01
开篇：
沪七条满3个月，小阳春行情进入下半场
2026年5月，距"沪七条"新政（限购门槛、公积金、房产税三维优化）落地已满3个月。在外环内非沪籍社保年限由3年缩至1年、首套公积金贷款上限提至240万元、沪籍家庭子女购唯一住房免征房产税等组合政策的持续催化下，上海楼市在3月迎来量价齐升的"小阳春"行情，4月延续高位运行。
那么，新政满3个月、季节性窗口进入尾声之际，5月上海楼市究竟是热度延续，还是回归理性？是政策脉冲下的短期反弹，还是核心资产重估逻辑下的趋势性修复？
02
住宅市场：
供应回升、成交放量，量价结构性分化
2.1 供求基本面：供应环比大幅反弹，同比仍处低位；成交端量稳价升节奏延续
供应端：2026年5月上海商品住宅新增供应3546套、建筑面积48.47万㎡，环比4月分别增长34.32%、34.28%，标志着供应端在4月阶段性收缩后明显修复。但同比2025年5月，供应套数和供应面积分别下降35.68%、29.65%，反映在新政带动去化加快的背景下，供应端整体仍维持理性节奏，未出现集中放量。5月供求比为1.00，供应与成交达到基本平衡状态，市场处于"边推边消化"的健康节奏。
成交端：5月上海商品住宅成交3972套、建筑面积48.70万㎡、成交金额357.35亿元，环比4月分别增长14.11%、13.26%、7.81%；同比2025年5月分别下降14.30%、17.40%、33.95%。成交均价73377元/㎡，环比4月下降4.81%，同比下降20.03%；套均价900万元/套。
成交量环比稳步修复，而均价环比小幅回落，主要源于嘉定、宝山、奉贤等近远郊刚改盘集中入市，结构性拉低整体均价，并非核心板块实际价格走弱。
解读：近12个月上海新房供应、成交波动剧烈，2026年2月受春节影响触底，3月强势反弹，5月成交量已逼近2025年9月以来高位，呈现"成交回升、价格阶段性回调"的小阳春下半场特征。
2.2 房型结构：三房四房合计占比84.26%，改善主导特征明确
5月成交结构中三房成交2535套、占比63.82%，居绝对主导；四房成交812套、占比20.44%；二房成交300套、占比7.55%；五房17套；复式50套；叠加165套、联排52套、独栋7套，别墅类合计占比超过6%。三房+四房合计占比高达84.26%，标志着改善型需求仍为新房成交主力。
2.3 区域排名：浦东独占鳌头，近郊三区紧随其后
呈现"浦东领跑、近郊放量、中心城区单价高位"的格局。浦东以839套（11.60万㎡）稳居榜首，嘉定、宝山紧随其后。
浦东在套数与面积两个维度均独占鳌头，嘉定、宝山等近郊区域以刚改产品贡献显著的成交体量，而黄浦、长宁、静安、徐汇等中心城区由于总价高、产品稀缺，套数与面积相对较少但单价高位，整体呈现"浦东领跑、近郊放量、中心城区单价高位"的格局。
03
二手房市场：
量价齐升，连续3月站稳荣枯线之上
3.1成交同比大增近三成，均价环比连续上行
2026年5月上海二手房成交27952套，同比2025年5月增长29.76%，环比4月微降3.40%；成交建筑面积225.78万㎡，同比增长27.67%，环比下降3.33%；成交金额772.18亿元，同比增长12.58%，环比下降2.01%；成交均价34201元/㎡，同比下降11.82%，但环比上升1.36%；套均价276.25万元/套。成交量同比近三成的强劲增长，叠加均价环比连续修复，标志着二手房市场"以价换量"阶段已基本结束，"量稳价升"的企稳信号愈发清晰
3月成交31436套、4月28936套、5月27952套，连续3个月稳居2万套荣枯线之上。这是自2023年以来上海二手房市场首次实现季度级别的高位连续运行，反映沪七条释放的购买力具备显著的可持续性。
