行业研报:龙岗区甲级写字楼市场全景调研报告(2026年Q1)_展会资讯_资讯

行业研报:龙岗区甲级写字楼市场全景调研报告(2026年Q1)

2026-05-24 14:24

行业研报:龙岗区甲级写字楼市场全景调研报告(2026年Q1)

八角楼上的灯 - 市场全景研究

深圳市龙岗区甲级写字楼

市场全景调研报告

2026年第一季度 - 完全版

数据截至2026年5月 - 覆盖龙岗区6大商务板块 40+甲级及高品质项目

报告导语

龙岗区，深圳面积最大的行政区（388.21km²），2025年GDP突破6000亿元（6095.92亿元），常住人口逾413万，是深圳"东进战略"主战场。甲级写字楼市场已形成"坂田领衔、多心并进"格局——以坂雪岗科技城为绝对极核，大运新城、龙岗中心城、布吉-南湾、宝龙科技城、平湖五大片区梯次展开。本报告覆盖40+个甲级及高品质写字楼项目，结合高力国际/仲量联行/戴德梁行2026Q1数据与实地调研，力求呈现深圳东部写字楼市场最完整的全景地图。

全市空置率

25.9%

连续两季回落

全市租金

132.1

元/㎡/月

龙岗GDP

6096亿

2025年/+2.6%

龙岗甲级均价

约75

元/㎡/月

一、龙岗区区域概况与商务格局
二、六大商务板块甲级写字楼全景
2.1 坂雪岗科技城（9个项目）
2.2 大运新城（7个项目）
2.3 龙岗中心城（8个项目）
2.4 布吉-南湾（6个项目）
2.5 宝龙科技城（5个项目）
2.6 平湖-横岗（5个项目）
三、2026Q1市场成交分析
四、实用率专题
五、产业政策支撑
六、龙华 vs 龙岗：两大新兴区市场对比
七、趋势展望
八、附录：龙岗甲级写字楼全量速览表（40+项目）

一、龙岗区区域概况与商务格局

龙岗区总面积388.21km²，下辖11个街道，常住人口约413.39万人（实际管理人口约480万人），是深圳面积最大、人口最多的行政区。2025年GDP达6095.92亿元，位居深圳各区第三（仅次南山、福田），其中第二产业增加值3942.61亿元（占比64.7%），是深圳当之无愧的"工业第一区"。PCT国际专利申请量超8000件，全社会研发投入占GDP比重14.9%，均居全市第一。

龙岗的甲级写字楼市场具有鲜明的"产业驱动"特征——区别于福田的金融CBD和南山的科技园模式，龙岗写字楼需求高度依附于龙头产业链。华为坂田基地带动坂田片区形成万亿级电子信息产业集群，2023年坂田新一代电子信息产业年产值突破8000亿元；深圳国际大学园（港中大（深圳）、北理莫斯科大学等5所高校）支撑大运新城科创孵化生态；比亚迪全球研发中心等重大项目则拉动宝龙片区产业办公需求。全区已形成"一核（坂田）引领、三心（大运/中心城/宝龙）支撑、多节点延伸"的甲级写字楼格局。

商务板块	交通条件	项目数	租金区间	产业标签
坂雪岗科技城	10/5号线+坂银通道	9个	48-180	ICT/数字经济
大运新城	3/14/16号线+深惠城际	7个	32-100	科创/深港合作
龙岗中心城	3/14/16号线+龙岗大道	8个	44-110	行政/商务/文创
布吉-南湾	3/5/14号线+龙岗大道	6个	38-75	跨境电商/文创
宝龙科技城	14/16号线+深汕路	5个	35-60	智造/生物医药
平湖-横岗	10/14号线+机荷高速	5个	35-70	物流/跨境电商

