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观点概述：
4月28日政治局会议对于房地产市场仍是以稳定市场、存量更新和化解问题为主，但从近期的政策我们发现，政府对房地产市场的发展方向做出了政策性引导，2025年5月1日实施的《住宅项目规范》和2026年4月1日开始新出让住宅用地原则上必须实行现房销售。当前整体经济处于向高质量发展转型期，政策也在积极推动房地产市场向高质量转型，一是提高了房屋项目规范的标准，未来的房屋质量会更好，二是推动新房的现房销售，防止烂尾。随着房地产高质量发展相关政策出台，未来新房销售有望企稳回升，当前新房销售中的现房占比已经大幅提升。
在房地产市场向高质量发展的转型期，房地产新房销售和开发需求仍较弱，房地产竣工仍处于下降周期，上游玻璃纯碱需求继续承压，当前玻璃纯碱供需过剩，价格长期低位波动，需要产能出清，价格才能有弹性，关注反内卷政策是否会加速行业产能出清。
策略建议：等待产能出清和政策引导。
一、 房地产市场处于转型期，开发需求仍较弱
4月28日政治局会议指出，要有效防范化解重点领域风险。努力稳定房地产市场，扎实推进城市更新。有序化解地方政府债务风险，着力解决拖欠企业账款问题。政策对于房地产市场仍是以稳定市场、存量更新和化解问题为主，但从近期的政策我们发现，政府对房地产市场的发展方向做出了政策性引导，2025年5月1日实施《住宅项目规范》，提高了住宅建筑的标准。然后是2026年4月1日，全国新出让住宅用地原则上必须实行现房销售，购房者可“所见即所得”，彻底降低烂尾风险。当前整体经济处于向高质量发展转型期，政策也在积极推动房地产市场向高质量转型，一是提高了房屋项目规范的标准，未来的房屋质量会更好，二是推动新房的现房销售，防止烂尾。随着房地产高质量发展相关政策出台，未来新房销售有望企稳回升，当前新房销售中的现房占比已经大幅提升。
当前房地产市场处于转型过度期，新房销售和开发需求表现仍较弱。2026年一季度房地产开发投资完成额累计同比下降11.2%，商品房销售面积累计同比下降10.4，新开工面积累计同比下降20.3%，竣工面积累计同比下降20.3%。
从房地产销售数据看，虽然新房销售仍表现较弱，但二手房销售在逐年抬升，销售面积持续增加，说明市场整体需求韧性较强，市场对于好房子的需求潜力非常大，当政策推动房地产市场走向高质量发展，满足了市场对于好房子的期望，新房销售有望企稳回升，从而带动整体房地产开发市场的回升。
二、 房地产开发需求弱，玻璃继续承压
今年春节后各地终端项目复工仍偏慢，终端需求启动较慢，玻璃需求持续偏弱，而当前终端项目基本复工之后，玻璃需求还是很弱，说明玻璃需求弱不是需求启动慢，而是需求不足。虽然不断有玻璃生产线冷修，玻璃日熔量持续下降至历史低位14.5万吨/天左右，但玻璃库存持续处于历史高位，供给和库存压力较大，价格在低位波动。
隆众资讯数据显示玻璃下游深加工订单天数同比往年下降较多，同时深加工原片库存天数也是根据订单天数备货，下游库存也比往年下降。我们把上下游玻璃库存加总大概计算玻璃总库存，发现总库存处于历史中位，库存在3月份之后有所下降，但整体趋势还是在累库，玻璃供需偏宽松。
玻璃目前的情况基本在预期之内，根据房地产新开工和竣工周期计算，当前房地产竣工仍处于下降周期，2025年底我们预估2026年房地产竣工面积同比下降16%左右，但是一季度房地产竣工实际下降25%，建筑业房屋建筑面积同比下降23%，都比较超预期。需求中的亮点在于一季度玻璃整体出口累计同比增长21%，出口占产量比重已经从2025年初的6%左右提升到当前的8.7%。
我们重新调整2026年的预估数据，调整供需平衡表，对于新房竣工我们用建筑业房屋建筑面积来计算玻璃需求，预期同比下降在20%左右。虽然二手房成交累计同比基本持平，但当前成交趋势明显好转，我们预期二手房成交同比将增长5%左右，带动部分玻璃需求增长。
玻璃下游的其他需求汽车、家电和电子等占比较小，波动幅度较小，对整体需求预估影响不大。我们用调整后的数据再次计算供需平衡表：
玻璃日熔量持续下降至14.5万吨/天左右，处于历史低位，我们在2025年底计算的今年玻璃供需平衡日熔量在14.4万吨/天，根据一季度实际数据调整之后计算的供需平衡日熔量在14.3万吨/天。2026年粗略计算房地产新开工较2019年最高点下降接近80%，而房地产竣工面积较2022年最高点下降55%，根据房地产新开工和竣工周期计算，竣工面积仍有下降空间，玻璃需求在未来几年或继续下降，所以玻璃行业的减产速度需要大于需求下降速度，价格才能有弹性，关注反内卷政策是否会加速玻璃产能出清。
三、 纯碱供给增速大于需求，价格在成本附近波动
2023年至今纯碱产能增长了40%左右，但下游需求增速低于供给增速。纯碱下游需求中，浮法玻璃需求较弱，产量在持续下降，浮法玻璃在纯碱需求中的占比从40%以上下降到了现在的32%左右。光伏玻璃在需求高速增长之后回落，2025年光伏玻璃产量同比下降10%，2026年一季度累计同比下降0.1%，总之重碱下游需求在持续下降，未来仍有下降空间。支撑纯碱需求的是轻碱下游的需求， 2023年至今轻碱表需增长了30%左右，在纯碱需求中占比从42%提升到了49%。其中需求增速最快的是碳酸锂，需求增长100%以上，并且继续保持高增速。综合重碱、轻碱和出口需求，2023年至今纯碱需求增长15%左右。
纯碱产能增长40%左右，需求增长15%左右，供需形成明显错配，库存持续增加至历史高位，纯碱价格持续在低位震荡，由于纯碱开工比较灵活，相对来说价格弹性比玻璃更小。
纯碱目前的产量、厂家库存、总库存等都处于历史高位，供需和库存压力巨大，虽然部分厂家已经长期停产或保持低开工状态，但产量仍较高，无法达到供需平衡状态，纯碱价格长期在低位震动，行业需要继续产能出清，价格才能有更大的弹性，关注反内卷政策是否会加速纯碱产能出清。
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马志攀
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