一、一次意外的“废墟探访”

春节路过江宁九龙湖时，一片被绿色铁皮围起的空地引人驻足——这里曾是克莉丝汀斥资5亿元打造的“甜蜜城堡”。2025年12月，这座荒废10年的粉色建筑被爆破拆除，处置净得价仅160万元，地块规划调整为13.77公顷住宅用地。“5个亿，荒了10年，最后160万拆掉。”当地居民的感叹引发思考：在南京主题乐园热闹的市场表象之下，还有多少这样的“沉睡资产”？我们能否从废墟中发现价值？

二、2025年的五个“热”现象

1.“苏超”引爆“体育+文旅”乘数效应

2025年8月，江苏城市足球联赛南京队主场比赛创下60633人观赛纪录。赛事两天内带动南京接待游客245万人次，文旅消费总额达18.3亿元，位列全省第一。欢乐谷景区同比增长61.8%、龙之谷增长47.1%——主题乐园成为“赛事经济”的最大赢家。据南京市文旅局数据，“苏超”期间全市酒店平均入住率达82.3%。“体育+文旅”的短途微度假模式，正成为新的消费增长点。

2.红山动物园的“情绪经济学”

红山森林动物园2025年暑期日均入园1.5万人次，高峰期因客流过大而退票。其核心竞争力在于“真诚感与松弛感”，社交媒体上“红山动物园治好了我的精神内耗”话题阅读量超2亿次。当年轻人厌倦了千篇一律的商业化乐园，这种“去班味”的体验成了稀缺品。尽管门票低廉，但通过打造动物网红IP，文创收入同比增长67%。

3.迪士尼的“IP永动机”法则

2025年，迪士尼体验板块第三季度收入达90.86亿美元，同比增长8%，其中主题公园盈利增长13%至25.2亿美元。上海“疯狂动物城”主题园区持续释放效应，2024年吸引游客1470万人次，从2016年首部《疯狂动物城》电影到2025年续作上映，九年间乐园场景与全品类联名，衍生收益规模突破30亿元。迪士尼的“内容-体验-消费”闭环，为乐园行业提供了持续焕新的标杆。加勒比海盗则上演了逆袭故事——先有乐园景点，后有电影改编，成为全球顶级IP系列。这种“先有体验、后有内容”的独特路径，为乐园行业提供了另一种可能。

4.珍珠泉老景区逆袭

珍珠泉度假区2025年1-8月接待游客超220万人次，收入约1.3亿元。新增水世界、水上乐园成为暑期热门，“萌享Pet Park”宠物友好营地精准切入“它经济”，周末单日客流峰值突破1.8万人次。

5.奶龙乐园的“萌”经济

2025年国庆，全国首家“奶龙”主题乐园开园，依托全网超3800万粉丝的原创IP，国庆期间日均接待游客超6000人次，二次消费占比达45%，远高于传统乐园30%的平均水平。

三、热闹背后的“沉睡资产”

热闹的另一面，是多个乐园陷入困境。六合竹镇桃花岛景区正挂牌拍卖，起拍价1408万元，负债总额8330余万元，地上建筑物均无建房手续。而“甜蜜城堡”的5亿投入、10年闲置、160万拆除、13.77公顷宅地入市，完整呈现了不良资产从“沉睡”到“复活”的轨迹。

乐园成不良资产“重灾区”的原因：一是“重资产、轻内容”的开发思维，忽略持续造血能力；二是产权不清成为“隐形炸弹”；三是司法处置路径单一，债权清偿率低。

四、司法创新的“破局之道”

玄武区法院2025年初处理某4A级景区内乐园破产案时，创新启动“立转破”机制，将破产程序从“执行环节”前移至“诉讼立案环节”。该项目属PPP项目，仍享有特许经营权，通过府院联动引入战略投资人，重整计划高票通过，地标重新焕发生机。实践证明，困境企业救治越早，成功率越高。

五、政策与展望

南京市盘活存量资产方案明确，吸引各类金融资产管理公司“通过不良资产收购、实质性重组等方式参与盘活我市闲置低效资产资源”。文旅项目已被纳入公募REITs重点支持领域，为退出渠道提供了想象空间。

迪士尼的故事告诉我们，乐园的核心资产从来不是建筑，而是让人反复前来的“内容”。当粉色的城堡化为平地，13.77公顷宅地即将入市，下一个故事正在开始。我们能否成为建设者，取决于今天的思考与行动。

供稿︱资产管理公司 王雪静

编辑︱办公室（党委办）、发展规划部