs退出”组合模式对冲风险。

      3. 地方城投平台端：联动自然资源局完成闲置土地确权，以片区综合开发打包存量资产，对接省级国资引导基金降低自有资金投入，依托城市更新政策平衡项目收益。

      4. 运营服务商端：深耕产业园、保障性租赁住房、商业改造细分赛道，输出标准化轻资产管理体系，绑定央国企、基金长期合作。

八、报告结论

      当前全国存量资产市场以央国企绝对主导、政策强力驱动、现金流价值重构、工具多元闭环为核心特征，总盘近400万亿国有存量构成行业基本盘，是未来5-10年国内资本运作、城市发展、国企改革核心主战场。

      市场行情呈现明显结构性分化：稳定现金流基础设施、核心城市保障仓储类资产持续走强，低效大体量商业、远郊闲置资产估值承压；底层运营逻辑彻底完成从土地增值向现金流运营的切换，资产证券化、产业并购基金、专业化运营三大模式成为标准化盘活主流方案。

      中长期看，存量资产行业将持续扩容、规范化、专业化，绿色基建、算力仓储、保障性租赁住房为确定性高景气赛道；具备完整“收购-改造-运营-证券化退出”全链条能力的央国企资管平台与头部产业基金，将持续占据行业核心话语权，单纯买卖资产的粗放模式逐步被市场淘汰。（完）

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