一、报告概述

2026 年 4 月，上海房地产市场 “金三银四” 行情收官，整体呈现二手热度创高、新房量缩价升、土地冷热分化、政策持续托底的格局。

二手房市场表现亮眼，单月网签28,742 套，同比 +22.3%，创下近十年 4 月单月成交新高 ；3–4 月累计成交约5.92 万套，为近五年同期最佳。新房市场成交回落、价格上行，改善与高端化特征显著。土地市场核心地块高溢价、外围地块底价成交，热度分化明显。政策端，城市更新、“收旧换新” 试点及城中村改造加速落地，市场修复获得持续支撑。

整体来看，上海楼市处于量价企稳、温和修复通道，同时面临结构性分化加剧、二手对新房分流增强等挑战。

二、整体市场概况

2.1 主要指标总览

2.2 市场总体特征

2026 年春季上海楼市 “金三银四” 成色十足，结构性分化成为主线：

• 二手房维持高位强复苏：3 月成交 3.12 万套创五年新高，4 月在清明假期缩减约 1,500 套成交空间的背景下，仍达 2.87 万套，同比增 22.3%，超越 2019 年 4 月 2.71 万套的历史高位。3–4 月累计成交 5.92 万套，近五年最佳，仅次于 2021 年的 6.59 万套。
• 新房呈现量缩价升、改善主导：成交量环比回落但均价环比 + 22.0% 至77,167 元 /㎡，核心驱动为中高端改善及豪宅成交占比提升，市场结构加速向改善型切换。

三、二手房市场深度分析

3.1 成交总量：十年新高的诞生

4 月上海二手房（含商业）网签28,742 套，为近十年 4 月单月最高，突破 2019 年 4 月 2.71 万套纪录。市场明确走出 2021 年以来的调整周期，进入显著修复通道。

• 环比视角：4 月较 3 月（3.12 万套）回落 7.9%，主因清明 3 天小长假（网签仅 455 套、270 套、499 套），

• 同比视角：2025 年 4 月为 23,506 套（当年全年第二高），2026 年同期再增 22.3%，高基数下逆势走强，远超预期。
• 热度节奏：全月日均网签958 套，8 个单日破千套；4 月 11 日单日

3.2 价格走势：止跌企稳，温和上行

3 月二手住宅价格指数100.4，环比 +0.4%，连续两月回升，结束此前持续调整态势。价格修复呈现核心领涨、外围跟稳 的结构性特征：

• 核心地段、优质学区、次新小区率先企稳并小幅上行；
• 远郊刚需、老破小、非学区房源仍以 “以价换量” 为主，去化周期偏长。

3.3 成交结构：改善需求加速入场

4 月二手房成交结构上移趋势明确：

• 刚需（≤500 万元）占比回落，600 万元以上改善房源带看与成交显著增加；
• 置换链条（卖旧买新）持续打通，浦东 “收旧换新” 试点落地，进一步提振改善置换意愿；户型结构以80–120㎡两至三房为主力，120㎡以上大户型占比环比提升，改善需求接棒刚需成为核心动力。

3.4 区域表现：核心领涨，外围跟涨

• 内中环：黄浦、徐汇、长宁、静安、浦东前滩等板块成交活跃、价格坚挺，学区与次新物业溢价明显；
• 中外环：闵行、宝山、嘉定、青浦等近郊板块成交量稳步回升，价格小幅跟涨；
• 远郊：金山、奉贤、临港等区域成交回暖但价格承压，仍以刚需及地缘客群为主。

四、新房市场深度分析

4.1 成交概况：量缩价升，高端拉动

4 月新房成交9,895 套，环比 - 7.0%；成交面积42.0 万㎡，环比 - 25.4%（截至 4 月 29 日）；成交均价77,167 元 /㎡，环比 **+22.0%**，量缩价升特征确立。

价格上行主因：

• 高端项目集中网签：核心区豪宅及改善盘成交占比提升，拉高整体均价；
• 供应结构上移：新增供应以中高端改善为主，刚需盘供应减少；
• 一二手价格倒挂收窄：核心区域二手价格回升，新房性价比优势凸显，带动改善需求入场。

