2026年上半年物业行业发展规模有上升，有下降；有盈利，有亏损。

一、2026年上半年物业行业关键数据概览

根据中物智库及中指研究院发布的最新行业数据，2025年全国物业行业总营收约1.83万亿元，同比增长4.06%。百强企业营收均值达16.60亿元，同比增长3.44%。在收入结构方面，基础服务收入占比已达85.15%，同比提升1.44个百分点，而增值服务占比则同比下降1.23个百分点。盈利能力方面，百强企业毛利率为19.02%，同比下降0.85个百分点，但净利率微增0.03个百分点至5.01%，实现了2022年以来首次正增长。

 运营指标方面：百强物业费收缴率已降至87.32%且持续下滑，项目留存率降至95.69%。从市场拓展来看，2026年5月TOP50企业新增合约面积约5562万平方米，金地、招商积余、中海、绿城单月新增均超300万平方米。值得关注的是，2026年一季度监测到的住宅物业主动撤场项目达212个，同比显著增长，2025年全国超1200家物业公司注销，2026年一季度新增注销超400家，行业出清持续加速。

二、2026年上半年营收增长的核心驱动因素

综合上半年数据，营收增长的逻辑已从“规模扩张”全面转向“质量提升”，具体体现在以下三个方面：

第一，基础服务回归主业，成为最稳定的收入“压舱石”。行业共识已从追求多元化彻底转向“回归服务本质”。2025年百强企业基础服务收入占比达85.15%，同比提升1.44个百分点，贡献了绝大部分收入和利润。头部企业在非住业态（医院、学校、产业园等）的拓展仍在加速，这类项目单价高、收缴率相对稳定，成为拉动营收增长的重要引擎。

第二，主动“做减法”优化项目组合，有效提升了经营质量。2026年上半年最引人注目的现象是头部企业主动大规模撤场。2025年至2026年3月，监测到的住宅物业撤场案例达212个，万科、中海、华润、碧桂园服务等头部企业均在收缩低效项目。2025年中海物业退盘5560万平方米，碧桂园退出超8000万平方米。虽然管理面积增速降至1.69%，但通过“止损撤场”，企业正在提升有效规模的质量，这也是营收增速（3.44%）能跑赢面积增速（1.69%）的核心原因。

第三，净利润实现2022年以来首次正增长，拐点初现。2025年百强企业净利润同比增长4.03%，尽管毛利率仍在下滑，但净利率微增0.03个百分点至5.01%，这是一个微弱但积极的信号，表明企业的成本控制和项目优化开始见到成效。不过需要警惕的是，2026年一季度A股6家上市物企的经营性现金流均为负数，资金链压力依然严峻。

三、维持500强排名的利弊分析

在行业深度变革期，保住头部排名的位置意味着“名”与“利”之间更复杂的博弈。

（一）有利的一面：获取结构性红利

在品牌与资源方面：头部企业在规模、品牌和资金上更具优势，能更好地抵御收缴率下滑等风险，经营稳定性显著优于中小物企。2024年营收500样本企业中，前20家企业贡献了500强近半数营收（49.47%），前100家贡献了超四分之三（75.92%），头部集中效应持续强化。

在新兴赛道方面：排名靠前的企业有更多资源投入到城市更新、社区养老托育等政策红利领域。2026年上半年，“物业服务进家庭”已写入“十五五”规划，11部门联合发文推进，长护险制度落地为“物业+养老”打通了支付端。头部企业凭借品牌、资本和科技优势仍在加速扩张，2026年5月TOP50企业新增合约面积5562万平方米，保持排名意味着在这些新兴赛道上具备更强的拿单能力。

在资产溢价方面：研究表明“好服务”能直接驱动资产价值，物业费每提高1元/平方米·月，对应房价上涨约5.3%。头部品牌更容易获得业主信任，在存量项目“换手率”提升的背景下，有机会接管更多优质项目。

（二）不利的一面：陷入“规模陷阱”的风险

在盈利压力方面：维护庞大规模的运营成本高昂。百强企业营业成本率达80.98%，毛利率连续下滑至19.02%，净利率仅5.01%。简单维持大规模可能导致利润被高昂的管理成本和低效项目持续侵蚀。

在劣质项目拖累方面：为了维持500强的规模门槛，企业可能被迫承接或保留部分低利润、纠纷多的项目。尤其老旧小区和三四线城市项目，很多处于微利或亏损状态。百强物业费收缴率已降至87.32%且持续下滑，这些低收缴率和低满意度的项目会拖累整体品牌形象，甚至引发“服务降级—业主拒缴”的恶性循环。