注：龙岗区甲级写字楼整体租金水平（核心甲级约75元/㎡/月均）显著低于全市（132.1元），仅为福田/南山核心区的1/3至1/5。坂田核心项目租金（90-180元）已接近龙华北站水平，而宝龙/平湖产业园区低至32元起，区域内部价格分化极大。

二、六大商务板块甲级写字楼全景

2.1 坂雪岗科技城（9个项目）— 深圳东部甲级写字楼第一极

坂雪岗科技城是深圳「都市核心区」之一，定位世界级电子信息产业集群承载区。华为全球总部坐镇，10号线雅宝站直达福田中心区仅20分钟，坂银通道进一步压缩与福田通勤距离。

项目	建面/高度	租金(元/㎡/月)	实用率	入驻率	评级
星河双子塔 (中国第一等高双塔/73层)	36万㎡/369m	90-180	65-70%	~45%	A+
天安云谷 (一期至三期)	76万㎡(产业)/~200m	85-130	65-72%	~85%	A
星河WORLD (一期至三期)	75万㎡(办公)/~180m	70-120	63-68%	~72%	A
有所为大厦 (10号线华为站)	约8万㎡/~120m	66-100	60-65%	~80%	B+
佳兆业中央广场	约12万㎡/150m	60-100	60-65%	~70%	B
万致天地	约15万㎡/~120m	55-85	60-65%	~55%	B
创兴时代大厦	约6万㎡/100m	50-80	60-65%	~75%	商务楼
深圳工业软件园	约8万㎡/~80m	50-75	65-70%	~40%	新入市
百旺达智能园 (5号线坂田站)	约5万㎡/~80m	48-75	62-67%	~65%	产业园

✦ 坂田简评：9个项目甲级办公体量超150万㎡，为深圳东部绝对核心。星河双子塔（369m/73层）是中国第一等高双塔，租金90-180元为龙岗天花板。天安云谷入驻率85%+领跑全区，华为产业链生态是其最坚实的底层支撑。星河WORLD形成了160万㎡完整的产城融合生态。坂田片区租金分化明显——标杆项目85-180元已接近龙华北站水平，外围项目48元起。

2.2 大运新城（7个项目）— 国际大学城驱动的科创商务极

大运新城是深圳17个重点发展区域之一，依托大运中心体育场馆群、深圳国际大学园（5所高校）和深港国际中心（在建）。3/14/16号线三轨交汇，深惠城际大运北站正在建设中。

项目	建面/高度	租金(元/㎡/月)	实用率	入驻率	评级
丰隆深港科技园 (原启迪协信/19栋)	83万㎡/~100m	55-95	65-72%	~60%	A
创投大厦	约12万㎡/200m	65-100	60-65%	~70%	B+
京基御景时代大厦	约10万㎡/~120m	32-65	60-65%	~55%	性价比
仁恒梦创广场 (16号线愉园站)	约12万㎡/~130m	49-75	63-68%	~50%	B
恒明ONE	约50万㎡/~100m	45-75	60-66%	~50%	B
龙岗天安数码城 (T4及组团)	60万㎡/~100m	55-90	65-72%	~78%	A
宝能智创谷	约15万㎡/~100m	35-55	62-67%	~55%	产业园

✦ 大运简评：丰隆深港科技园（启迪协信）为片区旗舰，83万㎡综合体+19栋产业办公楼，高实用率突出。龙岗天安数码城入驻率78%为片区最佳。京基御景时代32元/㎡起为片区最低门槛。深港国际中心（世茂）若复工将是最大变量。片区整体空置率较高，与商业配套成熟度有关。

