一、报告背景
二、主要应用场景概览
三、头部物业公司机器人应用典型案例
（一）碧桂园服务：PARA协生模式领跑行业
（二）万物云：灵石系统+AI数字员工+物流机器人
（三）龙湖智创生活：跨业态智慧服务矩阵
（四）保利物业：合作共赢的机器人生态
（五）招商积余：“招小巡”安防机器人+高仙清洁军团
（六）建发物业：500+项目人机协同覆盖
（七）新大正：高校业态智能清洁规模化部署
（八）绿城服务：多品类机器人协同
（九）中海物业（兴海物联）：智慧建筑整体解决方案
五、机器人供应商与市场规模
【重磅】物业公司机器人应用研究报告
2026-05-20 19:28
【重磅】物业公司机器人应用研究报告在人力成本持续攀升、利润空间不断被压缩的行业背景下，物业公司正加速引入机器人技术，推动物业服务从传统劳动密集型向科技智慧型转变。 据行业数据显示，截至2026年初，全国已超4000个小区投入物业机器人服务，清洁、安防、巡检三大场景成为核心落地赛道，机器人正从“营销噱头”变成“运营标配”。 本报告基于公开信息，系统梳理了头部物业公司在机器人应用方面的典型案例，涵盖清洁、安防、配送、巡检、园林养护等核心场景，并对行业趋势进行了分析。 当前物业机器人的落地场景已覆盖物业服务的多个核心环节。 以贵阳某社区为例，社区机器人已覆盖社区末端配送、安防巡逻、环境清洁、设施巡检等核心物业服务场景，包括送水上门服务、智能快递驿站配送服务、公共区域智能清扫服务以及全天候安防巡逻服务，形成覆盖居民高频刚需的多元化机器人服务网络，推动社区服务从“人工响应”向“智能主动服务”升级。 整体而言，物业机器人已在以下六大场景实现规模化落地： 碧桂园服务是目前行业内机器人规模化部署规模最大的物业企业。2025年，碧桂园服务自主研发的清洁机器人“零号居民”实现1053台规模化交付，覆盖以广东为核心的200多个项目、2500多栋楼宇，服务业主超30万户。 碧桂园服务聚焦社区服务场景，“零号居民”已在碧桂园服务全国17个项目中投入使用超130台，并拥有145项专利授权；近三年研发投入达5.9亿元，研发团队逾4500人。 在效能提升方面，“零号居民”实现单个项目作业工时提升超100%，人均作业面积提升超60%，项目满意度显著提升。 在实际项目中，以广州盈禧花园为例，该项目拥有7栋住宅楼，物业服务面积17.34万平方米，原来配置7名保洁人员每人负责一栋楼，引入机器人后，人机协同模式给每栋楼节省了超2万元的月度经营成本。 碧桂园服务提出了“PARA协生”理念，即人（People）+智能体（Agent）+机器人（Robot）+智能物联网（AIoT），重塑服务流程。 2025年度业绩会上，碧桂园服务总裁徐彬淮表示，2026年计划落地超1万台服务机器人，并愿意开放所有场景供兄弟企业采购使用。 万科旗下万物云以自研“灵石”系统为决策中枢，实现了99.7%的设备在线率与15分钟级故障响应；通过自研“飞鸽”平台，构建起行业最大规模的工单实时响应网络。 2025年底，万物云发布“灵石3.0”，首创“数字员工”租赁模式，所服务的对象已不再只是住宅小区，还涵盖商业办公楼、科创园区等物业类型。 在AI员工方面，2025年7月，万物云首批6名AI员工正式转正，已在万科物业近300个项目上岗。作为运营Agent，AI员工能够每15分钟主动扫描全量数据，发现异常后主动推送并提出建议。 在实体机器人方面，万物云旗下万物云城研发的自主机器人于2025年7月在深圳地铁2号线完成测试——机器人从湾厦站登上列车，与乘客一同乘车，随后在目的地站下车，为地铁站内商铺配送货物，创下全球城市物流自动化新先例。 此外，万科城小区AI系统已接入18种智能检测场景，可自动识别汽车违停、老人摔倒、垃圾堆积、周界围墙入侵等异常情况并发出预警。 