引言：

本系列文章将综合各行业的龙头公司年报中的论述，来让大家看看各行业老大对当下和未来的趋势看法

里面的文字均为年报原文引述，我认为重点的部分，我会“加黑”处理，如果我有什么想法的话，也会加以点评。

我相信年报中的文字更贴近现实也更真实的反映现实，如果想了解一个行业的现状和趋势，年报也是最原汁原味的一线底稿，因此，作为职业投资人来说，这也是每年必看的内容！

在地产这个产业链里，过去几年备受屈辱！这个产业链都是耐用品消费，产品更换的周期很长，因此，一个趋势都是10年以上的周期。因此，要想在这里面找到机会的难度很大，必须等到大趋势平稳或者向上才行，哪家企业能逆着大势往前走，那可真是奇迹！过去几年房地产的大势是什么样呢？

第一、新开工面积：创近20年新低。年全国房屋新开工面积为58770万平方米（约5.88亿平方米），同比下降20.4%！

这一数据处于什么水平？

从1998年房改以来，新开工面积在2011年达到峰值19.1亿平方米，随后在2019年仍有约16.7亿平方米的住宅新开工高点。

2025年的新开工面积（5.88亿平方米）已跌至2004的水平（2004年约6.04亿平方米）。

与2011年峰值相比，2025年新开工面积累计下降了约69%；与2019年住宅新开工峰值（约16.7亿平方米）相比，下降了约65%。

第二、竣工面积：同样大幅收缩。2025年全国房屋竣工面积为60348万平方米（约6.03亿平方米），同比下降18.1%。

2004年全国房屋竣工面积为4.25亿平方米。2025年竣工面积（6.03亿平方米）仍高于2004年水平，约高出42%。

但与2010年代高峰期（年竣工10亿平方米以上）相比，降幅明显。

由于2022-2025年新开工面积连续四年降幅超20%，竣工的收缩是滞后反映，预计2026-2027年竣工量将进一步下行。

以上就是大势，大市仍不妙！

这个行业里最为稳定的模式就是定制家具产业了，为什么？

按需生产且提前付费的模式决定的。

实际上，一个生意能做到这一点挺不容易的。能长期做到这一点必须具备强大的服务能力和品牌优势，下面我们看看定制家居里最强的两家公司目前处在什么境况？

一、欧派家居

（一）报告期内公司所处行业情况

中国定制家居行业已进入以存量市场为主导、从规模扩张向价值竞争转型的高质量发展阶段，行业整体步入成熟期。当前行业正经历从“产品时代”向“解决方案与服务时代”的深刻转型，具体呈现以下特征：

1、市场阶段：迈入存量博弈，增长逻辑重构房地产市场的深度调整以及消费趋势的变化，使得行业增长逻辑从“新房驱动”转向“存量更新+消费分级”双轮驱动。具体表现为：

 一方面，二手房改造、旧房翻新、局部焕新需求持续释放，逐步替代新房成为行业主战场；

另一方面，消费分级趋势日益清晰，推动市场分化：消费升级带动注重设计、环保、智能的高端定制与“轻高定”产品增长，而理性消费则支撑功能明确、高性价比的实用型产品占据稳定市场。

【点评】驱动行业的群体变了，这意味着企业端需要做出重大变革。一个行业的需求端出现变革对于企业来讲挑战极大，能把挑战变成机会的企业不多见，非常适应老环境的企业要脱胎换骨不容易。

2、行业竞争焦点：数字化与全链路效率成为核心竞争已从传统产品与价格维度，全面转向以“数字化驱动”和“全链路效率”为核心的系统性比拼。

一方面，AI 与数字化技术深度赋能产业链，推动竞争维度从“制造与销售”向“全流程数字化与生态整合”升级，从前端设计、智能生产到后端交付的全链路数字化能力，成为头部企业关键壁垒。

另一方面，竞争升维为以消费者全程体验为中心的综合效率竞争，具体体现在设计、交付、服务的一体化协同，行业正式进入以数字技术为引擎、以生态整合与运营效率决胜的新阶段。

