菲律宾马尼拉购房者消费研究报告
研究重点：购房者心态转变、选择条件变化、需求变化、购房条件变化与消费者分析一、研究摘要
2022—2025年，马尼拉购房者的决策逻辑发生了深刻的结构性变化。整体上，购房者从疫情后的“恢复性购买”，逐步转向“选择性购买”，再进一步演变为“价值与现金流优先”的购买模式。早期市场更强调升值预期、核心地段和品牌背书；到2024—2025年，购房者则更看重总月供压力、交付确定性、通勤便利、社区完整性以及开发商是否愿意提供低首付、延长付款、租购方案和现房促销。开发商的营销策略也随之改变，从单纯讲资产故事，转向讲“可负担、可入住、可退出”的解决方案。从消费者结构看，马尼拉购房者并未进入全面扩张期，而是呈现明显分层：一类是现金流敏感型家庭，更关注月供和首付；一类是改善型家庭，更看重学校、通勤、配套和社区稳定性；还有一类是高净值与OFW家庭，更关注品牌、稀缺性和资产保值。这个结构性变化，决定了2025年的市场成交主要来自中端和改善型需求，而不是单纯依赖投机型购买。在2022—2025年间，多个标志性案例印证了这一趋势：DMCI Homes的租购计划（HomeReady™）在2022年推出后已促成近1,800套单元销售，2025年一季度现房销量更飙升71%至29亿比索；SMDC等开发商在2024—2025年推出高达30%的即付现金折扣和长达48个月的首付分期；Avida Land在2026年初推出的Katipunan项目开盘仅两周即售出15%，印证了“边缘优质区”和“教育走廊”的吸引力；而Megaworld则通过AI智能家居和超高端圈层叙事，试图在高净值人群中维持差异化溢价。这些案例共同构成了2022—2025年市场转型的完整拼图。二、2022—2025年购房者心态转变
1）2022年：从疫情后恢复到“谨慎回归”
2022年市场最大的特征是重启。经济重开、线下办公恢复、家庭居住需求回升，使购房者重新回到市场，但这种回归并不激进。购房者更在意是否能顺利入住、是否有基本配套、付款是否灵活，而不是盲目追逐高价和高杠杆。开发商在这一阶段保留了较强的促销意识，强调灵活付款、社区配套与交付可信度。典型案例：2022年，DMCI Homes首次推出HomeReady™租购计划，让购房者以租户身份入住，最多36个月后再决定是否购买，期间高达60%的租金可抵扣购房款。这一设计精准切中了当时购房者“想买但不敢贸然签合同”的犹豫心态——他们需要的是试住机会和退出机制，而不是强制锁定。数据印证：BSP全国住宅不动产价格指数（RPPI）显示，2022年马尼拉房价仍处于恢复通道中，但增速已显著放缓，反映出市场信心尚未完全修复。2）2023年：从“恢复性购买”转向“比较性购买”
到了2023年，购房者开始真正比较项目，而不是只要“能买”就买。随着租赁市场和二手市场修复，买家开始问三个更现实的问题：能不能出租、能不能保值、未来能不能转手。此时，选择核心商务区和成熟生活区的客户依然存在，但购买决策更谨慎，且明显重视流动性。数据印证：BSP消费者预期调查显示，2023年全年家庭购买不动产的意向虽有小幅回升，但整体仍处于悲观区间-。ANZ Research指出，家庭可能优先“重建储蓄”再进行大额消费。3）2024年：高利率和长库存强化防守心态
2024年，购房者的防守心理继续增强。BSP数据显示，计划在未来12个月内购买不动产的家庭比例从4.7%降至4.2%。有储蓄的家庭比例也从31.4%降至29%。购房者开始把目光转向外围增长区、fringe板块和masterplanned社区。对“地段”的理解也发生改变：不再只看传统CBD光环，而是更看重总拥有成本、通勤效率和生活便利性。典型案例：2024年，BSP数据显示超过一半（53.8%）计划购房的家庭首选价格在45万比索及以下的不动产，只有14.5%考虑170万比索以上的物业。这组数据直观地说明了购房者的“防守心态”——不是不想买房，而是必须把总价压到家庭可承受的范围。产品变化：2024年开发商开始大规模调整产品策略。高端和超高端项目占全年新盘供应的41%，显著高于2023年的20%。与此同时，大量中端现房积压，促使Vista Land、SMDC、DMCI等开发商推出“提前入住促销+折扣”的组合拳，包括高达30%的即付现金折扣、最长48个月的首付分期，甚至赠送空调和厨房家电。4）2025年：进入“价值优先、现金流优先”阶段
