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2026 年第一季度，广州房地产各细分市场呈现分化态势，办公、零售、仓储物流需求整体谨慎，投资市场活跃度偏低但询盘有所回升，不同板块供需与租金表现差异显著。

优质办公楼市场新增供应集中于金融城，新华保险大厦与广州合生国际中心入市带来 11 万平方米新增体量，其中合生国际中心为金融城北区首个优质办公项目。

受新楼交付影响，空置率升至 21.7%，净吸纳量环比回落，租户需求保持谨慎，仅甲级楼宇吸纳略有改善，珠江新城因大宗成交净吸纳量回正。成交行业中，消费品、金融、科技互联网位列前三，消费品以搬迁为主，金融业升级需求突出，超五成新租面积由普通楼宇迁入优质楼宇，科技互联网成交多集中于琶洲与金融城。

租金延续下跌但跌幅收窄，环比下降 1.9%，业主以价换量仍是主流策略，未来半年金融城与琶洲将迎来 30.3 万平方米新增供应，租金持续承压。

优质零售物业市场无新增供应，受天河城百货东圃店闭店影响，净吸纳量为负，购物中心空置率小幅回落至 6.8%。

新租成交以餐饮为主，占比达 53%，特色餐饮、茶饮咖啡甜品扩张积极，日式餐饮、江西菜及新茶饮品牌表现亮眼，泰国甜品品牌 Cheevit Cheeva 中国首店落地天环。

零售业态中服装占比最高，国内连锁品牌侧重社区拓店，核心商圈商场分化加剧，首层租金环比下跌 2.5%。未来半年将有 58.6 万平方米新增商业物业入市，本地运营商通过轻资产模式改造存量项目，拓展社区商业市场。

广佛仓储物流市场供应创新高，花都两个项目贡献 31 万平方米新增体量，区域总存量大幅提升，空置率升至 13.1%。

需求端受跨境电商布局调整影响，非高标准、小面积、高租金仓库出现退租，第三方物流在从化有所扩张。租金环比下跌 2.9%，除南沙外各区租金普遍下调。

未来半年广州将迎来 174 万平方米供应高峰，南沙、增城为主要供应区域，租金下行压力加大，佛山供应减少将缓解整体市场压力。

物业投资市场成交清淡，仅两宗交易总额 2.5 亿元，环比下降 44%，以厂房与商业裙楼为主，零售物业占交易金额六成。机构买家谨慎，买卖双方价格分歧制约大宗交易，小额自用办公成交活跃。

资产持有方积极推进 REITs 等资本市场工具退出，保利发展拟以核心办公资产申报公募 REITs，有望拓宽退出渠道、提升市场流动性，支撑核心区域优质物业估值。

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