在转型惯性阻力方面：规模庞大的头部企业在进行战略转型时，体量巨大导致“船大难掉头”。头部企业正在用“主动撤场”来对冲这一风险，但撤场本身也会影响排名，需要在维护现有体系和探索新业务之间进行艰难的平衡。

四、下一步发展方向：2026年上半年的明确信号

第一，“物业+”生活服务从政策倡导走向规模化落地。2026年上半年最大的政策突破是“物业服务进家庭”写入“十五五”规划，11部门联合发文推进，长护险制度落地为“物业+养老”打通了支付端。头部企业已率先布局，绿城椿龄康养建成119个长者友好园区，招商积余推出心脑健康防护专项行动。这标志着增值服务从过去的“撒网式”探索，转向围绕“一老一小”的政策驱动型、可付费的规模化业务。

第二，老旧小区改造释放“改管一体化”新空间。2025年全国新开工改造老旧小区2.71万个，“十五五”期间将继续改造11.5万个小区。物业企业的机会在于参与前期改造咨询、中期施工协调、后期长效管理的全链条服务。保利物业的“团购物业”模式（将“老小散”小区打包管理）、万物云的“理想之地”模式（政府授权、市场化运营）已跑通“物业费+政府补贴+公共收益”的多元资金平衡机制。

第三，房屋全生命周期安全管理成为法定职责。《城镇房屋安全管理条例》已列入国务院立法计划预备项目。物业企业将承担更明确的房屋安全巡查、隐患排查、设施设备全周期健康管理的法定职责。这既是责任，也是机会——有能力做好“房屋体检”和设施运维的企业，将在存量房时代获得更强的议价能力和客户粘性。

第四，科技赋能从“降本工具”升级为“创收业务”。为对冲超50%的刚性人力成本，头部企业加速落地AI巡检、机器人、智能工单等技术。2025年上市物企平均管理费用已同比下降3.89%，百强企业员工数量已开始下降。头部企业如万物云的AIoT及BPaaS解决方案收入在2024年已达30.21亿元。数智化不仅是降本增效的工具，本身也可以成为对外输出的创收业务。

五、如何增值和保持规模：上半年的实践启示

策略一，继续“做减法”，保质量比保面积更重要。从“有项目就做”转向“选项目做”。2026年上半年头部企业的主动撤场已证明，退出低效项目是保持利润和品牌竞争力的必要手段。未来“规模”的价值不在于面积数字，而在于有效规模——高收缴率、高满意度、具备增值服务转化潜力的优质项目组合。对于老旧小区和三四线城市项目，需审慎评估盈利前景，果断止损是明智选择。

策略二，抢占“物业+”政策红利赛道。“物业+养老”“物业+托幼”“物业+家政”已从“可选项”变为“必答题”，且有长护险、政府补贴等制度化的支付保障。物业企业的核心优势是“距离近、响应快、信任度高”，这是任何外部机构难以替代的。做好基础服务是前提，业主信任越深，增值服务的转化空间越大。建议头部企业围绕“一老一小”深耕，建立专业服务能力和标准化运营体系。

策略三，深度参与城市更新与老旧小区改造。老旧小区改造后的长效管理是一个巨大的增量市场。物业企业需要从“等政府派单”转向“主动参与前期改造方案设计、中期施工协调、后期打包运营”的全链条服务，探索“物业费+公共收益+政府补贴”的可持续盈利模式。这不仅是规模增长的新来源，也是企业社会责任的体现。

策略四，用科技提升效率，对冲人力成本刚性上涨。通过数字化手段实现人均效能提升，头部企业已在人员优化方面取得成效。同时，将数字化能力对外输出，形成新的收入增长点。建议中小企业优先采用成熟的SaaS化物业管理系统，降低科技应用门槛。

六、总结

2026年上半年物业行业的关键词是“分化”与“重构”。营收增长的动力已从“规模扩张”彻底转向“质量提升”——基础服务回归主业、主动退出低效项目、抢占政策驱动新赛道。维持500强排名的核心，不再是比谁的面积大，而是比谁的服务好、运营精、转型快。未来的“规模”与“增值”，将建立在“有效规模”和“服务深度”之上。行业正处于从“地产附属”向独立“民生服务商”角色深刻转型的关键时期，唯有那些能够平衡好规模与质量、当下与未来、责任与效益的企业，才能在激烈的市场竞争中持续领跑。

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