2.3 龙岗中心城（8个项目）— 行政CBD与综合商务旗舰

龙岗中心城是龙岗区行政文化中心，区政府、龙城广场、「三馆一城」（红立方）聚集。地铁3号线龙城广场站和吉祥站贯穿，14号线快速通达福田。商务配套最成熟。

项目	建面/高度	租金(元/㎡/月)	实用率	入驻率	评级
万科龙岗云中心 (2022开业/万科自持)	11万㎡/180m	65-110	60-65%	~62%	A
万科时代广场	30万㎡(综合体)/~150m	60-100	62-66%	~78%	A
珠江广场	约10万㎡/~120m	55-90	60-65%	~72%	B+
金地龙城中央	约8万㎡/100m	55-85	62-66%	~70%	B+
荣超花园写字楼	约5万㎡/80m	48-75	60-65%	~75%	B
城市山海云汇	约4万㎡/80m	44-65	62-67%	~65%	性价比
粤集创科中心	约5万㎡/80m	48-75	60-65%	~60%	B
颐安都会中央 (写字楼部分)	约6万㎡/100m	50-80	60-64%	~50%	B

✦ 中心城简评：万科时代广场入驻率78%、万科龙岗云中心（11万㎡/180m/万科自持）形成双标杆。龙岗中心城商务配套成熟（万科里/万科广场/三馆一城），适合注重职住平衡的中型企业。城市山海云汇44元起性价比突出。片区整体空置率30-35%，租金中枢仍在调整。

2.4 布吉-南湾（6个项目）— 罗湖北拓第一承接区

项目	建面/高度	租金(元/㎡/月)	实用率	入驻率	评级
康利城 (跨境电商产业园)	约14万㎡/~100m	48-75	65-70%	~70%	B+
万国城 (南湾双地铁口)	约10万㎡/~80m	45-75	60-65%	~60%	B
东久创新科技园 (14号线石芽岭)	约12万㎡/~80m	42-70	65-70%	~58%	性价比
乐荟中心 (吉华/5号线下水径)	约15万㎡/~120m	45-72	60-65%	~52%	B
李朗国际珠宝园	约8万㎡/80m	38-58	62-67%	~68%	产业园
富基置地大厦	约6万㎡/100m	40-68	60-64%	~65%	B

✦ 布吉-南湾简评：康利城定位跨境电商产业园（含3万㎡摩尔时光街），入驻率70%为片区标杆。东久创新科技园以46元起+地铁口优势吸引中小企业。片区整体租金38-75元，承接部分罗湖外溢需求。

2.5 宝龙科技城（5个项目）— 智能制造驱动的产业办公极

项目	建面/高度	租金(元/㎡/月)	实用率	入驻率	评级
宝龙科技城核心区 (比亚迪全球研发中心)	约10万㎡/~80m	38-58	65-72%	~75%	性价比
安博创新产业园 (14号线宝龙站)	约10万㎡/~80m	35-50	62-67%	~65%	性价比
和健云谷 (3号线新生站)	约4万㎡/60m	44-60	60-65%	~60%	B
大田匠作文化村 (16号线龙东站)	约5万㎡/60m	40-55	62-66%	~50%	文创园
百旺达健康产业园 (最大6790㎡)	约8万㎡/~80m	35-50	62-68%	~58%	产业园

✦ 宝龙简评：宝龙科技城为龙岗'东核'（低碳智造核），比亚迪全球研发中心、方正微电子等龙头布局。租金为龙岗最低（35元起），实用率65-72%为全深圳最优。大面积（单套最大近7000㎡）是该区域一大特色。

2.6 平湖-横岗（5个项目）— 物流枢纽+跨境电商特色商务

项目	建面/高度	租金(元/㎡/月)	实用率	入驻率	评级
华南城电商园 (10号线木古站)	约20万㎡(办公)/~80m	38-65	60-67%	~72%	B+
城市山海平吉中心	约4万㎡/60m	42-60	60-65%	~55%	B
横岗大厦写字楼	约6万㎡/100m	45-70	60-64%	~68%	B
阿波罗未来产业城 (园山/光电+军民融合)	约8万㎡/~80m	35-55	62-67%	~45%	新入市
平湖海源城	约5万㎡/80m	40-60	62-66%	~60%	B

