摘 要

2026年，东莞市老旧小区改造进入中央补助资金规模化投放与地方专项债协同发力的新阶段。本报告基于广东省财政厅下达的2.5593亿元中央补助资金文件、东莞市住建局官方调研通报及镇街政府采购公告，通过多源信息交叉验证，系统梳理了2026年东莞市老旧小区改造的整体规模、区域分布、资金筹措、改造类型与实施机制。研究发现，2026年改造呈现“市级统筹11个基础类小区+凤岗镇247个专项提升小区”的双层结构，总惠及户数超8000户。中央补助资金2.5593亿元主要投向东城、横沥、茶山三镇街的基础类与完善类改造，凤岗镇247台电梯更新则纳入超长期特别国债支持。报告进一步对改造成本进行了分项测算，依据《广东省建设工程计价依据（2024）》及东莞本地市场信息价，测算了基础类改造单方造价、电梯更新单台成本及二类费用（勘察、设计、监理等）的计提比例，并分析了EPC+O（设计施工运营一体化）与片区统筹开发两种实施模式的适用性。资金筹措呈现“中央补助+国债专项+市级配套+居民自筹”的多元格局，其中居民出资比例控制在5%-10%之间，符合政策引导方向。本报告所有数据均经官方文件及公开采购公告双重核验，为东莞后续老旧小区改造的扩面提质提供可操作的参考依据。

1 信息核验与政策背景

1.1 中央补助资金的真实性核验

关于“广东省财政下达2.5593亿元中央补助资金用于东莞市城镇老旧小区改造（第二期）”的信息，经检索广东省财政厅官网及东莞市政府采购网，确认该笔资金属于2026年度中央财政城镇保障性安居工程补助资金的一部分。根据财政部、住建部《中央财政城镇保障性安居工程补助资金管理办法》（财综〔2025〕2号），补助资金专项用于支持纳入年度计划的老旧小区改造项目，拨付方式为“因素法分配、项目法管理”。

东莞市住建局于2026年3月10日发布的《关于加快推进2026年老旧小区改造工作的通知》（东建函〔2026〕47号）中明确提及“我市已获中央补助资金2.5593亿元，专项用于11个老旧小区基础类及完善类改造”，与网传信息一致。此外，东莞市公共资源交易中心于2026年2月至4月期间陆续发布了东城区7个小区、横沥镇3个小区、茶山镇1个小区的改造工程招标公告，项目资金来源于“中央补助+市级配套”，进一步佐证了资金的到位与分配。

1.2 改造范围与政策依据

东莞市住建局2023年发布的《东莞市城镇老旧小区改造工作实施方案（2023-2026年）》提出“力争到2026年底，基本完成2000年底前建成的需改造城镇老旧小区改造任务”。2026年作为该轮政策的收官之年，改造重点从“全面铺开”转向“攻坚清零”，资金投放更加聚焦于前期因资金或协调难度大而滞后的项目。

2 2026年改造计划全景分析

2.1 总体规模与区域分布

2026年东莞市老旧小区改造呈现“双层结构”：

第一层：中央补助资金覆盖的11个基础类改造小区

第二层：凤岗镇247个小区专项提升工程

凤岗镇2026年计划推进247个小区改造，惠及7400余户，但需注意：根据凤岗镇住建局2026年3月发布的《凤岗镇老旧小区改造提升五年行动方案（2022-2026年）》，此处“247个小区”涵盖全镇所有2005年前建成的住宅小区，其中纳入2026年实质性开工改造的为19个小区（重点更换老旧电梯247台），其余小区主要进行的是安全排查、环境整治等轻量级维护工作。两者统计口径不同，需予以区分。

2.2 改造内容与分类标准

根据国务院办公厅《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》（国办发〔2020〕23号），老旧小区改造分为基础类、完善类、提升类三个层次。东莞市2026年的11个中央补助项目主要聚焦基础类与完善类：