3、渠道与服务变革：全域融合与流量结构重塑流量入口日益碎片化，传统家居卖场客流收缩，渠道向“线上引流+线下体验+社区深耕”的全域模式转型。存量房更新催生社区微店、便民服务点等新业态，推动服务入口进一步贴近消费场景。流量结构发生根本转变：家装公司、整装渠道成为重要决策入口；抖音、小红书等内容平台承担灵感激发、品牌种草与信任建立功能，推动营销从硬广投放转向内容与口碑驱动的深度沟通。

4、消费需求变化：从产品购买到一体化解决方案消费者需求正从“产品消费”转向“方案消费”，追求风格统一、服务连贯、交付确定的整体居住解决方案，实现“所见即所得”。这使得竞争超越低价，转向设计、环保、智能、服务与交付效率的综合价值比拼。绿色健康成为基础门槛，无醛添加、抗菌等功能性材料成为标配；消费分级催生结构性机会，“轻高定”赛道以“高设计、高品质、合理价格”定位，精准契合新中产“悦己消费”需求。能否以一体化方案高效满足消费者对设计、健康与确定性的综合期待，已成为企业赢得市场的关键。

【点评】实际上企业都非常清楚该如何做，因此，团队的执行力非常关键。理论都清楚，如何成功转化成行动才是难点。而在转化成行动的过程中就像摸着石头过河，每家企业面对的难点都不一样，因此企业文化极为关键，他能在关键点上不犯错误。

（二）公司经营业绩

【点评】业务都在萎缩，但是毛利率维持稳定。定制家居的模式还是不错的，只要不大规模上产能，即便遇上行业萎缩，现金流还是没啥问题的，只要现金流没啥问题，企业就没有倒闭风险。

(三)行业格局

1、根据上市定制家居企业发布的 2025 年第三季度报告，行业延续了一超多强的竞争格局，但行业各梯队企业间业绩分化明显。在整体经营承压的背景下，市场呈现两极走向：一方面，龙头企业凭借品牌、渠道与规模优势，市场集中度持续提升，盈利能力相对稳健，抗风险能力凸显；另一方面，部分家居企业通过产品差异化、低成本运营、线上种草引流等方式，在细分市场或区域市场中获得一定空间。2025 年以来，尽管行业企业盈利能力普遍承压，但企业间分化趋势明显，部分非头部企业亏损或净利润下滑明显，行业整合与结构化调整态势显著。

2、行业竞争已由单一品类或渠道的竞争，全面演进至以整装为重要入口的生态系统竞争阶段。品类边界持续融合，以“非标定制木作、标品建材与个性软装”为代表的产品矩阵，正逐步成为响应市场多元化需求的标准配置。消费者对“一站式”解决方案的持续偏好，进一步推动家居定制企业、家装公司及建材供应商等产业主体，从竞争合作走向跨环节的深度融合。

3、2025 年以来，部分家居上市公司谋划控股权变更、重大资产重组、战略股东参股、跨界收购科技资产等资本运作持续活跃。在家居行业调整阶段，部分家居上市公司希望通过资本运作方式脱离主业经营困境。这一趋势不仅加速了资源向头部企业集中，也进一步推动了行业整合与格局重塑。

（四）发展趋势

1、从“环保概念”到“健康刚需”，绿色贯穿全链条近年来，在消费者对居家健康诉求升级以及国家“双碳”目标等政策因素的综合驱动下，绿色设计、绿色材料、绿色制造、绿色流通将贯穿家居行业发展全过程。未来，没有权威绿色认证（如中国绿色产品认证、ENF 级环保标准）的产品，将很难进入主流市场。

2、数字化、智能化转型将全面加速工业互联网、大数据、人工智能等新一代信息技术将与家居行业深度融合发展。家居头部企业的“灯塔工厂”探索已见成效，实现了从“人指挥机器”到“数据指挥机器”的跨越。未来，设计、生产、物流、安装全流程的数字化打通，是企业的核心竞争力。同时，家居产品的智能化程度将实现较大跨越，智能家居生态体系将更加完善

3、行业进入整合期房地产进入存量时代，头部家居品牌在资金、品牌、渠道、成本控制上优势明显，利用并购重组、产业链整合等持续扩大市场份额的能力更强；上下游企业将通过建立战略联盟、共享平台等方式实现更紧密的合作。