✦ 平湖-横岗简评：华南城电商产业园依托奥特莱斯商业+10号线木古站，入驻率72%为片区最高。阿波罗未来产业城处于开发早期。平湖以'物流+电商+办公'为特色，横岗以区域商务配套为主。

三、2026Q1市场成交分析

指标	龙岗区	深圳全市
甲级平均租金(元/㎡/月)	约75（核心甲级）	约132.1
全区租金区间	32-180	80-350+
空置率(估)	35-45%	25.9%
Q1租金同比趋势	降3-8%	环比降幅收窄至0.7%
vs福田/南山	龙岗为福田/南山核心区租金的15-40%
甲级办公总存量(估)	约250万㎡	约987万㎡

2026Q1龙岗关键市场观察：
产业驱动需求结构：ICT产业链企业（华为生态、芯片设计、软件开发）是坂田绝对主力租户；大运以深港科创、AI初创为主；宝龙以新能源/智能制造为主；平湖/南湾以跨境电商企业为特色。

大面积需求突出：龙岗区别于福田/南山的核心特征——典型成交面积800-3000㎡，远高于福田CBD平均300-500㎡，反映以中大型科技企业为主的客户结构。

免租期+装修补贴成标配：新项目免租期普遍4-8个月（坂田核心项目4-6个月，外围6-12个月），部分园区叠加200-500元/㎡装修补贴，实际有效租金低于标价15-25%。

"华为人"溢出效应：坂田大量中小企业租户为华为离职创业者或华为生态链企业，构成了坂田写字楼最稳定的客户池，这是坂田租金龙头抗跌的底层支撑。

大运/宝龙仍在"熬配套"：大运规划起点高但商业配套和人气在培育期；宝龙产业集聚强但商务氛围薄弱，短期难以支撑纯商务写字楼租金溢价。

四、实用率专题

龙岗区写字楼实用率整体为深圳各区最高水平之一——原因在于龙岗甲级写字楼多为大平层设计+低容积率（与福田/南山核心区高层高密度形成鲜明对比），大量产业园区采用"多层/小高层+宽走廊"布局，实用率普遍在60-72%之间，显著优于福田CBD的55-65%水平。天安云谷（65-72%）、启迪协信（65-72%）、龙岗天安数码城（65-72%）、宝龙科技城（65-72%）均属深圳实用率标杆——这也是龙岗"性价比"最硬核的底层数据之一。

评级	实用率	代表项目
优秀	70%+	天安云谷、启迪协信、龙岗天安数码城、宝龙科技城
良好	65-70%	星河双子塔、星河WORLD、康利城、东久创新科技园
标准	60-65%	万科龙岗云中心、万科时代广场、有所为大厦、创投大厦等超高层
警惕	<50%	可能涉及虚增计租面积或"套内实测x2"模式，需核查

五、产业政策支撑

政策/战略	核心内容	影响
"一芯两核多支点"	湾东智芯(大运)+西核(坂田)+东核(宝龙)	三大商务极战略确定性强
坂雪岗世界级ICT集群	华为总部+22km²科技城+万亿级产业集群	坂田写字楼需求的最底层支撑
比亚迪全球研发中心	宝龙+新能源产业链聚集	宝龙科技城产业办公需求增长
深圳国际大学园	港中大(深圳)/北理莫斯科/信息学院等5校	大运片区科创孵化的源头
产业用房租金补贴	符合条件企业最高补贴30%	实际有效成本约为标价70%
跨境电商专项扶持	平湖/南湾跨境电商产业园区+资金补贴	康利城/华南城等直接受益