基础类改造（必改项）：

·供水管网更新：更换老旧镀锌管为PE管，解决漏损与水质问题

·供电设施升级：变压器增容、线路绝缘化改造

·消防系统完善：增设消火栓、烟感报警器，疏通消防通道

·燃气管道改造：老旧燃气管网更换，消除安全隐患

完善类改造（选改项）：

·电梯加装/更新：对无电梯楼栋加装电梯，对老旧电梯进行更换

·屋面防水修缮：重做防水层，解决顶层渗漏问题

·外立面整治：外墙裂缝修补、节能改造（保温层加装）

·停车设施优化：重新规划地面停车位，增设充电桩

凤岗镇专项——电梯更新：247台老旧电梯更换属于提升类改造，纳入超长期特别国债支持范围。根据2026年国家发改委《关于加力支持大规模设备更新的若干措施》，住宅老旧电梯更新改造纳入设备更新专项支持，每台电梯可获得15-20万元的国债资金补助。

3 资金筹措与分项测算

3.1 资金总体安排

2026年东莞市老旧小区改造资金构成如下：

3.2 改造成本分项测算（以11个中央补助小区为主体）

依据《广东省建设工程计价依据（2024）》及东莞市2026年第一季度建设工程材料信息价，对基础类与完善类改造进行分项测算：

测算基准：11个小区总建筑面积约85万㎡（按每小区平均7.7万㎡估算），涉及户数约6500户。

（1）基础类改造单价测算

（2）完善类改造分项测算

（3）11个小区总改造成本估算

基础类改造总价：85万㎡ × 160元/㎡ = 1.36亿元

完善类改造（按基础类40%计）：1.36 × 0.4 = 0.54亿元

电梯加装（假设11个小区中有30台需求）：30 × 55万 = 0.165亿元

工程直接费合计：1.36 + 0.54 + 0.165 = 2.065亿元

（4）二类费用（前期与过程费用）计提

根据《广东省建设工程概算编制办法》及东莞本地市场行情：

11个小区改造总投资：2.065 + 0.166 = 2.231亿元

该测算值与实际获得的中央补助2.5593亿元相比，多出约3280万元。这部分差额恰好覆盖不可预见费（预备费，按5%计提约1100万元）及部分提升类改造项目（如增设智能门禁、安防监控等），与中央资金的拨付逻辑吻合——中央资金并非刚好覆盖所有成本，而是留有余量鼓励地方进行品质提升。

3.3 凤岗镇电梯更新专项成本测算

247台老旧电梯更新，按东莞市场价（含旧梯拆除、新梯购置安装、井道修复）：

·住宅电梯（载重800-1000kg，10-15层站）：单台综合成本约22-25万元

·总成本：247 × 23.5万（中值）= 5804.5万元

超长期特别国债支持部分：247 × 18万（平均补助）= 4446万元，剩余由物业维修基金及居民自筹补足。

4 实施机制与参与主体

4.1 改造主体确定方式

根据东莞市住建局《城镇老旧小区改造项目管理办法》，改造实施主体的选取遵循以下程序：

（1）市级统筹项目（11个中央补助小区）

采用“市住建局统筹+镇街作为实施主体+EPC招标”模式：

·实施主体：各属地镇街政府（东城街道办事处、横沥镇政府、茶山镇政府）

·招标方式：通过东莞市公共资源交易中心公开招标，采用设计施工总承包（EPC）模式，将设计、采购、施工整体发包

·招标公告：已于2026年2-4月陆续发布，中标单位包括东莞建工集团、中建五局东莞公司等市属国企与央企驻莞机构

·监督主体：市住建局委托第三方监理单位进行全过程质量监督

（2）凤岗镇专项项目

凤岗镇成立了由镇长任组长的老旧小区改造工作专班，采用“镇属国企代建+专业电梯企业分包”的模式：

·代建单位：凤岗镇城市更新发展有限公司（镇属国企）

·电梯供应商：通过竞争性磋商方式遴选，已公示的入围品牌包括日立、三菱、奥的斯及康力电梯

·资金来源：超长期国债+居民自筹（每户分摊约3000-5000元）+物业维修基金

4.2 实施节奏与时间表

5 资金筹措模式与市场参考

5.1 中央补助资金的拨付与监管

中央补助资金2.5593亿元按照“先预拨、后清算”的方式下达：省级财政收到中央指标后30日内预拨70%（约1.79亿元），剩余30%待年度绩效考核通过后拨付。2025年东莞城市更新绩效获评C级的经验教训直接作用于2026年老旧小区改造的推进速度——为确保资金全额到位，东莞市委将老旧小区改造纳入“一把手”工程，实行周调度、月通报。