龙湖智创生活旗下机器人应用呈现出跨业态的特点，覆盖航空枢纽、长租公寓、商业办公等多个场景。 在西安咸阳机场T5航站楼项目中，龙湖智创生活在地面交通中心（GTC）及候机指廊等核心区域，引入自主研发的智能清洁机器人矩阵，搭载AI路径规划系统与高精度感知设备，替代传统人工清洁模式。 在龙湖冠寓（成都西站店），4台配送机器人用于快递和外卖配送，住户通过手机下单即可完成收货。此外，龙湖还部署了“数字同事”智能体——在停车场管理场景中，异常抬杆识别智能体上线后，人工审核比例从100%降至17%，稽核效率提升83%，在已落地的400多个项目中，不合规放行行为减少近90%。 保利物业采取与专业机器人厂商合作的路线，构建多元化的机器人应用生态。2025年8月，宇泛智能与保利物业签署战略合作协议，聚焦AI节能管控、机器人创新应用等领域。 2025年12月，智绘科技与保利城服签署战略合作协议，智绘科技现场展示了涵盖清洁、巡检、安防、特种作业等场景的十款商用服务机器人。在幕墙清洁领域，保利物业商企事业部携手凌度智能展出高低空幕墙清洁机器人，依托先进的清洁机器人技术提供高效、安全的清洁服务。 保利物业将科技定位为重塑服务流程的战略工具，持续加速清洁机器人、无感通行等设备在作业场景的规模化部署，降低基础服务对人力的依赖。 招商积余在机器人应用方面以安防巡逻和清洁保洁两大领域最为突出。其智慧安防机器人“招小巡”搭载红外热成像技术，已为全国25个城市的600多万平米管理空间提供智能支撑，在恶劣天气下可替代人工巡逻，助力行业数字化转型。 在重庆长嘉汇社区，“招小巡”上岗后累计提醒园区不文明行为275次、排查安全隐患6起，大幅提升外来人员管控效率。 在清洁领域，招商积余引进高仙机器人在100余个项目上岗，于地库深度洗地、大堂精细化推尘、楼层高效保洁等关键场景展现强大实力，并在小区商圈等室外场景率先部署了高仙全新产品无人驾驶小扫车Beetle。 建发物业在2025年高度重视并持续推进人机协同落地，已引入地库清洁、楼内清洁、擦窗、垃圾回收等机器人在项目试用，目前覆盖超500个项目，长远目标是打造“人+AI+机器”的协同作业模式。 新大正将机器人应用重点布局于高校物业管理场景。2025年1月，新大正与赛特智能合作启动智能清洁机器人全面推广，以重庆大学虎溪校区项目为起点，40台智能清洁机器人在全国20余所高校陆续投用，包括重庆大学、四川美术学院、中国地质大学未来城校区、西安交通大学西部创新港等。 其智能清洁机器人“大白”凭借卓越的智能感应技术受到广泛关注，室内清洁机器人也正在逐步推进测试应用，并运用无人机来完成安全巡逻和建筑体外墙巡查等任务。 绿城服务目前投入使用的机器人涵盖清扫型、探测型、送货型、割草型等多种类型，其中率先投入使用的是地下车库清扫机器人。 绿城服务在威海还展示了用于小区巡逻和幕墙清洗的无人机，积极探索“物业服务+生活服务”融合模式。在底层技术上，绿城科技采购“通用大脑”智能机器人进行训练，算力达200TOPS，使机器人避障、避车、避人效率更高，能够在更复杂的地形环境作业。 中海物业旗下全资科创子公司兴海物联，以建筑物联网平台、智能硬件和人工智能技术为核心，提供智慧园区全生命周期服务，涵盖顾问咨询、软件平台、智能硬件、智慧建筑、智慧物业等全链服务。兴海物联作为中海智能化标准制定者，提供基于物联网中台的智慧建筑整体解决方案。 四、产业园区领域的机器人应用 产业园区是物业机器人应用的重要场景。上海临港漕河泾物业引入石材养护机器人，一键启动后，机器人沿预设路线自主养护作业，遇人遇障自动避让，打磨抛光一气呵成，亮度远超人工养护水准。 成都高新区部署了32台安防机器人，覆盖ICPARK西区、模具工业园、中国欧洲中心、高新青年公寓等20余个区域，在“机器人巡检+人工处置”的人机协同新模式下，显著提升园区安防效率。 