六、龙华 vs 龙岗：两大新兴区写字楼市场核心对比

龙华与龙岗同为深圳"都市核心区"和实体经济重镇，但写字楼市场路径迥异——龙华靠"离福田近"，龙岗靠"产业深"。以下从八个维度系统对比。

对比维度	龙华区	龙岗区
区域定位	都市核心区+数字经济先行区	东进主战场+工业第一区+城市副中心
GDP(2025)	3,311亿元/增速6.1%	6,096亿元/增速2.6%
核心驱动力	高铁枢纽+数字经济	ICT产业链(华为生态)+先进制造业
甲级租金区间	50-175元/㎡/月	32-180元/㎡/月
甲级平均租金	约110元/㎡/月	约75元/㎡/月
通勤福田CBD	高铁18分钟+4号线30分钟	14号线40-60分钟+坂银通道25分钟
标杆项目	汇隆中心/汇德大厦/红山6979	星河双子塔/天安云谷/万科龙岗云中心
空置率(估)	约30-35%	约35-45%
租户结构	数字经济+商贸+专业服务/中小企业为主	ICT产业链+智能制造+跨境电商/中大型居多
核心优势	交通便利/近市中心/城市界面新	成本洼地/产业生态深/大面积可选
核心短板	北站空置高+供应洪峰压制租金	距市中心远+部分片区配套不成熟

✦ 关键判断：龙华写字楼价值锚点是"与福田的时间距离"（越近越贵），而龙岗的锚点是"与华为的距离/与产业生态的嵌入度"（越近越有价值）。龙华客户更多选择"便宜且不算远的福田替代方案"，而龙岗客户更多是"我需要离华为/产业链更近"——这是两个市场最本质的区别。对于预算敏感但需要大面积的中大型科技企业，龙岗是深圳唯一能满足"整层/整栋+低单价+高实用率"三需求的区域。

七、趋势展望（2026下半年及中期）

1 坂田"华为溢价"持续：坂雪岗科技城产业集聚度将进一步提升，星河双子塔有望在2027年达到60-70%入驻率。坂田核心区租金（85-180元）将进一步与龙华北站看齐，但不会超越——龙华有高铁和近福田的不可替代优势。

2大运新城"等待变量"：深港国际中心（世茂）若2026-2027年重启将是最大利好；深圳国际大学园科创企业孵化效应预计3-5年释放。短期大运租金仍有下行压力。

3中心城"存量博弈"：新增供应有限，以存量楼宇品质升级为主。万科双雄（云中心+时代广场）将持续占据片区的品质与租金制高点。

4宝龙"比亚迪效应"：比亚迪全球研发中心将带动宝龙产业人口和配套服务需求增长，产业园区租金有望温和回升。纯商务写字楼仍需时间培育。

5跨境电商赋能平湖南湾：TikTok Shop/Shein/Temu等跨境平台带动深圳跨境电商生态爆发，平湖（华南城）和南湾（康利城）的跨境电商主题园区将持续受益。

6交通改善是长期利好：深惠城际（2026年通车预期）、深大城际、14号线东延等将大幅压缩龙岗与市中心的时间距离，中长期将提升龙岗在全市写字楼市场中的竞争地位。

7龙岗的战略角色：作为深圳实体经济的底座（制造业占GDP 64.7%），龙岗写字楼需求稳定性可能被市场低估——它更接近"产业基础设施"，受纯金融/互联网行业周期的冲击较小。在"工业立市"政策导向下，龙岗写字楼需求的底部支撑强于多数新兴区。

