文章来源：畅所寓严
何谓跃迁？
即量子力学体系状态发生跳跃式变化的过程。原子在光的照射下从高（低）能态跳到低（高）能态发射（吸收）光子 的过程就是典型的量子跃迁 。
所以，老严粗浅的 理解，就是维度、路径、能量等级的变化，属于质变范畴，而不是量变。
01
租赁房发展概况
自2015年，首次提出租售并举，特别是十九大之后上升为国家战略后，租赁住房市场迎来了快速发展，但快速发展的同时也问题多多，矛盾突出。
2020年租赁矛盾集中爆发，由于突发的疫情，导致租赁公寓的商业模式和现金流受到了巨大挑战。其中，纳斯达克上市的“青客”、纽交所上市的“蛋壳”，都在当年纷纷暴雷，这带来了轻资产租赁企业的暴雷潮。当然，租赁房还存在“群租”、“改造不合规”、“租金贷”、“大幅涨价”、“高收低租”、“暴力清租”等情况。
近年，政府出台了一系列政策支持住房租赁市场的发展。在中央政策的指导下，全国超过 40 城市发布发展和监管细则，力求让租赁房市场逐渐正规经营，但收效并不明显。
02
保障性租赁住房时代的到来
2020年，中央首次提出保障性租赁住房的发展要求。
2021年07月02日，国务院办公厅发布《关于加快发展保障性租赁住房的意见》国办发〔2021〕22号，完善了保障性租赁住房的顶层设计。
至2021年年度，各地方均在制定地方政策。
03
跃迁，责任、使命与预期
老严在阅读了《关于加快发展保障性租赁住房的意见》（以下简称《意见》）之后，初步认为未来租赁房市场将出现本质化变化，简述如下：
市场定义的“跃迁”，从市场化到保障化
2021年07月22日，国务院办公厅印发《关于加快发展保障性租赁住房的意见》。
2021年8月31日，国新办就努力实现全体人民住有所居有关情况举行发布会。住建部表示“加快建立以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系”。
2021年10月21日至22日，住建部召开发展保障性租赁住房工作现场会。会议要求，要落实城市政府主体责任，科学确定“十四五”保障性租赁住房建设目标，落实好《意见》明确的土地、财税、金融等支持政策，建立健全保障性租赁住房工作领导小组等工作机制，完善住房租赁管理服务平台，加强对保障性租赁住房建设、出租和运营管理的全过程监督。保障性租赁住房不设收入线门槛 坚持小户型、低租金。
从《意见》和会议精神可以看出，保障性租赁住房将是“住房保障体系”的重要组成部分。就总量上来讲，十四五期间上海的保障性租赁住房目标47万套（间），占同期住宅供应量45%左右；广州、深圳计划新增保障性租赁住房分别为60万套（间）、40万套（间），均占新增住房供应总量的45%左右。
老严认为，保障性租赁住宅的政策是我国“住房制度改革”和“住房保障体系”的重要改革。十四五是保障性租赁住宅发展的重要时期，期间房源供给、优惠政策等均会向“保障”倾斜。
驱动资源的“跃迁”，从资本到资产
以往的租赁房发展模式，主要以中资产、包租为主，其驱动动力是资本，融资规模均达到几十亿元，最终沦落的一地鸡毛。
在《意见》里，共汇总了5类资源供给模式，包括：
集体用地建设；
闲置商办厂房等改租赁；
自有用地建设，包括划拨用地；
园区行政办公及生活服务配建，比例从7%提高到15%；
新增地块建设。
从以上5个供给模式，老严总结为：存量为主，增量为辅，要全力降低土地成本，未来租赁住房的发展资源核心在“谁有适合发展租赁住房的土地或房屋”。
参与主体的“跃迁”，从民企为主到国企为主
集体用地建设 | 商办存量改建 | 自有用地建设 （尤其是划拨用地） | 园区用地 | 新增用地 |
村镇集体企业 | 国企及民企 | 国企为主、产业型民企为辅 | 园区开发企业 | 国企为主 |
我们初步看看“5类供给模式”，基本的资源画像在国有企业或产业型企业为主。比如，自有用地建设，尤其是划拨用地（可不补地价），自土地有偿出让之后，划拨用地仅限于功能类企业，以国资为主。
租金价格的“跃迁”，从市场到全面监管
《意见》中明确表述，租金低于同地段同品质市场租赁住房租金，准入和退出的具体条件、由城市人民政府按照保基本的原则合理确定。在地方研究的细则中，普遍的要求为“监测价格”的90%以下，同时年度涨幅不超过监测涨幅，且不超过5%。
其中有几个关键字值得玩味：
“监测价格&同地段同品质”，未来市、区相关管理机构，将形成“大数据分析体系”，规范性的管理机构或许会建立“价格评估体系”，对地段、面积、品质、配置等进行充分量化分解，给市场以合理的价格定位，避免一刀切。
“监测涨幅&5%”, 首先运营机构将面临“全市涨幅、区涨幅、区域涨幅”等不同参数，可以预期多个参数取低值，同时也给经营测算带来了较大挑战。其次，如果外界环境的巨大变化，是否可以调整价格，比如地铁开通、环境变化等。
无论问题多少，可以预期的是，保障性租赁住房的租金不会比现在的市场价格高，随着保障性租赁住房的队伍壮大，会带动现有租赁房的市场租金水平线下降。
城市使命的“跃迁”，从租房到发展基石
保障性租赁住房将重点为新市民、新青年提供服务，从城市发展角度看这是促进“城市活力”、“城市发展”理念的考虑。
如果我们把保障性租赁住房政策放在经济环境、产业发展、城市发展、房地产市场及收入增速等综合环境下分析，租赁本身的盈利无论在体量、比例上都微不足道。但如果租赁住房能够为城市产业发展、城市活力提升、让年轻人生活压力减负提供贡献，其意义就具备了普适效应和责任基础。
经营模式的“跃迁”，从高频换客到稳定服务
以往的租赁市场，普遍租期为8-9个月，客户轮换率很高，个中原因有租客客观因素，也有租金涨价、产品问题等因素。
随着保障性租赁住房的纷纷推出，租金降低、稳定，产品更舒适，承租人只要不是因为工作更换等外部原因，换租的理由会减少很多。
提供更好的服务、提升客户满意度，提升租赁的出租率等将是有效保住营收的最有效措施。
建议
相关部门在做租赁市场顶层设计中，能够结构性的对保障性租赁市场和市场化租赁市场的发展有逻辑性描述，在空间和时间上有一定规划。这样市场化机构或许在做企业发展战略中会有一定方向和信心。
市场的格局变化，参与主体的思维模式也应该会出现革新，到底如何变化，见仁见智！
期待租赁住房市场各参与者的精彩表现！