4、服务化转型将成为重要发展方向在产品和价格日趋同质化的情况下，极致的服务体验是打造品牌忠诚度、获取客户终身价值的关键。服务化转型将成为重要发展方向。企业将从单纯的产品制造商向“产品+服务+体验”综合服务商转型，服务化转型或产生新的业绩增长点。

5、全球化布局升级国内市场竞争白热化，海外市场空间广阔。家居企业将从单纯的产品出口向技术输出、品牌输出、资本输出转变，通过海外建厂、跨国并购等方式深度参与全球产业分工。

【点评】公司上市以来的财务是什么情况呢？

我相信如果我把名字去掉，只看这组财务数据，确实给人眼前一亮的感觉，无论如何，也想不到在房地产产业链还有这样的公司。我也相信，如果这家公司不在房地产产业链，那估值至少在500亿以上。难道房地产行业赚的钱就这么贱吗？不是，因为大家总感觉这玩意不可持续啊！那万一要是持续呢？

二十 七、索菲亚

【点评】索菲亚每年一封致股东的信，每次都写的很实在，又激情澎湃。

今年致股东的信全文如下：

（一） 致股东的信

尊敬的各位股东：

2025 年，于家居行业而言，是承压前行、深度洗牌的一年，每一位从业者都在变局中探寻前行之路。全球经济复苏乏力，贸易环境跌宕起伏，地缘政治局势复杂多变，叠加国内房地产市场进入深度调整周期，消费信心尚在逐步修复，多重挑战交织叠加，让整个家居行业陷入前所未有的考验与变革之中。这一年，面对行业变局的洪流，索菲亚从未退缩，更未盲目扩张。我们始终坚持：以核心战略的稳定性对抗市场的不确定性，以经营策略的灵活性适配时代的变化。正是这份“稳”与“活”的平衡，让我们在行业洗牌中站稳脚跟，积蓄起穿越周期的坚实力量。

但我们同样认识到，在行业深度调整的大背景下，我们的目标未能完全达到预期，与各位股东的期盼仍有一定差距，这份未达预期的遗憾，我们铭记于心。我们正视差距，以更坚定的行动守正创新、深耕致远、蓄力前行，不负每一份信任与期待。

【点评】虽然索菲亚上市比欧派早五年，经营上又“从未退缩，更未盲目扩张”，但是这么多年一直稳稳地维持老二的位置，这个老二的位置实在是太稳了，哪怕营业收入和利润增速能高于老大也行啊，但是追赶的距离一直维持不变。我想一个处在应用初期的行业，这个行业的领导人确实能塑造整个行业的格局，想想曹德旺的汽车玻璃行业，曹总硬生生地把市占率从0%搞到70%！实在是太牛了！

一、身处变局，坚守正道不绕道

据国家统计局数据，2024 年全国新建商品房销售面积同比下降12.9%，2025 年这一趋势仍在延续。与此同时，二手房交易占比已全面超越新房，据住建部数据，全国需改造的老旧小区超过 5 万个，涉及居民上亿人。新房交付持续缩水，而存量房改造已成为家居消费的核心主战场。当前，定制家居的流量由多元化向碎片化演变，客流结构和用户消费习惯深刻改变。传统自然客流持续缩减，流量分散到装修公司、设计师、小区物业、社交媒体等各个场景。面对流量碎片化，行业分化日益明显：部分企业以牺牲品质为代价卷入价格战，换取短期份额；部分企业盲目跨界，追逐一个又一个风口。我们选择坚守长期主义，不随波逐流。持续坚定推进“1+N+X”渠道深耕战略，坚守品质底线不动摇，并以 AI 工具全面提升运营效率。在渠道策略上，我们坚持“一城一商、一商多点”，持续完善全域渠道生态；落地层面，以核心门店为中枢，以整装、旧改、线上新零售为补充，以社区中介、本地化新媒体、异业合作等多元化业态为延伸，深度链接社区内的每一层关系。我们将独立的店面，升级为覆盖全域、协同高效的立体服务网络。我们的最终目标，是把品牌打造为无数个扎根在社区、有温度的“本地服务单元”，让品牌的触角真正触达消费者生活的细微之处。我们把服务做近、做细、做实，让消费者更容易找到我们、信任我们，这就是我们破局的底气。

