01 五部门推进企业不动产“带押过户”改革

近日，自然资源部会同公安部、税务总局、市场监管总局、金融监管总局印发《关于做好企业购置不动产转移登记“高效办成一件事”的通知》，围绕企业购置不动产涉及的转移登记、抵押登记、申报纳税、贷款办理等环节，推出“一窗办理、集成服务”“登记税务协同”“登记金融协同”“全程网办、跨省通办”等改革举措。政策重点之一是深化企业“带押过户”改革，通过合并办理转移登记和抵押登记，推动借新贷与还旧贷无缝衔接，并探索跨银行抵押权转移、变更，降低企业在交易过程中“先还贷、再过户”所形成的过桥资金压力。

从实践操作看，“带押过户”有助于压缩企业不动产交易链条，降低交易性财务成本，并提升带抵押资产流转效率。《通知》同时鼓励引入预告登记，防止抵押权悬空风险，增强买卖双方及贷款银行的权利保障；并提出便利企业查询不动产自然状况、抵押、查封、居住权、预告登记等限制信息，为交易尽调和融资决策提供支持。部分地方实践已显示出降本增效效果，如郴州累计完成“带押过户”业务780余笔、涉及抵押金额4.4亿元，办理时间压缩至半个工作日；德州乐陵涉企业务办理时限缩短70%，累计办理126笔、涉及金额超7.4亿元。整体来看，该政策有利于提升企业不动产交易和融资便利度，也为产业地产运营、持有型物业盘活、REITs底层资产调整及不良资产快速处置提供更顺畅的制度环境。（中国政府网）

02 北京信达中心盘活落地

据北京市东城区官方信息，5月27日，北京信达中心正式发布写字楼、JW万豪酒店、东外39MALL商业等核心业态及运营时间表，商业部分计划于年底前开业。该项目位于北京东直门核心区，前身为长期停工的国盛中心，经历多年股权纠纷和建设停滞后，由中国信达于2015年通过特殊机遇投资方式介入，综合运用金融债权收购、非金债权收购、债务重组、追加投资和资产管理等手段推动项目重整。项目住宅“东外39号”已于2022年售罄并交付，回款约57亿元；14万平方米超甲级写字楼已于2024年入市，中国信达北京分公司、南商银行、国都证券等机构入驻；5万平方米JW万豪酒店和17万平方米东外39MALL也将陆续启幕，项目全业态落地后有望成为东城区重点楼宇和城市更新示范项目。

从盘活路径看，信达中心体现了“央企AMC主导+地方政府协调+市场化运营方参与”的存量资产重构模式。中国信达以约126.4亿元收购相关债权、股权及权益，并继续投入续建资金，推动项目在2019年复工、2021年完成规划调整、土地确权、地价款补缴等历史遗留问题处理，再通过住宅销售回款、写字楼招商、酒店商业持有运营等分业态方式逐步构建现金流。该案例表明，复杂不良资产处置的关键不只是低价收购，而在于解决权属、债务、规划、施工和运营等多重约束，并通过开发续建与长期经营实现资产价值修复。对特殊资产行业而言，信达中心为核心城市烂尾项目、低效楼宇和存量综合体盘活提供了较具代表性的实践样本。（不良资产头条）

03 华南城纾困案折射房企风险化解多重挑战

近日，深圳市特区建设发展集团有限公司公告称，公司于5月22日收到广州市中级人民法院民事判决书，判决特区建发及华南国际向深基华智支付21.11亿元股权回购价款。该判决目前为一审判决，尚未生效，特区建发表示公司生产经营正常，不影响已发行债券本息偿付。回溯来看，2022年，为纾困华南城，深圳国资旗下特区建发参与设立深基华智基金平台，并通过首期资金安排收购西安华南城69.35%股权，推动华南城成为较早引入地方国资实施战略重组的房企之一。此后，特区建发还通过支持美元债展期、受让物业公司股权、发起设立股权投资基金等方式，持续参与华南城流动性支持和项目盘活。2023年5月，中国信达通过股权投资方式参与深基华智基金首期纾困资金安排，并在交易文件中约定由特区建发及华南国际对优先级投资人的本息兑付承担差额补足义务，并在基金投资期满后按约定回购相关基金份额。由于后续华南城经营及债务重组压力仍未明显缓解，相关基金退出安排未能按期完成，深基华智遂向法院提起诉讼，围绕股权回购价款支付事项进入司法程序。

该案例反映出房企纾困项目在实际落地中面临的多重复杂因素。一方面，华南城债务结构较为复杂，境内银行债务、非标债务与境外美元债交织，境内外债权人对于资产处置、现金偿付和重组安排的诉求存在差异，导致整体重组协调难度较高；另一方面，商贸物流、仓储等底层资产在市场调整阶段流动性承压，资产处置进度和估值修复均会影响纾困资金退出。对后续房企纾困和特殊资产投资而言，该案例提示应在项目准入阶段加强底层资产价值评估、债务结构穿透和现金流测算，并在交易安排中进一步明确各方权责、风险分担、退出路径及违约处置机制，推动纾困资金支持与实质性资产盘活、经营修复更加有效衔接。（不良资产头条）

供稿：合规风险管理部