400亿基那大蛋糕，与一个必须跨越的"土地陷阱"

巴布亚新几内亚是全球基础设施建设缺口最大的国家之一——3万公里的公路总里程、数百万人口居住的农村地区、城镇化率不足20%的现实，共同构成了这个国家最迫切的发展命题。

与此同时，2023年巴新政府正式启动"联通巴新"（Connect PNG）计划，承诺在20年内投入200亿基那（约300亿人民币）建设公路网。

这一规划若真正落地，将是这个南太平洋岛国有史以来最大规模的基础设施投资。

然而，繁荣背后有阴影。巴新的土地制度、审批流程和合规体系，使基建和房地产投资始终伴随着高风险与高门槛的并存。

VERVE咨询长期深耕巴新市场，本报告从行业现状、主要玩家、增长空间与核心风险四个维度，为计划进入巴新基建和房地产赛道的投资者提供决策参考。

基础设施：欠发达与高需求的双重重仓

公路：最稀缺的资产

巴新全国公路总里程约3万公里，约相当于中国一个地级市的规模。而巴新的国土面积达46万平方公里，是云南省的1.2倍。

公路网密度极低，且质量参差不齐——高等级沥青路面占比不足10%，大量路段为碎石或土路，雨季通行能力大幅下降。

"雨天断路、晴天扬尘"是巴新内陆交通的真实写照。

Connect PNG 计划核心数据：

核心优先项目：

• 700公里高原公路（Highlands Highway）：连接莱城至科莫，惠及全国70%人口，计划2027年全线修复完成

• 跨岛公路（Trans Island Highway）：实现莫尔兹比港至莱城首次全程柏油路连接

• 沿海公路贯通：连接桑道温省、东塞皮克省和马当省

  

港口与航空：连接世界的两张嘴

巴新是典型的外向型经济，贸易高度依赖海运和空运。主要港口包括莫尔兹比港（Port Moresby）、莱城（Lae）和阿洛陶（Alotau）。但港口设施老旧、吞吐能力不足、效率低下的问题长期困扰着进出口企业。

航空方面，PNG拥有全球最复杂的国内航线网络之一——由于地形限制，国内运输50%以上依赖航空。但机场设施落后、票价高昂、安全管理参差不齐。

主要参与者：谁在做巴新的基建生意？

本地企业

本地企业在政商人脉网络和政府项目对接方面具有天然优势，但普遍存在资金实力不足、技术水平有限的问题。

澳大利亚企业：传统主导者

澳大利亚是巴新基建领域最重要的合作伙伴，两国历史渊源深厚，澳大利亚企业长期主导巴新政府项目和双边援助项目。

代表企业：

• 多家澳大利亚工程承包商活跃于 Connect PNG 项目

• 澳大利亚政府通过澳大利亚出口融资（Export Finance Australia）为巴新基建提供信贷支持

• 澳大利亚-巴新商业 exchange 机制定期推动双边企业对接

澳大利亚优势： 语言优势、熟悉巴新市场、政府关系深厚、融资渠道畅通

中国企业：正在崛起的竞争力量

中国企业在巴新基建领域的存在感正在快速提升，尤其在以下领域：

• 公路建设：中国路桥等央企参与多个道路项目

• 房地产开发：中国房地产企业开始关注莫尔兹比港的商业地产和住宅项目

  

  中建科工承建的太古南岸公寓项目（莫尔兹比港CBD航拍，标志性高层建筑群）

• 能源项目：中国能源企业参与电力基础设施投资

值得注意的是： 2025年4月，澳大利亚媒体报道一家大型澳大利亚建筑企业因中国竞争加剧而考虑退出巴新市场——这从一个侧面反映了中国企业在巴新基建领域正在抢占传统澳大利亚企业的份额。

其他参与者

• 亚洲开发银行（ADB）：为 Connect PNG 提供贷款和技术支持

• 世界银行：通过 IRIS PNG 项目支持气候韧性交通基础设施

• 新西兰企业：在特定领域（如建筑材料）有一定市场份额

房地产市场：局部繁荣与结构性问题

住房缺口：真实的刚需

巴新的住房市场呈现典型的"供需失衡"特征：

核心城市 Port Moresby 和 Lae 的房价近年来持续上涨，高档住宅和商业地产租金收益率在太平洋地区处于中上水平。

巴新安居房-模块化建筑

商业地产：有限的繁荣

Port Moresby CBD 商业楼宇租金高昂但供给有限，主要以写字楼、零售和酒店为主。由于土地获取困难，大型商业地产开发周期长、不确定性高。

核心风险：土地问题是一道绕不过的坎

巴新基建和房地产市场最大的风险，不是资金，不是技术，而是土地制度。

巴新约97%的土地属于集体土地（communal land），由传统部落或家族持有，而非个人或公司持有。这带来了复杂挑战

投资建议：赛道选择与核心判断

三条高确定性赛道

第一，Connect PNG 配套项目分包。 直接参与总包商不屑于承接的中小型道路和桥梁项目，或为大型项目提供材料供应和物流服务。

第二，冷链仓储与物流综合体。 依托矿业和农业开发热潮，在 Lae 和主要矿区周边投资建设物流仓储设施。

第三，中低档住宅开发。 住房刚需市场长期供不应求，在 Port Moresby 郊区和主要城镇开发价格亲民的中低档住宅项目。

一个核心判断

入局巴新基建和房地产，必须把"土地合规+社区关系"作为前置条件，而非事后补丁。 选对本地合作伙伴，是降低风险的不二法门。

关于VERVE巴新商业咨询

VERVE咨询专注巴布亚新几内亚市场，在基建和房地产领域提供市场尽调、土地合规、社区谈判和全流程落地服务。团队深耕本地多年，政府关系网络覆盖全岛。

? 私信联系，获取巴新基建投资机会和本地合作伙伴数据。

巴新商业咨询/签证、企业合规等服务：（私信联系或扫码＋V或联系：SolaMa_Liu）

【声明】 本报告仅供决策参考，具体项目请以专业尽调和实地考察为准。