单周突破7000套，均价五周连涨。克而瑞数据显示，25月覆盖周次中：17周（2026/4/27-5/3）成交4354套、均价34583元/㎡；18周（5/4-5/10）6250套、33172元/㎡；19周（5/11-5/17）7279套、33844元/㎡，创下周度成交峰值；20周（5/18-5/24）6922套、34481元/㎡；21周（5/25-5/31）6874套、35186元/㎡。
值得注意的是，21周成交均价35186元/㎡较17周34583元/㎡上行约1.74%，连续多周价格中枢温和抬升，反映带看活跃度向成交端的有效传导。
04
典型企业及项目：
央国企领跑，改善豪宅项目主导榜单
4.1 房企TOP10央国企双线格局清晰，项目榜top10浦东大三林板块成最大赢家
央企序列（招商、华润、金茂、保利、建发、中旅）与地方国企序列（陆家嘴、上海地产、南房、浦发）合计构成TOP10完整阵容。资金面稳健、土储优质的央国企正主导上海一手房供给端,民企在榜单中阶段性缺席。
4.2 项目TOP10：浦东大三林板块成最大赢家
2026年5月上海项目销售金额TOP10呈现"浦东主导、虹口紧随、嘉定刚改放量"的鲜明特征，其中浦东大三林板块独占3席。
榜单显示，10个TOP项目中均价超15万元/㎡的核心改善/豪宅项目达5个（陆家嘴太古源、安澜上海、绿城潮鸣外滩、金茂璞元、华润澐启滨江），单盘单月吸金能力强劲，反映核心地段豪宅市场仍处"核心资产重估"逻辑下的强势区间。
上海2026年5月商品住宅项目销售金额排行榜
05
土地市场：
宅地成交活跃，溢价率维持高位
2026年5月上海成交宅地（含纯住宅+商住）5幅，成交总建筑面积19.32万㎡，成交总价110.45亿元，综合楼板价57179元/㎡，综合溢价率达33.51%。
2026年5月上海涉宅用地成交明细
虹口四川北路两幅地块楼板价均破9万元/㎡，浦东大三林商住地块楼板价突破8万元/㎡，标志着内环及内中环优质板块的"核心资产重估"逻辑被房企持续兑现；而青浦重固地块以底价成交、溢价率0%，反映远郊地块仍以理性入手为主，房企投资呈现明显的板块筛选偏好。
5月末新挂牌5幅宅地，总出让面积18.00万平方米，总建筑面积约28.53万平方米，起拍总价约104.22亿元。分别位于静安区大宁板块、浦东新区周康、闵行区马桥板块、松江区洞泾镇及嘉定新城核心区。总体呈现"高门槛核心区+低密改善型+TOD稳健型+远郊高风险"的结构性分化特征。
2026年5月上海涉宅用地供应明细
06
总结与趋势预判：
复苏延续，结构分化深化
（一）市场定性：三维复苏格局确立
沪七条新政满3个月，2026年5月上海楼市呈现"新房成交放量、二手房高位运行、土地市场企稳"的三维复苏格局：新房成交环比增长14.11%、二手房连续3月站稳荣枯线、土地综合溢价率33.51%。量价企稳信号已较为明确，小阳春行情的"成色"基本经受住了下半场考验。
（二）结构性分化三大特征
区域分化：浦东以108.99亿元独占全市约三成成交金额，内环+内中环核心板块土地高溢价拍出，而远郊板块去化与拿地热度仍承压；
产品分化：新房端三房+四房合计占比84.26%，改善需求主导；二手房端套均价276.25万元/套，刚需在二手房端集中释放，呈现"新房改善、二手刚需"的清晰分工；
价格段分化：豪宅市场（陆家嘴太古源17.10万元/㎡、安澜上海17.45万元/㎡、绿城潮鸣外滩16.13万元/㎡）热度延续，体现核心资产重估逻辑；近郊刚改盘以5万元/㎡级价格段贡献套数增量。
THE END
特别提醒：
1、上述研究成果由克而瑞上海分析师 李胜男，通过人机协作综合使用克而瑞·决策专家的行业skills和数据分析功能撰写完成。内容仅供参考，不构成投资建议；
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