这份《2025北京城市更新白皮书》是基于“十四五”收官与“十五五”开局的重要节点发布的权威报告。报告全面复盘了2025年北京城市更新的实施路径、政策创新与项目成效，并结合当前形势，规划了2026年及未来一段时期的重点工作任务。

? 一、 总体情况：政策落地与项目实施全景

2025年是北京城市更新政策深化与项目落地的关键年份。这一年，北京构建了完善的政策体系，确立了“五个转变”的实施路径，并超额完成了年度投资与改造任务。

1. 政策体系：从“顶层设计”到“激励工具箱”

2025年，北京在政策层面实现了从“有”到“优”的跨越，重点在于解决项目实施中的具体痛点。

• 国家级政策指引： 中央层面出台了多项重磅文件，如《关于持续推进城市更新行动的意见》明确了八项重点任务；自然资源部等部门支持存量过渡期、混合用地等创新举措。
• 北京市级创新： 2025年9月发布《规划土地政策应用案例指引》，并于2026年1月1日正式发布**《北京市城市更新政策激励工具箱（1.0版）》**。
• 核心政策点： 涵盖规划、土地、资金、产业等领域。
• 具体突破： 实施建筑规模指标保障（如石景山北重项目）、工业用地“先租后让”（降低企业初期成本）、土地价款缴纳优惠（如房山区中恩云数据中心项目）、以及土地提前续期政策（如昌平南口项目）。

2. 项目实施：超额完成与类型分布

“十四五”期间，北京明确了8大类53项重点任务，2025年各项指标超额完成。

• 量化指标：
• 完成率： 年度28项量化任务平均完成率达 110% 以上。
• 突出领域： 老旧低效楼宇改造、产业园区腾笼换鸟、优质教育空间拓展等3项任务完成率超 200%。
• 投资拉动： 全年城市更新固定资产投资预计达 1800亿元，占全市固投总量约两成。
• 示范项目库： “十四五”期间第一至五批市级示范项目累计滚动推进 405个。

第一至五批示范项目类型占比分析

3. 资金支持：多元化融资体系构建

为破解资金瓶颈，北京构建了“财政奖补+金融支持+社会资本”的多元化资金池。

• 财政奖励： 2025年下达奖励资金 11亿元（上半年及三季度），西城、海淀、东城等区成效显著。
• 金融创新：
• REITs： 首农产业园等4单项目上市发行。
• 专项债与CMBS： 首钢园区创新推行“专项债+政策性金融+社会资本”模式，累计撬动社会资本超百亿元。
• 民间投资： 面向民间资本推介项目239个，总投资约2350亿元。

4. 多元参与：全链条协同机制

• 联盟聚力： 北京城市更新联盟联动近200家央企、国企及民企。
• 专家护航： 推广“多师”制度（责任规划师、建筑师、园艺师等），在57个项目中深度参与。
• 公众参与： 第四届北京城市更新论坛暨体验周吸引超1700万人次参与，带动消费超18亿元。

?️ 二、 主要成效：六大维度的高质量发展

报告总结了“十四五”及2025年的核心成效，强调了城市更新在服务首都功能、改善民生、激发经济等方面的作用。

1. 服务首都功能：筑牢发展根基

• 核心理念： 坚守“以都促城、以城兴都”。
• 典型案例：
• 西单商圈： 统筹商业活力与政务空间秩序。
• 长辛店： 保护古镇风貌与西山永定河文化带传承。
• 清华南口国重基地： 盘活老工业遗存，赋能科创发展。

2. 人民城市理念：人居环境改善

• 居住改善： 完成市属老旧小区改造6700万平方米；启动危旧楼改建20万平方米；完成600部电梯加装。
• 补短板： 优先配置“一老一小”设施。例如：昌平北科婴幼学苑填补服务空白；海淀田村路街道盐库改造为养老综合体（日均服务600人次）；石景山调色板花园转型为“停车+公园”综合体。

3. 高质量发展：激发经济新动能

• 产业升级： 实施老旧厂房更新300余个，重点提升产业园区12个。
• 商圈焕新： 完成40个传统商圈改造。
• 标杆项目：
• 顺义HICOOL产业园： 引入科创产业。
• 通州台湖图书城： 升级为演艺+消费聚集区。
• 昌平超极合生汇： 引入800余个品牌，创造3000+就业岗位。

4. 文化传承：彰显古都风韵

• 平房院落： 完成核心区平房院落申请式退租9773户，恢复胡同肌理。
• 工业遗产： 东城禄米仓新视听产业园、怀柔金隅兴发水泥厂实现活化。
• 2025亮点： 东城前门草厂打造“四合院酒店”；首钢园四高炉成为服贸会核心场馆。