八、附录：龙岗区甲级写字楼全量速览（40+项目）

序号	项目名称	片区	建面(万㎡)	租金区间	实用率	入驻率	评级
1	星河双子塔	坂田	36.0	90-180	65-70%	45%	A+
2	天安云谷	坂田	76.0	85-130	65-72%	85%	A
3	星河WORLD	坂田	75.0	70-120	63-68%	72%	A
4	有所为大厦	坂田	约8.0	66-100	60-65%	80%	B+
5	佳兆业中央广场	坂田	约12.0	60-100	60-65%	70%	B
6	万致天地	坂田	约15.0	55-85	60-65%	55%	B
7	创兴时代大厦	坂田	约6.0	50-80	60-65%	75%	商务楼
8	深圳工业软件园	坂田	约8.0	50-75	65-70%	40%	新入市
9	百旺达智能园	坂田	约5.0	48-75	62-67%	65%	产业园
10	丰隆深港科技园	大运	83.0	55-95	65-72%	60%	A
11	创投大厦	大运	约12.0	65-100	60-65%	70%	B+
12	京基御景时代大厦	大运	约10.0	32-65	60-65%	55%	性价比
13	仁恒梦创广场	大运/龙城	约12.0	49-75	63-68%	50%	B
14	恒明ONE	大运/龙城	约50.0	45-75	60-66%	50%	B
15	龙岗天安数码城	大运/龙城	60.0	55-90	65-72%	78%	A
16	宝能智创谷	大运/园山	约15.0	35-55	62-67%	55%	产业园
17	万科龙岗云中心	中心城	11.0	65-110	60-65%	62%	A
18	万科时代广场	中心城	30.0(综合体)	60-100	62-66%	78%	A
19	珠江广场	中心城	约10.0	55-90	60-65%	72%	B+
20	金地龙城中央	中心城	约8.0	55-85	62-66%	70%	B+
21	荣超花园写字楼	中心城	约5.0	48-75	60-65%	75%	B
22	城市山海云汇	中心城	约4.0	44-65	62-67%	65%	性价比
23	粤集创科中心	中心城	约5.0	48-75	60-65%	60%	B
24	颐安都会中央	中心城	约6.0	50-80	60-64%	50%	B
25	康利城	布吉/南湾	约14.0	48-75	65-70%	70%	B+
26	万国城	南湾	约10.0	45-75	60-65%	60%	B
27	东久创新科技园	南湾	约12.0	42-70	65-70%	58%	性价比
28	乐荟中心	布吉/吉华	约15.0	45-72	60-65%	52%	B
29	李朗国际珠宝园	南湾	约8.0	38-58	62-67%	68%	产业园
30	富基置地大厦	布吉	约6.0	40-68	60-64%	65%	B
31	宝龙科技城核心区	宝龙	约10.0	38-58	65-72%	75%	性价比
32	安博创新产业园	宝龙	约10.0	35-50	62-67%	65%	性价比
33	和健云谷	宝龙/龙岗	约4.0	44-60	60-65%	60%	B
34	大田匠作文化村	宝龙	约5.0	40-55	62-66%	50%	文创园
35	百旺达健康产业园	宝龙/园山	约8.0	35-50	62-68%	58%	产业园
36	华南城电商园	平湖	约20.0	38-65	60-67%	72%	B+
37	城市山海平吉中心	平湖	约4.0	42-60	60-65%	55%	B
38	横岗大厦写字楼	横岗	约6.0	45-70	60-64%	68%	B
39	阿波罗未来产业城	横岗/园山	约8.0	35-55	62-67%	45%	新入市
40	平湖海源城	平湖	约5.0	40-60	62-66%	60%	B

注：以上共40个项目，含甲级写字楼及高品质项目。租金为2026Q1市场参考区间，以各项目招商部门实际报价为准。入驻率为多渠道综合评估，仅供参考。

数据来源与时效声明
1 高力国际《2026Q1深圳写字楼市场报告》（2026.4.13）
2 仲量联行/戴德梁行/第一太平戴维斯2026Q1公开数据
3 58同城/安居客/房天下/咚咚租/商办网/阿里商办等平台各项目挂牌信息
4 深圳市及龙岗区产业政策公开文件
5 实地调研与业内交流

重要提示：租金、入驻率等动态数据为多渠道信息综合评估区间，具体以各项目最新报价为准。本报告仅供市场研究参考，不构成投资或租赁决策建议。

作者系深圳商业地产资深从业者 | 公众号「八角楼上的灯」| 2026年5月 · 完全版

八角楼上的灯

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