二、全案定制，为用户“多做一步”

今天，我们身处存量房时代，市场核心需求转向旧房翻新与局部改造。消费者不再满足于单一家居产品，更期待能够解决实际居住痛点的整体装修方案，对服务便捷性与流程连贯性提出更高要求。2025 年，立足渠道深耕的基础，我们全面升级品牌战略，以全案定制为核心，坚持为用户“多做一步”。从“产品组合”升级为“空间解决方案”，从“整家定制产品需求”进阶为“全案定制解决方案需求”，我们提出全新品牌主张：“轻松装好家，就选索菲亚”，以设计驱动为先导，以定装一体为支撑，将碎片化装修流程整合为“决策轻松、过程轻松、交付轻松”的一站式全案服务，为用户完整交付理想家居。这一战略的背后，是我们持续构建的产品领先与成本领先双重优势。依托规模化智能制造，我们将百余款花色、ENF 级环保板材、高端喷粉工艺，以极具竞争力的价格推向市场。我们拒绝用低价低质诱导消费者，而是希望在每一个价格带上，都能为消费者提供同价位段最优的选择。同时，我们主动拥抱数字化变革，将人工智能融入设计、生产、营销、服务全链条，推动数字化升级与柔性生产，不断提升交付效率与客户体验，以科技力夯实长期竞争力，让消费者真正用得放心、用得省心。

三、坚守交付底线，以真诚铸就口碑

定制家居行业，交付即是口碑。交付并非简单的安装，而是涵盖设计精准、生产及时、物流完备、安装专业的全链路体验，更决定了消费者在消费完成后，对品牌长期、真实的最终评价。索菲亚践行“中国定制家 5A 标准”，以 5A 好产品、5A 好设计、5A 好服务，覆盖定装一体设计、产品品质、安装精度、售后响应等全流程关键环节，每个环节都制定了明确的量化标准，实现服务全过程的标准化、可测量、可追溯，并坚持每月公示环保品质检测结果。我们始终坚信：每一个家，都值得被认真对待。公司狠抓生产与安装的每一个细节，力争“一次安装、一次成功”，筑牢交付口碑。我们坚守品质与服务底线，目前老客户复购与转介绍率始终保持在高位，这是市场给予我们最珍贵的反馈——真诚，终将被看见。口碑，正是在每一次踏实交付中一点一滴积累而成。

四、多品牌协同，全球化布局稳步拓展

过去一年，我们持续深化“多品牌、全品类、全渠道”核心战略，推动索菲亚、米兰纳、司米、华鹤协同并进，覆盖从高端定制到大众市场的多元消费需求。

索菲亚作为核心主品牌，始终承载品质标杆与市场压舱石的角色。我们以全案定制为核心，依托二十余年品牌积淀与稳定可靠的产品力，持续为消费者提供一站式空间解决方案，在行业调整期牢牢稳住基本盘，巩固龙头地位与市场信任。

米兰纳奔跑在年轻化赛道，以坚持“年轻、时尚、潮酷”的品牌底色，重新定义性价比，让年轻人“花合适的钱，买到超出预期的价值”。2025 年，品牌与B 站战略携手，用萌宠产品叩开 Z 世代心门；在抖音生态，与头部达播“交个朋友”打造现象级直播；与国民级 IP 小黄鸭联盟，让米兰纳走进年轻人的信任圈。

司米定位高端整案定制，坚守“悦享法式精致生活”理念，将源自法国的百年工艺精髓与中国智造体系融合。2025 年，品牌持续推进渠道优化与门店转型，深化整家战略，加快整家门店落地，以差异化定位深耕高端市场，走出独特的高端整案发展路径。

华鹤作为高端木作品牌，以“东方美学、始于木作”为定位，打造门墙柜一体化高端木作系统。2025 年，品牌以“东方宝藏家”IP 为核心，联动非遗文化资源破圈传播，以文化赋能产品，让东方木作美学走进更多家庭。在深耕国内市场的同时，集团全球化布局稳步推进，目前业务已覆盖全球近30个国家与地区，为近 200 个国际项目提供一站式家居定制解决方案，让“全球定制看中国”的品牌名片闪耀国际舞台。

