每日公司深度报告 | 第 30 期：贝壳找房

地产存量时代落地，居住服务龙头贝壳靠一体三翼完成结构大变局，今天一次性拆解投资核心逻辑。

先说行业赛道：国内居住服务全市场规模25.5 万亿元，二手房成交量正式反超新房，存量房时代落地。二手房贝壳市占27%稳居第一，家装、长租赛道极度分散，CR5 不足 5%，龙头整合空间巨大；新房分销渗透率抬升至 35%~40%，渠道价值持续走强。行业出清加速，中介资源持续向头部集中。

再看企业基本面：从链家直营到贝壳平台上市，落地一体三翼战略，2025 年迎来关键拐点，非房业务收入占比突破41.2%。彭永东带队 2026 年落地组织大改革，经营从扩规模转向提效率。四大硬核护城河：2.5 亿套楼盘字典、ACN5.84 万门店网络、真房源品牌背书、累计超 165 亿研发的数字化底座，壁垒很难复刻。

商业模式：房产交易做现金流基本盘，家装、租赁、新兴业务打造第二增长曲线。房产成交流量导流家装，家装获客成本仅行业 1/3~1/2；2025 租赁营收219 亿元（+52.8%），首次全年盈利；家装营收 154 亿，利润率抬至31.4%，亏损持续收窄。

产品运营：贝壳 APP Q4 MAU4380 万，线上获客超 60%；存量房成交套数同比 + 11%，量升价跌。省心租在管房源 70 万套同比 + 62%，圣都 + 被窝整装稳步拓店，全生命周期服务闭环成型。

财务亮点：2025 年总营收 946 亿，手握555 亿现金，资产负债率仅 43%，财务结构稳健。费用率逐年优化至 19%，Q4 新房、二手房利润率同步回升，盈利拐点显现；自由现金流转化率 119%，盈利含金量充足。

核心逻辑 & 风险：看点是存量房置换需求释放、家装 + 长租双曲线放量、
AI降本增效落地；风险是楼市成交持续低迷、家装扩张不及预期、行业佣金费率下行。

今日带你了解：贝壳找房！