2026年4月10日，上海市房地产经纪行业协会第六届会员大会第三次会议暨六届六次理事会会议在浦东世博召开。

会议听取审议了协会2025年度工作总结、财务审计报告、协会《章程》修改草案、副会长单位调整等各项工作，并发布 “上海市房地产经纪行业2025年度发展报告（蓝皮书）”。

本次会议邀请了房地产经纪行业协会名誉顾问兼专家委员会主任、中原集团首席运营官、中原地产（中国内地）副总裁刘天旸先生作行业发展及市场分析报告，深入剖析了当前房地产市场的现状、后市趋势及未来模式的演变。

刘天旸在演讲中首先回顾了2026年第一季度全国房地产市场整体态势。他指出2026年1-2月全国新房销售面积持续回落，重点城市成交量虽与去年持平但环比下降。全国新房市场仍在探底，即便3月传统小旺季有所回升，力度也弱于去年同期。

与此同时，城市与产品分化正在加剧。一线城市表现明显优于二线城市，一线城市二手房已率先企稳。总体来看，一线强于二线、二手好于新房的格局已经确立。

在全国分化格局中，上海领跑全国。2月上海出台“新七条”，有效释放积压需求。数据显示，今年一季度上海市场回升力度最为突出。

刘天旸表示，香港房地产市场的快速复苏能给到我们重要借鉴。取消高额印花税、人口持续流入、租金回报率高于融资成本，共同推动量价齐升，二手房价格较底部回升超12%。这也印证了租金回报、人口基本面、政策力度，是市场企稳回升的关键支撑。

参照国际市场经验，楼市筑底是“政策底—成交量底—价格底”的渐进过程。目前政策底已现，一线城市成交量局部企稳，但价格底尚未到来，70城房价下行趋势未扭转。真正见底需要满足三个核心条件：一是租金回报率回升并超过按揭利率；二是房价收入比回归合理区间；三是库存去化周期回到10-18个月的健康水平。这意味着市场仍在向底部靠拢，筑底是漫长的“圆底”过程。

谈及行业的未来，刘天旸认为行业正经历深刻变革。房地产仍是15万亿级规模的最大单一行业，但压舱石作用减弱，向耐用消费品转化，价格战将成为常态。行业呈现四大趋势：一是买方市场主导，需求分化，服务必须更精细；二是市场能级的分化，开发资源向核心一二线集聚，成为房地产投资安全区；三是产品回归居住属性，要以客户需求做差异化定位；四是发展逻辑从金融杠杆驱动，转向运营与服务驱动。

刘天旸还指出，面对变革我们要主动转型。一方面积极拥抱AI，保持一定的敏锐度和观察力去接触去学习。AI可帮助经纪人提升服务能力和服务半径，但真正核心的客户服务仍需“人对人”的专业互动。另一方面转变经营思维，从单打独斗走向多元化协作，推广单边代理、跨品牌联卖，共享房源、合作成交、共担风险，提升去化效率与服务质量。