2025年是关键转折点。开发商促销力度明显加大，RFO折扣、延长付款、租购、价格锁定、精装修交付等方式被频繁使用，市场成交开始围绕“条件是否足够好”来展开，而不是围绕“故事是否足够大”。这意味着购房者心态已经从“我相信未来会涨”转向“只要总成本合适、入住确定、现金流可控，我现在就可以买”。数据印证：2025年一季度，预售新盘推出达5,300套，为2023年三季度以来的最高值，但实际净吸纳仅87套。这一“高供给、低吸纳”的现象恰恰说明：购房者不是没有兴趣，而是在等待“条件足够好”的入场时机。到2025年四季度，随着开发商加大促销力度，大马尼拉未售公寓的库存消化周期已从2025年中峰值13.4年显著缩短至约8年，反映出促销措施正在改善去化。典型案例：2025年一季度，DMCI Homes现房销量飙升71%至29亿比索。其HomeReady™租购计划自2022年推出以来已促成近1,800套单元销售，并且还在加速增长。这组数据清楚地表明：当开发商拿出真正的“可负担方案”时，购房者是愿意出手的。三、消费者分析：谁在买、谁在观望、谁在等待
1）消费能力仍受约束，但购买力并未消失
2022—2025年，菲律宾家庭消费能力受到通胀、利率和生活成本的多重影响。BSP消费者预期调查显示，家庭对通胀、收入压力和就业前景持续保持敏感，说明买房不是“想买就买”，而是要在家庭预算中重新分配现金流。数据印证：2024年三季度，BSP消费者预期调查的购买大件商品信心指数进一步收缩至-68.9%。到2025年三季度，该指数有所改善至-59.3%，但仍处于历史低位，说明家庭对大额消费仍持保守态度。结构性矛盾：BSP数据显示，截至2025年一季度，全国住宅价格中位数为295万比索，马尼拉公寓中位数达481万比索。而菲律宾82.6%的家庭属于贫困至中低收入阶层，月收入低于48,120比索。在有利的融资条件下，这个收入区间家庭能够负担的上限约为290万比索。房价与收入的差距意味着大部分家庭被排除在主流公寓市场之外——这也是为什么中端公寓（250万—1200万比索）仍占过去九个月总净吸纳量90%以上的核心原因。产品变化：面对这一结构性矛盾，开发商开始主动调整产品线。2026年初，Avida Land启动了四年来的首个独立开发项目The Heights Katipunan，投资31亿比索，提供758套单元（21—68平方米），起价670万比索。这一项目精准卡位中端市场（670万比索低于马尼拉公寓中位数481万比索），开盘仅两周即售出15%。2）OFW汇款仍是重要购买力来源
在购房资金来源中，OFW汇款依然是最重要的支撑之一。BSP数据显示，2023年个人汇款达361.4亿美元-；2024年进一步攀升至383.4亿美元，同比增长3%。OFW汇款占GDP约8%—9%，其中有相当比例流入房地产市场。典型案例：RCBC执行副总裁Lito Villanueva指出，约有81,400套公寓单元未售出，而“数百万海外菲律宾人已经准备好、愿意且有能力购买，尤其是我们的海员”。为此，RCBC联合Talino Venture Studios推出了Bahai Deals——一个AI驱动的房地产科技平台，专为海外菲律宾人设计，通过智能房源匹配和一站式融资服务，连接本地开发商与全球买家。数据印证：2025年BSP调查显示，在接收OFW汇款的家庭中，95.4%将资金用于食品和家庭开支，11.7%用于房屋分期付款。这说明OFW汇款虽然主要用于日常开支，但确实在支撑家庭购房方面发挥着重要的边际作用。3）主流家庭对价格仍然敏感
