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宏观政策

宏观政策力推公租房扩围与存量盘活，住房租赁保障持续加码

5月，国务院及住建部密集出台租赁住房利好政策。《关于推行常住地提供基本公共服务的实施意见》明确将未落户常住人口纳入公租房保障，推行货币补贴与实物保障，并支持灵活就业人员缴存公积金；《城市更新“十五五”规划》提出盘活闲置老旧厂房、商办等存量资产用于保障性住房，规范发展住房租赁市场。住建部披露2008-2025年全国共建筹公租房约1600万套，累计超300万农民工获得保障。

《城市更新十五五规划》落地，住房租赁被定为核心支点

2026年5月28日，国务院印发《城市更新“十五五”规划》，作为国家层面首份城市更新专项顶层文件，其核心导向是从增量开发转向存量提质，将住房租赁深度嵌入城市更新、产业升级、民生保障与资产盘活的全链条，不再是简单配套，而是城市更新体系中的关键抓手。

URI总结：5月国家及住建部连发多项利好政策，一方面拓宽公租房保障人群、完善保障形式，另一方面依托《城市更新 “十五五” 规划》推动闲置资产改建保租房，住房租赁正式成为城市更新的核心支点。

地方政策

城市租赁政策聚焦人才安居与存量盘活，多地加大保租房供应

5月，全国多地密集出台租赁住房新政，重点围绕人才安居与存量盘活。北京、深圳、上海等核心城市加大保租房和人才公寓供应，北京计划筹建3万套青年人才公寓，深圳筹建3万套、供应4万套保障房；广州、成都完善租赁条例与供地计划；湖南、孝义等地推动收购存量商品房转保租房；浙江、天津优化租赁管理与补贴流程。

URI总结：整体政策更加务实，全国多地发力住房租赁，一方面加码人才公寓建设，另一方面盘活存量房源，持续做大保租房规模。

土地篇

市场篇

个人房源新增供应持续收缩，京沪深同比降幅均超四成

5月，北京、上海、深圳三城个人房源新增供应量继续下滑。北京新增3.4万套，环比微降2.9%，同比腰斩（-50.5%）；上海新增2.5万套，环比下降12.9%，同比减少42.5%；深圳新增0.97万套，环比下降10.4%，同比锐减49.4%。

URI总结：三城新增挂牌供应同比降幅均超过40%，市场供应处于深度收缩状态，个人租赁房源加速向机构化、保障性体系转移。

个人房源租金环比全线回升，同比仍处下行通道

5月，北京、上海、深圳三城个人房源租金环比均实现上涨，涨幅在4.0%-6.6%之间，其中上海领涨（+6.6%）。但同比来看，三城租金仍全面下跌，深圳同比降幅最大（-14.8%），北京、上海分别下降5.9%和6.9%。

URI总结：租金短期回暖主要受供应持续收缩支撑，但长期压力尚未解除，市场仍处于调整周期中。

供应断崖式下跌，北京同比降幅高达85%

5月，北京、上海、深圳三城分散式公寓新增房间规模持续大幅萎缩。北京新增1937间，环比下降32%，同比锐减85%；上海新增1515间，环比下降33%，同比减少76%；深圳仅新增481间，环比下降11%，同比暴跌62%。三城供应量均处于历史极低水平，北京跌幅最为惨烈。

URI总结：分散式公寓市场加速出清，房源持续向集中式及保障性租赁住房体系转移。

租金走势分化，京沪同比转涨，深圳继续探底

5月，三城分散式公寓租金表现分化。北京、上海环比分别上涨3.4%和9.7%，同比分别增长12.5%和10.6%，租金回升明显；深圳则环比下跌4.1%，同比大跌16.9%，仍处下行通道。

URI总结：京沪租金回暖主要受供应锐减（同比降幅超75%）支撑，市场供需失衡推高价格；深圳调整压力持续，区域市场差异显著。

存量规模持续稳步增长，上海同比增幅超17%

5月，北京、上海、深圳三城集中式公寓房间总规模持续扩大。上海达46.99万间，环比增长1.2%，同比增长17.4%，领跑全国；深圳36.34万间，环比微增0.5%，同比增长3.8%；北京14.52万间，环比持平，同比增长4.0%。

URI总结：整体存量稳步提升，集中式公寓作为租赁市场主渠道的地位进一步巩固，上海表现尤为突出。

租金平稳微调，京深环比持平，沪市小幅回落

5月，三城集中式公寓租金整体平稳。北京（6.07元/天/㎡）和深圳（3.18元）环比持平，上海（4.76元）环比微降2.3%。同比来看，三城均小幅下跌，上海降幅最大（-7.8%），北京、深圳分别下降5.6%和4.2%。

URI总结：集中式公寓租金波动温和，市场步入稳定运营期，集中式公寓抗跌性优于分散式和个人房源。

沪深集中式公寓集中入市，大型社区主导、租金分化显著

上海、深圳共新增集中式公寓项目37个，总房源超6,800间。上海以市北高新人才公寓（1,430套）、奉发未来（938套）等大型社区为主，租金跨度极大（0.72-7.75元/天/㎡），星灿里海宁路店以7.75元居首，康德名筑仅0.72元。深圳泊寓老地方大厦店贡献1,287套房源，租金3.67元。

URI总结：整体呈现“沪上放量、深市跟进”的供应格局，中小户型为主，保障性与市场化项目并存。

5月26日，市北高新集团旗下市北高新人才公寓南正式入市，为静安区保障性租赁住房项目。项目提供一居室、一室两厅、两室两厅、三室两厅共4 种户型，合计1430余套房源，户户全明通透、朝南带阳台，全套家具家电配齐，可直接拎包入住。公寓紧邻地铁 1 号线汶水路站，周边中环、南北高架便捷通达，2公里内覆盖久光中心、大宁音乐广场、静安大融城等商业配套，主要面向市北高新园区就业人才出租。

项目坐落于奉贤新城龙湖天街核心商圈，徐家路与德欣路交汇处，打造总建筑面积约150000平方米，共计1734套保障性房源社区。此次新增供应938套，集高颜值立面、森活公园聚场、近10000平方米活力商业街区、5大主题架空层、建筑面积约47~190平方米全龄段品质户型、24h服务管家等全场景的国际生活方式，聚合奉贤未来国际生活向心力。