五一长假宅家，闲来无事又打开“上海物业”小程序，无意间看到这个页面：

点进去，里面有我们第一届到第四届业委会的换届审计报告（以下简称“审计报告”），审计范围涵盖2007年6月1日至2025年1月10日的维修资金收支情况和小区收益资金收支情况。哇！这不就是我们一直好奇的小区维修基金及公共收益历史数据吗？???

于是我们将所有相关内容打印出来，认认真真啃了一遍。

结果，审计报告的质量真的一言难尽… 四大出身的小伙伴看完都气得拍桌子吐槽了好几次???问题包括但不限于：

1.每次都说公共收益业主分成要补进维修基金，结果没按约定来，报告里就轻飘飘一句 “未按规定将公共收益定期结算” 带过，仍发表了无保留意见；

2.每份报告都把当年公共收益余额错写成维修资金余额数，跟后面附的明细表对不上，差得十万八千里；

3.2018 年第二届业委会的审计报告公共收益期初余额，和 2011 年第一届的报告对应期末余额居然对不上，直接差了 22 万！

吐槽归吐槽，业主手里能拿到的数据本来就少，我们还是珍视这个信息来源，把所有离任审计报告都整理了一遍，给大家捋捋关键信息：

? 家底 & 支出概况

**18 年总收入合计：4023 万元（公共收益 + 维修资金划转缴纳 + 利息）

**目前账户剩余：1654 万（业主大会账户）+167 万（物业代管）

**18 年总支出：2202 万元，相当于公共收益全花完，还花了部分利息

? 大额支出明细（已披露部分）

**物业分成 + 税费 + 物业费补贴：878 万元

**外墙粉刷、景观、电梯等工程：336.2 万元

**垃圾分类、水质检测等杂项：165 万元

❗️ 核心问题 & 疑点

**822 万元支出未披露明细：待查明

**数据对不上：前后届报告余额差了 22 万，历年公共收益余额数字乱写，审计报告本身质量堪忧

**公共收益未按约定全额划转业主大会公共收益账户，未及时足额补充维修基金，有违规嫌疑

**物业代持的公共收益部分流水高达2千万，近10年平均余额近百万，利息收入为零，有侵占小区资金及利息的嫌疑

**报告中提及部分列支的未能获得5万元以上工程审价报告、及/或征询业主意见的相关资料，有违规嫌疑。

**开发商欠缴维修资金 89 万元，待追缴。

下面内容为我们根据换届审计报告做的各项收支更具体分析，适合爱看细节的你。其他人可以快速跳过只看红蓝字部分，然后参加文末投票?

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一、公共收益收入情况

一（1）停车费收入

从2016年起审计报告不再显示临停车位收入。停车费总额在2018年达到顶峰，之后总体呈现下滑趋势，原因待查。

一（2） 广告费收入

广告费收入照理说应该相对稳定，但报告却显示了较大的历年波动，原因待查。

一（3）维修基金转入

这一项目很奇怪，因为理论上维修基金不应该反向补充公共收益。具体情况待查明。

一（4）利息收入

整个审计报告期间，即2007年6月至2025年1月，公共收益利息收入均显示为零。在流水达到两千一百多万、且近十年平均期末余额保持在百万水平的情况下，这也很奇怪。具体原因待查明。

二、公共收益支出情况

二（1）管理费用

管理费用即物业分成，共计656万元占比约36%。2019年6月1日前后物业分成比例分别为40%和30%，分成基础均为税后金额。

二（2）补充维修基金/实缴业主大会账户金额

第二大支出项为补充维修基金，总体占比27%。（注：我们认为该项目实际为实缴业主大会公共收益子账号余额。并且，因为该项支出对应的维修基金的相应收入，所以在本文开头的小结中互相抵消不统计）

按审计报告，各届业主会期间（注：报告以各届业委会正式成立时间为上届结束节点，所以未必代表该届业委会实际存续时间）公共收入数、实际交入业主大会账户金额、占比分别如下：

共计340万元，其中在报告中提到的较大项目有：2010年7.2万元的电梯保养配件，2011年8万元的电梯工程款，2014年41万元的1#、15#减压阀工程，其余支出项未在报告中披露明细。同时报告中提及部分列支的未能获得5万元以上工程审价报告、及/或征询业主意见的相关资料，有违规嫌疑。原因待查明。

二（4）其他支出

共计299万元，其中在报告中提及的较大支出项有：2020年“补贴物业管理费不足”88万元，2016至2024年垃圾分类费用147万元，慰问物业员工10万元、水质检测费8万元。

我们未见到业主大会对业委会审批公共收益支出的一次性授权，因此对公共收益支出中未经业主大会审批的部分的合规性存疑，待核实。

三、维修基金/业主大会银行账户收入情况

五、其他重要事项：

每一份离任审计报告均强调：根据上海市房屋维修资金管理系统显示，贵小区商品房维修资金开发商应交款7,896,506.96元，实交款7,006,395.50元，开发商交款比例为88.72%；购房人应交款5,878,605.49元，实交款5,711,811.76元，购房人交款比例为97.16%。

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