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一、产品定义和演变情况
1、定义特征
从目前行业或约定俗成的角度来看，第四代住宅是集绿色生态、垂直绿化、空中庭院等要素于一体的新型住宅形式。该产品设计理念在于将自然生态融入高层建筑，实现“户户有花园，层层有庭院”的居住愿景，凭借高得房率和生态化设计，为居民提供更加舒适、健康、生态的居住环境。行业中对第四代住宅有很多称谓，包括空中花园、城市森林花园住宅、立体园林生态住房、庭院房等。
当然随着最近两年高品质住宅理念的深入，各地土地规划部门陆续开展了第四代住宅的试点和创新工作，对该产品的定义也日趋规范和清晰。结合最近两年各地官方的表述，第四代住宅的官方用语为“立体生态住宅”，其是指：将绿色生态理念融入城市建筑，通过设置户属空中花园和公共绿化平台等立体绿化措施，将空中花园与现代建筑相结合，建筑材料和建造方式符合绿色建筑理念的高品质住宅。我们这里对该概念进行分解说明。
从此类概念来看，后续“空中花园”的概念明显会强化。当然从通俗易懂的角度看，包括阳台、露台、连廊等户外敞开空间的规划使用明显会增加。这也启示我们，后续在把握第四代住宅的规律和特征过程中，对于户外空间一定需要深入研究，其对于提高住房实际使用面积、提高居住空间舒适度等都有非常重要的作用。
2、演变路径
第四代住宅是最近几年较火的概念，体现了住宅产品革命导向。市场上的关注点是，既然有第四代住宅提法，那么第一代、第二代和第三代住宅是什么？本部分主要从传统分类和新分类两个角度进行分析。其中，传统意义上的四代住宅，主要有两种观点。虽然分类有别，但大体一致。尤其在第四代住宅的定义上，普遍都包括立体生态、自然生态或绿色生态等元素。当然这两种分类亦有一些问题，如分类一将农村住房纳入其中，分类二中物业和医疗等概念有一定的重叠。这里对这两种传统分类进行列表说明。
第四代住宅的概念产生于 2017 年，所以上述分类总体上吻合 2017 年及以前的时代特征。此类概念延用至今也总体适用。但考虑到 2020 年以来房地产形势的重大调整，尤其是 2023 年以来供求关系的重大变化，我们认为，住房产品类型“四分法”应适当做调整，尤其是需要考虑 2023 年以来住房产品的创新情况、住宅项目规范的新要求、人民群众对高品质居住的需求等内容。据此我们遵循“住房需求→住房制度→住房产品”的逻辑，对四代住宅的类型和特征进行梳理，以更好把握高品质住宅时代下的第四代住宅特征。
我们基于全国居民家庭历史上的住房情况和需求，以及住房制度改革和阶段划分等内容，同时把握房地产业从“有没有”到“好不好”的行业规律等新情况，将四代住宅进行如下阶段划分：1998 年住房制度改革前的住房、1998-2009 年的住房、2010-2019 年的住房、2020 年以后的住房。此类阶段的划分，总体吻合居民家庭居住需求升级的历史路径，即从满足基本居住需求到居住功能提升，再到居住体验的改善和提质。该划分充分体现我国住房产品和居住理念的飞跃与升级。
3、市场评价
第四代住宅推出，受到市场较大的关注和积极评价。其充分体现绿色建筑和绿色居住的理念。房企通过空中庭院和垂直绿化的设计，真正提升了居住空间的利用率和舒适度，即产品力和吸引力在提升。这对于满足居民家庭改善或高品质住宅需求有非常直接的影响。在实操中，一些市场参与者包括企业和用户等，也对目前既有的第四代住宅产品提出了批评意见。本部分对此类批评意见和优化方向进行梳理，如下。
二、部分试点情况和案例
目前全国至少有 30 个城市积极探索第四代住宅项目，涉及政策制定或项目开发营销等。这充分说明在高品质住宅建设中，第四代住宅是其中一类重要的抓手。本部分对一些重点省市的相关情况进行梳理。
1、北京情况
北京部分项目积极探索第四代住宅模式。当然从一些具体项目看，其产品设计略接近大平层设计，和空中花园的模式有点差异。当然其启发是，后续结合住宅项目规范标准，在第四代住宅方面也可以进行产品户型的创新，以更好和市场需求结合。本部分对其中一个项目的相关情况特征进行总结。
2、四川情况
四川成都的“七一城市森林花园”被认为是全国首个第四代住宅项目，成为目前行业中研究第四代住宅都会参考的项目，“第四代住宅”概念也由此诞生。该项目由清华大学建筑设计研究院于 2017 年设计。该项目通过一体化设计，将客厅、餐厅、厨房和阳台等活动区域连接，并融入空中庭院和二层通高阳台。本部分将相关情况以列表和图片的形式展示。
3、安徽情况
安徽多个城市陆续推进第四代住宅建设。这里对芜湖、合肥两城市情况进行梳理。芜湖推出的项目为鸠江区人民公园周边项目，始于 2023 年，为安徽省内首个试点建设第四代住宅的项目。从此类项目的建造信息来看，其采用独栋独单元全点楼式布局，每户均包括私家庭院和空中花园。这里对该项目的用地规划情况进行梳理。
