课程伊始，邢老师总结了房地产行业研究四大特点：

• 一是单一行业属性，研究经验可纵向积累，无需逐个攻克子行业；

• 二是数据量大且公开，但口径繁杂、杂音多，数据处理与真伪鉴别能力至关重要；

• 三是行业成熟且与民生紧密相关，输出观点需扎实积累与框架支撑；

• 四是服务范围广，产业链上下游均需关注地产景气度，研究员工作量始终饱满。

基于房地产行业研究的核心特点，邢老师从风险、分析框架、基本面、政策、企业、财务选股六个关键维度，全面拆解了当前房地产行业的现状、趋势与核心逻辑。

在行业风险层面，邢老师重点分析了2021年以来量价下行的态势及连锁影响：2021年新房销售、开工量达全球高位，此后量价快速回落，开工累计下降约3/4，房价平均下跌约35%，2025年跌幅最大。量价下行带来三重影响：拖累经济、土地财政承压、居民购房意愿下降，居民房地产资产从410万亿降至300万亿，未来需关注按揭逾期风险，但居民违约意愿低，实际不良率未必同步上升。

针对行业分析，邢老师提出了以购房负担率为核心的分析框架，兼顾多维度变量且更具全面性。邢老师引入购房负担率指标，综合房价、首付、利率、收入四大变量，比传统指标更全面。对比美日市场：美国以消费属性为主，负担率超60%量价承压；日本经历爆发、均衡、衰退三阶段，负担率随属性变化波动。中国过去20年负担率最高达100，金融属性极强，2021年至今降至48，当前购房成本为商品房以来最低，金融属性消退，购房者以自住改善为主，全国不会重蹈日本覆辙且不缺购买力。

在行业基本面判断上，邢老师以二手房为核心切入点，结合市场数据给出趋势预判。二手房比新房更关键，当前新房与二手房交易占比已达五五开，总交易量降至14亿平，处于底部区域，信心是核心变量。2026年二手房表现向好，认购同比增长17%，挂牌量未现往年三四月份激增态势，以上海为例，核心小区库存去化周期接近临界值，未来有望企稳。新房市场压力较大，好产品提升去化的同时也冲击周边二手房，邢老师判断2026-2027年市场大概率自发式企稳回升，从核心城市向外扩散。

政策层面，邢老师梳理了政策发布规律，并明确了未来供给侧的核心发力方向。7-9月政策集中，配合“金九银十”及年底冲量，需求端政策空间有限，供给侧重点在二手房以旧换新，以上海模式为例，政府收储低总价房源可高效撬动销售。

聚焦企业层面，邢老师解析了房企的核心本质、生意模式及行业发展趋势的转变。房地产有四种生意模式，房企本质是政府提供住房的通道，正常利润率5-10%，如今已无囤地赚金融属性收益的空间，核心城市开发周期缩短至4个月，流速是安全底线。当前政府主动让利，地价腰斩，行业从粗放走向精细化，购房者更注重产品品质。

最后在财务与选股层面，邢老师给出了针对性分析框架和选股逻辑。房企利润表反映两年前销售，需关注经营ROE变化，新货占比高的企业盈利更优。地产股上涨多在量价底部向齐升过渡阶段，当前市场正从博弈政策向基本面改善过渡，估值处于历史底部，选股应关注低PB、低P/S、短期基本面好等特质的公司，PE已失效，出险企业已退出，存活企业需看信用等指标。

问答环节中，邢老师就水泥等上游产业链、AI在行业研究中的应用、人口结构与长期需求等问题与同学们交流。他指出，开工端弹性最大，与开工挂钩的上游产业链会率先受益。AI目前在研究中的应用尚不成熟，细节处理仍需经验判断。对于人口问题，城镇化率提升、人口向核心城市聚集、以及大量老旧住房的改善需求，将对冲总量的下行压力，未来5-10年结构性机会依然存在。

整场课程从宏观总量到微观企业，从历史复盘到当下判断，邢深老师以其九年深耕的扎实功底和清晰的分析框架，为同学们呈现了房地产行业研究的完整体系。房地产研究需要平衡效率与精度，要敢于做“模糊的正确”，在市场最悲观时看到价值，在行业出清后寻找分化中的alpha。

图 /《中国金融实务课堂【IV】》责任教授庞家任

为邢莘老师赠送项目纪念礼物

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