5. 安全韧性：守住运行底线

• 基础设施： 更新改造地下管线5366公里；敷设燃气管道3.38万公里。
• 海绵城市： 推进7718项海绵城市项目，如石景山万泉寺遗址公园。
• 防洪排涝： 丰台凉水河石榴庄段行洪标准提升至50年一遇。

6. 改革创新：打造新模式

• 审批改革： 试点“更新什么、审核什么”模式（如朝阳大悦城）。
• 社会参与： 丰台马家堡路68号院2号楼项目，居民出资占比达55%，形成“谁出资、谁受益”模式。

⚠️ 三、 形势与挑战：当前面临的四大矛盾

报告客观分析了当前城市更新面临的深层次问题，指出虽然成效显著，但仍存在结构性矛盾。

1. “高压”推进与“慢热”响应的落差

• 矛盾点： 政府期待高、要求高，但社会层面响应慢、推进乏力。
• 表现： 核心区退租受产权复杂制约；老旧小区改造过度依赖财政，居民自主更新意愿虽强但行动滞后。

2. “资金”短缺与“平衡”难题的瓶颈

• 矛盾点： 更新项目投入大、周期长、回报慢，与传统“快周转”开发模式冲突。
• 表现： 社会资本参与意愿不足，金融机构“慎贷惜贷”，部分项目因产权瑕疵难以获贷。

3. “网红”效应与“长红”发展的挑战

• 矛盾点： 部分项目短期流量大，但缺乏长效商业与文化价值。
• 案例： 某非遗主题园区虽开业时宣传声势大，但因位置偏僻、周边环境不佳，运营陷入困境。
• 难点： 如何从“流量”转化为“留量”，兼顾民生与商业可持续性。

4. “预制”供给与“定制”需求的偏差

• 矛盾点： 普遍性政策难以解决个性化项目问题。
• 表现： 政策到基层落地难，激励措施有时成为“水中月”。
• 需求： 需要从“一刀切”转向“老中医号脉”式的精准定制（如东城三眼井项目需“一对一”定制方案）。

? 四、 2026年重点工作：向成片区、规模化迈进

2026年被定义为北京城市更新向成片区、规模化、高质量迈进的关键之年。工作重心将从单点项目转向组团式开发，锚定 2300亿元 固定资产投资目标。

1. 强化专班统筹：健全全链条机制

• 四级调度： 建立“区政府/市级部门调度 — 专班统筹 — 分管副秘书长协调 — 专项办主任提级调度”机制。
• 闭环管理： 将年度目标细化分解到季度、区、部门和具体项目，实行“目标引领、清单管理”。

2. 聚焦组团发展：推动示范项目落地

• 核心抓手： 从“单点突破”转向“片区统筹”。
• 规模目标： 全年重点启动实施约 50个 综合化城市更新组团项目。
• 重点项目： 加快推进磁器口东、菜市口街区（大吉+棉花）、28号线一体化、北运河五河交汇等组团。
• 储备库： 持续充实120个综合化城市更新组团储备项目库。

3. 搭建多元平台：深化协同联动

• 政企银研合作： 发挥城市更新联盟作用，搭建常态化沟通平台。
• 多师协同： 加强责任规划师、建筑师等专业力量参与。
• 论坛活动： 高水平筹备第五届城市更新论坛，打造交流与资源对接平台。

4. 狠抓政策落地：强化工具箱集成

• 工具箱实施： 以《北京市城市更新政策激励工具箱 (1.0版)》为核心，分类推进。
• 全面实施类（41项）： 制定指引，责任到人。
• 试点推进类（20项）： “即报即试”。
• 探索研究类（14项）： 动态更新。
• 标准集成： 编制《城市更新项目通则》和《典型场景技术导则》。

北京市城市更新政策激励工具箱 (1.0版) 结构概览

? 五、 结语与行业启示

这份白皮书清晰地勾勒出北京城市更新的转型路径：从增量扩张转向存量提质，从单一建筑改造转向片区综合运营，从政府主导向多元共治转变。

对于工程咨询行业而言，这意味着未来的业务重点将不再是单纯的工程设计或造价，而是全过程咨询、片区策划、投融资方案设计以及政策合规性顾问。2026年及“十五五”期间，能够提供“政策+技术+金融”一揽子解决方案的咨询机构，将在北京的城市更新市场中占据主导地位。