BSP消费者预期调查显示，2024年三季度，53.8%计划购房的家庭首选价格在45万比索及以下的不动产。到2025年三季度，这一偏好几乎维持不变——53.3%的家庭首选45万比索及以下的社会化住房，31.8%考虑45万至170万比索的经济适用房，仅14.8%考虑170万比索以上的中档物业。虽然这组数据涵盖的是全菲律宾所有类型住宅（包括公寓、联排和独立屋），不能直接等同于马尼拉公寓买家的完整画像，但它清晰地反映了菲律宾家庭购买能力的普遍约束：大多数消费者倾向于严格控制购房总额，而非单纯追求面积和品牌。行业观察：2025年一季度，预售新盘推出5,300套，但实际净吸纳仅87套。净吸纳低迷的直接原因之一是购房者对价格极其敏感，而开发商的定价尚未完全适应购买力约束。4）消费者画像正在分层
2022—2025年的马尼拉买家，越来越呈现“三层结构”：第一层：价格敏感型客户（占比最高）。关注首付比例、付款周期和月供压力，偏好中端公寓（250万—1200万比索），是市场成交的主力。主要驱动力来自OFW汇款和本地中等收入家庭。第二层：改善型客户。关注通勤时间、学校、医院、商场、停车位和社区完整度，偏好C5走廊、Katipunan、Pasig、Alabang–Las Piñas等边缘优质区，对开发商配套能力要求更高。第三层：高净值与OFW高收入客户。关注品牌、稀缺性和资产保值，偏好Makati CBD、Fort Bonifacio、Ortigas Center等核心稀缺板块，对价格相对不敏感，但成交体量有限。这个分层趋势意味着，开发商不能再用一套产品和一套营销逻辑覆盖所有买家。典型案例：Avida Land的The Heights Katipunan项目位于Katipunan教育走廊，周边有Ateneo、Miriam College等名校。其COO Aris Gonzales明确指出该项目“旨在服务于终端用户和投资者，提供高效、气候适应性强的住宅，与当下人们的生活、学习和工作方式相契合”。这一表述正是对“改善型客户”需求的精准回应。四、购房者选择条件的变化
1）从“买地段”转为“买生活半径”
过去买房更强调核心地段，但2024年以后，越来越多购房者开始选择“生活半径更完整”的区域：靠近工作地、学校、医院、商业中心和交通节点的项目，优先级上升。Makati fringe、Pasig、QC、C5走廊、Alabang等区域之所以更受关注，本质上是因为它们提供了更平衡的通勤和生活便利，而不是单一的CBD标签。典型案例：2025年一季度推出的新盘中，Avida Towers Makati Southpoint Tower 3（Makati）、Urban Deca Tondo（Tondo）、Haraya Residences（Pasig）等项目均位于配套成熟的边缘优质区，而非CBD核心。这反映了开发商对购房者区位偏好变化的主动适应。交通基础设施的催化作用：2022—2025年间，菲律宾政府推进了多项大型交通基础设施项目，深刻改变了购房者的区位选择逻辑。LRT-1 Cavite Extension（11.7公里，新增8个站点）正在重塑南部大马尼拉和Cavite的可达性；MRT-7（22公里，14个站点）将San Jose del Monte至Quezon City的通行时间从两小时缩短至35分钟；Metro Manila Subway（33公里，17个站点，预计2028年完工）将穿越Quezon City、Ortigas、Fort Bonifacio、Pasay等关键节点。分析师指出，2016年至2023年间，交通基础设施沿线区域的房价年均上涨3.6%至7.2%。这一趋势强化了“买生活半径”的购房逻辑——购房者开始沿着交通走廊寻找性价比更高的居住选择。2）从“高预期”转为“高确定性”