4.2 供应情况：推盘谨慎，聚焦核心

4 月新增新房供应36.2 万㎡，环比 - 32.2%，房企推盘节奏趋于保守，呈现 “核心区少量高端、外围区放缓推盘” 策略：

• 供应集中在浦东、闵行、徐汇、普陀等热点区域；
• 户型以75–123㎡刚需改善、120–216㎡纯改善为主，两类合计占比约90%；
• 刚需小户型（≤70㎡）供应占比下降，市场结构性向改善倾斜。

4.3 区域与产品特征

• 核心区（内中环）：供应稀缺、价格高企，豪宅及高端改善盘为主，去化良好，部分项目触发积分；
• 近郊（中外环）：改善型主力区域，地铁沿线及配套成熟板块去化稳定，性价比突出；
• 远郊：供应减少、去化放缓，以刚需及地缘客群为主，价格承压。

五、土地市场：核心高溢价，外围底价成交

4 月上海出让 3 宗宅地，热度分化显著：

• 核心区：徐汇长桥地块吸引 9 家房企竞逐，溢价率25%，创年内新高，体现

• 外围区：普陀石泉、金山新城均底价成交，市场对非核心地块预期谨慎、拿地趋于理性。

土地市场信号：未来新房供应将进一步向核心及优质区位集中，供需结构持续优化。

六、政策环境：工具箱持续充实，托底效应显现

4 月政策端持续发力、精准托底：

• 城市更新：行动方案正式落地，旧改、城中村改造加速推进，释放存量空间；
• 收旧换新：浦东试点首单签约，打通 “卖旧买新” 置换链条，降低改善置换门槛；
• 城中村改造：多个项目启动，提振区域预期，带动周边楼市回暖；
• 金融支持：首套房贷利率维持 3.05%低位，信贷环境宽松，支撑刚需及改善入场；
• 全国联动：核心城市政策持续优化，市场预期边际改善，上海引领一二线修复

七、5 月市场展望与结论

7.1 核心判断

1. 底部确认，温和修复：二手量价连续两月回升、库存拐点显现，市场由筑底转入温和修复；但 “以价换量” 仍为主流，全面反弹尚不具备条件。
3. 弱复苏、强分化延续：核心优质资产企稳回升，19% 板块（贝壳 142 个中 27 个）近半年挂牌价上涨；远郊及非核心资产去化周期长，分化加剧。
5. 改善需求成核心动力：二手 600 万以上、新房改善户型成交占比持续提升，改善接棒刚需，成为 5 月及下半年主导力量。
7. 政策窗口期延续：“沪七条” 效应持续释放，5–6 月二手成交预计维持 2.3万套以上高位；全国政策优化联动，信心持续修复。
9. 土地结构优化，供应聚焦核心：核心高溢价、外围底价成交，未来新房供应

1. 风险提示
   ：居民收入预期、个贷投放（2025 年末六大行个贷余额同比减约 7,000 亿元）、全国政策节奏、经济基本面，仍是影响走势的关键变量。

7.2 市场参与者策略参考

• 刚需购房者：低利率 + 价格调整后性价比窗口，适宜入场；优先关注外环内成熟板块或地铁通勤便利的外围优质房源，“捡漏” 难度加大，宜理性定价、快速决策。
• 改善型购房者：“卖旧买新” 链条打通，收旧换新试点提供新路径；重视板块分化，优选核心及优质次新，平衡性价比与长期价值。
• 机构投资者：房企拿地聚焦核心区确定性地块；长租公寓、托管运营等存量领域存在结构性机会；规避远郊及非核心资产风险。

报告撰写日期：2026 年 5 月 3 日(上海链家晶城团队)

数据来源：上海房产交易中心 “网上房地产”、国家统计局、上海中原地产、佑威房地产研究中心、克而瑞、中指研究院、贝壳研究院、上海链家研究院、上海太平洋房屋、58 安居客研究院、房天下、搜狐焦点、网易、第一财经、新华财经、央广网、解放日报、澎湃新闻、新民晚报、高盛研报等。

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