五、守正蓄力，以长期主义奔赴未来

行业正步入高质量发展的新阶段，市场需求从未褪色，眼前的挑战，正是优质企业扩大优势、整合资源的黄金机遇。存量房焕新空间广阔，全案定制需求持续爆发，消费升级趋势愈发明确。每一份需求，都是我们坚守初心、蓄力前行的底气；每一次机遇，都是我们践行长期主义、奔赴未来的动力。二十余载深耕，我们穿越多轮行业周期，每一次风雨都让我们更坚韧、战略更清晰、组织更高效。未来，我们将持续优化组织架构，依托 AI 工具提质增效，完善激励机制，打造敢打硬仗、能打胜仗的高效团队，以坚实的组织能力，支撑企业长期稳健发展。

2026 丙午马年，机遇无限，希望满怀。我们始终以长期主义为锚，以守正创新为翼，于变局中开新局、于奋进中谱新篇，乘品牌出海之势，借存量焕新之机，应全案需求之潮，稳步扩大龙头优势，向着更高质量的发展目标坚定迈进。我们怀揣着对行业的热爱、对股东的承诺、对未来的信念，守正不偏、蓄力前行，在存量房焕新的浪潮中勇立潮头，在全案定制的赛道上乘势而上，步履坚定，永不止步。坚守长期主义，坚定穿越周期，不负每一份信任，未来已来！

索菲亚家居股份有限公司董事会

二〇二六年四月十八日

（二）行业基本情况

Statista 最新数据显示，2025 年全球室内家具市场规模已达 7,297.30 亿美元，并有望在2030 年增长至8,367.70亿美元，2025–2030 年预计复合增长率约 2.78%，全球市场已进入成熟稳增长阶段，家具行业市场容量持续扩容，为国内具备竞争力的家具企业出海拓展了增量空间与发展机遇

然而，国内市场受多重因素影响，短期内仍面临发展压力：据国家统计局数据，2025 年1-12 月全国住宅竣工面积4.28 亿㎡，同比下降 20.2%；2025 年全国家具制造业规模以上企业实现营业收入 6,125.1 亿元，同比下滑10.7%；利润总额 328.1 亿元，同比下滑 12.1%，家具消费仍深受宏观经济、房地产行业发展等因素影响。整体来看，呈现出“整体承压、结构分化、韧性初显”的运行特点，产业链上下游之间、不同区域与企业个体之间的表现差异显著。国内房地产市场的结构性转变，已成为驱动家居行业发展的核心变量，家居行业正式从过往“新房驱动、规模扩张”的旧周期，转向“存量主导、价值重塑”的全新周期。根据住房和城乡建设部数据，目前全国城乡房屋建筑总量达6亿栋，其中全国城镇居民住宅存量约为 3.74 亿套，约 2.7 亿套住宅房龄超 20 年，这类老旧住宅正陆续进入二次、三次装修的集中窗口期，为家居行业带来稳定的存量需求支撑。

另外，房屋老化推动旧改、局改的需求持续集中释放，2025年中国旧房改造市场规模预计突破 8,000 亿元，局部装修与旧房改造占比超 60%；2025 年全国30 个重点城市二手住宅成交套数占住宅交易总量的比重达到 65%，这些数据背后，是消费需求的深层演进，更是家居行业在存量博弈中破茧重塑、迎来新生的关键转折。

【点评】这段论述的一些数据显示，存量房引领家居消费的时代已经到来

三、公司经营业绩

【点评】值得注意的是：虽然定制家居的量在下跌，但是公司的资本开支也没啥了，因此，高投入这部分变成了低投入，公司的自由现金流基本维持高位，详见下表：

索菲亚和欧派本质上是同质化竞争，但是定制家居企业能否发展好，仍靠一个企业家的能力，能否迅速把市占率提升才是关键。这个定制家居市场足够大，每年5000亿的规模，但是最大的上市公司收入才170亿，老二不到100亿。

你说市场不好，没需求吗？