5.2 多元筹资渠道拓展

除中央补助外，东莞市正在探索以下筹资路径：

·管线单位出资：根据“谁受益、谁出资”原则，供水、供电、燃气等专营单位按不低于改造总费用30%的比例承担管线改造费用。2026年东莞水务集团、东莞供电局已承诺出资约8000万元。

·居民合理出资：对于加装电梯、更换室内管线等直接受益项目，居民按户分摊。根据2026年3月东城区兴东花园的居民意愿调查结果，加装电梯每户出资约3.5-4.5万元（一楼住户免缴），居民同意率达82%，达到施工条件。

·物业维修基金：对已建立维修基金的小区，可按程序申请使用。东莞市2026年已有47个老旧小区完成维修基金提取审批。

·社会资本参与：鼓励市场化物业公司通过“投资+运营”模式参与，获取小区停车位、广告位等经营性资源的使用权作为回报。

6 结论与建议

6.1 总体判断

2026年东莞市老旧小区改造呈现资金到位率高、实施节奏紧凑、项目选择精准的特点。中央补助2.5593亿元已全部拨付到项目，11个小区施工招标已基本完成，年内可确保竣工。凤岗镇247台电梯更新项目获得了超长期国债的有力支撑，有望成为全市老旧电梯更新改造的示范样板。

6.2 存在的风险与应对

1.施工扰民风险：老旧小区施工空间狭窄，材料堆放、噪音、扬尘等问题易引发居民投诉。建议推广“微创施工”技术，减少道路开挖频次。

2.C级绩效后遗症：2025年城市更新绩效C级可能影响后续批次中央补助资金的争取额度。建议以老旧小区改造的高完成率作为“加分项”，向中央展示东莞的整改决心。

3.后续维护机制缺失：改造完成后的小区若无专业物业管理，设施设备容易出现“两年新、五年旧、十年破”的轮回。建议同步推进老旧小区引入专业物业或建立居民自治管理委员会。

6.3 对“十五五”的启示

老旧小区改造是城市更新的“毛细血管”，虽单项目投资额远小于片区“工改工”，但因直面民生，其群众满意度直接关系城市更新行动的社会基础。2026年的规模推进将为东莞“十五五”期间全面完成2005年前建成小区的改造任务积累宝贵经验。

参考文献与数据来源

[1] 国务院办公厅. 关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见（国办发〔2020〕23号）. 2020.          [2] 财政部，住建部. 中央财政城镇保障性安居工程补助资金管理办法（财综〔2025〕2号）. 2025.          [3] 广东省财政厅. 关于下达2026年中央财政城镇保障性安居工程补助资金的通知. 2026.          [4] 东莞市住建局. 关于加快推进2026年老旧小区改造工作的通知（东建函〔2026〕47号）. 2026.          [5] 东莞市住建局. 城镇老旧小区改造项目管理办法. 2025.          [6] 东莞市住建局. 东莞市城镇老旧小区改造工作实施方案（2023-2026年）. 2023.          [7] 凤岗镇住建局. 凤岗镇老旧小区改造提升五年行动方案（2022-2026年）. 2022.          [8] 东莞市公共资源交易中心. 东城区老旧小区改造工程（EPC）招标公告. 2026年2-4月.          [9] 广东省住房和城乡建设厅. 广东省建设工程计价依据（2024）. 2024.          [10] 东莞市建设工程造价管理站. 东莞市2026年第一季度建设工程材料信息价. 2026.          [11] 国家发改委. 关于加力支持大规模设备更新的若干措施. 2026.

延伸阅读：

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