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【行业洞察】文商旅系列专栏:存量改造——“旧壳换新颜”的商业项目(下)

2026-05-08 18:54

【行业洞察】文商旅系列专栏:存量改造——“旧壳换新颜”的商业项目(下)

古明

专注于商业、文旅、酒店类项目

一站式工程咨询与全流程落地赋能

引言

在《存量改造——“旧壳换新颜”的商业建筑（上）》文章中，我们拆解了无锡、南京、天津三个存量改造项目的设计逻辑与运营心法。本篇继续聚焦广州和长沙的三个代表性案例。以更大胆的“新旧对话”，诠释了存量商业改造的更多可能性。

01 广州“珠江云手”：

包装车间“变身”城市观景台

Guangzhou "Jiuzhou Yunshou":

The packaging workshop has been transformed into a city viewing

platform

坐标：广州海珠区| 前身：珠江啤酒厂包装车间（1985年建成）

在广州珠江边，一座啤酒厂的旧包装车间，正在变成可以360°俯瞰琶醍的城市观景台——“珠江云手”。

这是广州珠江啤酒股份有限公司“啤酒厂1985”升级改造项目的关键子项目。作为广州推动“老城市新活力”的重要实践，“啤酒厂1985”致力于成为城市时尚新引擎，打造以啤酒文化为核心，融合潮流时尚、文创音乐、运动娱乐、旅游商务等多元功能的综合性商业文化娱乐聚集区。

建筑：寓新于旧，保留工业骨骼

“珠江云手”前身为啤酒厂包装车间，是该地块旧改项目中单体占地面积最大的物业，占地超1.2万平方米，总建筑面积约3.6万平方米。

项目秉持 “寓新于旧”的核心设计策略：首层空间着重凸显工业元素，在室内与公共区域内，最大限度保留原包装车间的绝大部分建筑结构，并将其转化为承载文艺与活力的流行符号，融入整体建筑设计之中。

最终形成兼具特色的商业空间，以及 “下旧上新、寓新于旧”的城市通廊，让工业遗产与现代商业实现有机融合。

场景：三大设计亮点重塑滨江地标

1.云手观景，360°俯瞰琶醍：观景平台的 “云手”设计堪称项目的“点睛之笔”。设计创新采用“Y”型柱支撑两个巨大平台装置，成功实现帐亭的大跨度需求；同时通过撑开屋顶空间、拉大建筑尺度及一体化设计，打造出轻盈优美的曲面屋顶，以及一个可360°俯瞰周边景致的观景平台。

2.24小时开放的城市客厅：以公共利益为导向，项目规划了约9000平方米的24小时公共开放空间，进一步提升城市公共空间的服务能力，让市民共享城市发展成果。

3.工业遗存的当代转译：首层空间保留原包装车间的绝大部分建筑结构，并将其转化为承载文艺与活力的流行符号。消费者在这里既能感受工业遗产的厚重，又能体验现代商业的活力。

业态：首店经济+新锐商业社交空间

未来，“珠江云手”将依托啤酒厂工业遗产的文化优势，聚焦青年群体的潮流需求，定位为新锐商业社交空间，重点发力“首店经济”，打造差异化商业体验。

02 长沙油脂厂·1936：

油罐里的艺文新秀场

Changsha Oil Factory · 1936:

A New Art and Culture Hub Inside Oil Tanks

坐标：长沙天心区 |

前身：中国植物油料厂长沙办事处（始建于1936年）

在长沙湘江之畔，12座巨型油罐矗立江边，斑驳锈迹与红砖墙诉说着近90年的工业记忆。这里曾是中国植物油料厂长沙办事处，承担食用油储备功能，20世纪90年代停运后荒废多年。如今，它蜕变为集商业、展览、秀场、快闪于一体的城市艺文新地标。

建筑设计：工业遗存的当代转译

改造坚持“修旧如旧”，保留12座高达12米、占地150平方米的“十二金刚”油罐群，以及油脂厂办公楼、电梯厂旧址和镶嵌“红星”“白沙”字样的红砖墙。拆除时保留约五六万片民国时期及新中国成立前后的红砖，全部用于新建设。设计团队突破传统用地规划，将地块调整为“公园绿地+文化设施”混合用地，成为长沙首例。通过新建连廊将油罐连通，将公园、草坡、露台提质美化，形成开放性公共空间。

空间体验：钢铁森林中的艺术松弛感

劳动西路侧的矮墙被保留并开窗，透过小窗可回望老城区烟火、远眺河西新楼，形成新旧时空对话。油罐内部经加固保留斑驳外表，罐体间以连廊串联，草坡与露台供市民休憩。工业粗砺感与现代美学在此交融，弱化目的性消费，强调自然、文化、商业的无界共生。

业态组合：策展商业+沉浸体验+首展首秀

项目聚焦18至45岁年轻客群，引入策展商业、潮流零售、体验餐饮等业态。此刻咖啡、2walk、禾颂巷语等品牌率先开业，“YOU Market”艺术商店提供最新潮设计单品。湖南首个沉浸式戏剧主题餐秀空间“Mamma Mia米娅秀场”于2025年9月试营业，打破舞台与观众界限，实现“视听+味觉”全感官盛宴。项目已落地“治愈小狗eteecy”中国首展、温温《旷野之外》个展，累计观展超10万人次，全网话题播放量破千万。

自2025年7月开市以来，招商火爆，这座不到6000平方米的老厂区以“小而精”的姿态，成为长沙工业遗存活化的标杆样本，为城市更新提供了“小切口、大活力”的创新路径。

03 长沙新梁仓：

废弃电力厂房变身的“深夜食堂”

Changsha Xinliangcang:

The abandoned power plant transformed into a “midnight canteen”

坐标：湖南长沙 | 前身：国网电力老厂房（始建于20世纪80年代）

在长沙，一座曾经顶棚漏雨、管网老化的废弃电力厂房，正以另一种方式重新点亮城市的夜晚。

这座名为“新梁仓”的文创园，如今是长沙夜经济的“流量担当”。斑驳的红砖墙、亮眼的霓虹招牌，烧烤架上的油脂滴落炭火的噼啪声，凌晨两点仍在排队等位的热闹景象。很难想象，这里曾是被遗忘的工业废墟。

建筑：针灸式激活，留住工业记忆的根

新梁仓的改造，被项目团队称为“针灸式激活”。面对这座结构完整但设施老化的旧厂房，项目没有选择“大拆大建”，而是以精准的“微手术”撬动整体焕新。

建筑主体还原了历史工业建筑的拱形结构与柱廊立面，斑驳的红砖墙、锈蚀的钢架被完整保留，怀旧复古的建筑里藏着老长沙的工业密码。同时，集装箱体块的交叠不仅节省了空间，还为街区带来了别样的时尚气息，红砖的厚重与集装箱的轻盈形成反差美学，随手一拍就是大片。

“不搞大拆大建，要留住工业记忆的根。”这种新旧碰撞的风格，正是新梁仓最核心的吸引力。

场景：在工业遗迹中感受长沙的深夜烟火

新梁仓的空间体验核心是“深夜食堂”。数据显示，试营业半年来，园区夜间客流占比高达75%，凌晨两点仍灯火通明：茶颜悦色店员在调饮台前忙碌，易裕和的米粉锅从清晨沸腾至深夜，角落里的小酒馆要等到天边泛白才收摊。一位出租车司机感慨：“以前深夜跑车只能去解放西抢单，现在来新梁仓，半小时就能接一单。”

现场设置的网红打卡装置为这里注入了新潮活力，成为年轻人争相打卡的热门地点。更打动人心的，是运营方在改造中发现原厂房周边社区长期受内涝困扰，立即自掏腰包20多万元疏通下水道、安装防汛挡板，解决了困扰居民十多年的难题。“他们不仅是在做网红打卡地，更为这里的住户办了实事！”居民王大爷的话，道出了周边群众的心声。

退休电工李师傅时常来这里坐坐，看着年轻人在自己曾工作过的厂房里喝奶茶、拍照，他感慨道：“没想到这些老厂房还能这样‘活’过来，就像看到了自己的老朋友有了新归宿。”

业态：夜间消费矩阵与在地就业生态

在业态布局上，新梁仓已吸引茶颜悦色、双爷烤肉、易裕和米粉等20多个品牌入驻，入驻率已达85%，未来还将规划清吧、KTV、电竞酒店、特色民宿等多元业态，打造从夜间消费到综合商业的完整链条。

消费热潮更催生了就业红利。数据显示，新梁仓已为周边创造500多个岗位，其中六成是夜间工作岗位。

从废弃的电力厂房到长沙夜经济新地标，新梁仓用“针灸式激活”证明：存量改造不需要“推倒重来”，精准的“微手术”同样能让老建筑焕发新生。它留住了工业记忆的根，更点燃了城市的烟火气。

广州“珠江云手”、长沙油脂厂·1936与长沙新梁仓，代表了存量改造的三种不同路径：公共空间再造、工业遗产活化、夜经济激活。

前者将工业车间转化为城市观景台，以“云手”之姿打开滨江公共空间，让啤酒厂的记忆在空中延续；中者让近90年历史的油罐群落变身艺文新秀场，以“工业粗砺感×现代美学”重塑湘江之畔的城市记忆，让废弃油库成为艺术与商业的共生体；后者以“针灸式激活”改造废弃电力厂房，用深夜烟火气点燃区域活力，让工业遗迹成为夜经济的新引擎。

如果说上篇的三个案例教会我们“如何让老建筑活下来”，那么这三个案例则展示了“如何让老建筑活得更有尊严”。

1. “珠江云手”：存量改造可以不牺牲公共性。近万平方米的24小时开放空间，不是商业的“配角”，而是城市的“主角”。

2. 长沙油脂厂·1936：工业遗产不是城市的“疤痕”，而是独特的文化资产。当锈蚀的油罐与先锋艺术、潮流商业共生，历史的厚重感便成了无法复制的空间溢价。

3. 长沙新梁仓：存量改造可以“小切口”撬动“大活力”。废弃厂房不需要“推倒重来”，精准的“针灸式激活”同样能让老建筑成为夜经济的新引擎，让周边社区共享改造红利。

结语

回看这六个存量商业改造案例，它们各有各的历史与新生，却有着相似的改造逻辑：

1. 修旧如旧，不是“复制”而是“转译”。无锡运河汇、南京红创PARK、天津老厂房保留了工业骨骼；广州珠江云手、长沙新梁仓、长沙油脂厂·1936则注入当代语言。它们用现代语汇转译历史记忆。

2. 新旧融合，关键在于“让老物件活起来”。城市剧场、万能测齿仪、红色标语墙、包装车间、集装箱体块、巨型油罐群落，这些老物件不是展品，而是融入日常消费的“活”的场景。

3. 存量商业改造的本质，是空间价值的重新发现。从生产空间到休闲场所，从封闭厂区到开放客厅，从工业锈带到文旅秀场——六种路径，同一种证明：老建筑不是城市的“包袱”，而是可以被激活的“资产”。

当城市从“大拆大建”转向“精耕细作”，那些被时间遗忘的老厂房、老仓库、老街区，正在等待着用新的方式，讲述新的故事。