无锡梁溪区智慧园区则通过服务机器人提供导览服务，员工可通过手机APP预约无人配送机器人，实现文件迅速送达指定工位。扬州经开区经开物业引入4台无人智能清扫机器人在智谷综合体、国控大厦、电子信息产业园等场景投入试运行，并以此为样板拟在其它商业综合体及产业园区推广无人化清洁解决方案。 空天产业园部署了数台智能清扫机器人，以L4级自动驾驶能力穿梭作业，搭载AI视觉+多传感器融合系统，可全自动完成扫、洗、吸、拖、自清洁、消毒六大工序，单机清洁效率高达8000平方米/小时，相当于8名环卫工人的工作能量。 据行业研究报告，2026年房建物业机器人首选品牌中，高仙、普渡、派特纳、零号居民、有鹿依次入选。其中“零号居民”为碧桂园服务自研品牌，高仙、普渡则为市场化的商用机器人头部供应商，招商积余、保利物业等多家头部物企均为其客户。 从全球市场来看，全球清洁机器人市场2025年市场规模约168.9亿美元，预计到2031年将达到462.7亿美元。 商用清洁机器人国家标准已于2025年11月正式发布，将于2026年5月1日实施，适用范围覆盖商场、酒店、写字楼、地下车库等商用环境中使用的清洁机器人，全面规范产品设计与生产。 行业共识明确：技术替代人工正在逼近成本“奇点”。 物业行业人力成本年增长率达8%-10%，而AI替代成本年下降率30%-50%，预计2027-2028年AI+机器人替代人工将比单纯用人更经济。这一判断在碧桂园服务的实践中已得到验证——一台物业机器人在广州盈禧花园项目中每月节省超2万元的经营成本。 据兴业证券研报测算，当某类机器人的年出货量从1000台增至1万台时，硬件成本将下降20%-30%，软件算法的边际成本甚至趋近于零，2025年起物业机器人有望迎来“奇点时刻”。 人力短缺与服务质量需求的双重压力。物业行业大量依靠人力，但人力流动性大、招聘难等问题日益突出。而机器人能够7×24小时连续作业，在人机协同模式下，服务质量的一致性和标准化程度显著提升。例如，碧桂园服务引入清洁机器人后，2024年上半年保洁满意度平均提升5.6%。 政策与标准推动行业规范化发展。《商用清洁机器人》国家标准的发布实施，为物业机器人产品的采购、部署和评价提供了统一的技术依据，有助于降低物业企业的采购风险，加速行业推广应用。 尽管物业机器人应用已初具规模，但行业仍面临若干挑战： 场景复杂度远超预期。小区和园区内人车混行、突发障碍物、复杂地形等对机器人的感知和决策能力提出较高要求。部分机器人产品“多从生产角度设计，脱离用户需求”，实用性和适应性仍需提升。 成本回收周期较长。碧桂园服务总裁徐彬淮表示，“保守计算，清洁机器人的寿命周期为三年”，从初期投入到规模效应的释放需要时间。 人员转型与文化适应。机器人引入后，传统物业从业人员面临从直接劳动到设备管理、人机协同调度的角色转变。未来物业服务将进入“人机共生”阶段——一位保洁人员可通过调度10个机器人，负责10栋楼的保洁工作。 资金压力不容忽视。虽然机器人长期降本效果显著，但前期采购或研发投入较大，这对于利润空间本已较为紧张的物业行业构成现实考验。物业费本身虽可能随AI应用而降低，但新技术替代成本下降的节奏理想情况下需要2-3年，这对企业的资金实力和投资决心提出较高要求。 展望未来，行业普遍预计2026-2028年清洁、安防、客服等高频场景将基本实现机器人全覆盖；2029-2034年，所有物业服务场景有望实现人机协同，无人机巡逻、机器人维修、AI定制服务将成为常态。 碧桂园服务提出的“PARA协生”模式、万物云的“数字员工”租赁模式等创新探索，正在为整个行业描绘出一幅“人机共生”的物业服务新图景。 可以预见，机器人应用将成为未来物业企业核心竞争力的关键组成部分。