购房者越来越不愿意为不确定性买单。RFO、快速入住、开发商履约能力、付款透明度，成为重要判断标准。也因此，现房、准现房和明确交付时间的项目，通常比纯远期预售更容易获得成交。数据印证：2025年一季度，预售新盘净吸纳仅87套，而同期现房销量在DMCI等开发商推动下大幅增长71%至29亿比索。现房与预售之间的销售差距，直接反映了购房者对“确定性”的偏好。3）从“单点产品”转为“社区产品”
购房者不再只看房子本身，而是看整个社区能否支持长期生活。带有学校、商业、休闲、健身、交通和物业管理体系的项目更有吸引力。masterplanned community的价值在2024—2025年持续上升，这说明买家更在意“住进去以后怎么样”，而不是仅仅“买的时候便不便宜”。典型案例：Megaworld持续强化其Live-Work-Play township概念，2025年更推出Ultra High-End Signature Collection，将社区叙事推向更高层次。Megaworld还与三星合作在Park McKinley West部署Samsung SmartThings AI智能家居生态系统，试图通过科技赋能增强社区黏性。这一策略正是对“社区产品”需求的深度回应。4）购房者区位偏好的量化证据
多组数据共同印证了购房者区位偏好的迁移：C5走廊和Katipunan沿线部分项目实现100%和85%的销售率，成为2025年最受追捧的板块之一Pasig已成为公寓投资偏好的首选区域之一。大马尼拉外围C5走廊与Katipunan沿线部分地段录得4%—6%的年度价格涨幅，而整体房价指数年增率仅1.9%，说明资金正在从CBD高定价产品外溢至具备区位支撑的外围住宅，BSP降息措施进一步加速了这一转移——更低的房贷利率让边缘优质区的“性价比”更加突出五、购房需求变化：从投资逻辑到自住与现金流逻辑
1）投资性需求弱化，自住性需求增强
2022年和2023年，部分买家仍带有较强投资预期；但到2024—2025年，纯投资买家的影响力下降，自住和改善需求成为更稳定的成交基础。市场更偏向“解决居住问题”而不是“赌涨价”。数据印证：2024年全年预售市场推出10,500套，吸纳9,100套。吸纳率约87%，仍处于健康区间，但相比2017—2019年POGO需求高峰期已有明显回落。BSP消费者调查显示，购房者最关心的仍是“能不能住得起”，而非“未来能涨多少”。2）需求从核心商务区外溢到外围增长带
购房者不再执着于最传统的核心区域，而是开始接受性价比更高、生活配套更完整的外围板块。这种变化与家庭预算收紧、通勤成本敏感、以及开发商主动把产品向外扩展有关。典型案例：DMCI Homes计划在2025—2026年将新项目扩展到马尼拉大都会以外的新兴区域城市，同时推出更广泛的价位选择（从更实惠的选项到高端市场），以触达更多元的买家群体。这一战略调整本身就是对需求外溢趋势的主动适应。3）从“买资产”变为“买方案”
2025年的市场已经很明显：开发商销售的不只是房子，而是“方案”。包括租购、低首付、延长付款、精装修、价格保护和早入住，都在降低消费者的决策门槛。对很多买家来说，真正的问题已经不是“想不想买”，而是“这个方案能不能让我现在就开始住、开始付、开始承担”。典型案例——DMCI HomeReady™：该计划的独特之处在于，租户签署的是租赁合同而非买卖合同，租期最长36个月，期间至少60%租金抵扣购房款，租期结束后仅需支付10%合同价即可获得产权。如果租户选择不购买，可以无责退出。这与其他开发商的“早入住+延长付款”方案形成了本质区别——后者的本质仍是强制购买，只是付款时间后延；而DMCI的方案真正给了买家“试住后决定”的主动权。产品变化——RFO促销：2024—2025年，Vista Land、SMDC和DMCI等开发商为现房单元推出了包括高达30%的即付现金折扣、最长48个月的首付分期、提前入住促销等政策。一些开发商还提供免费空调和厨房家电，进一步降低入住门槛。4）租金收益率变化对购房决策的影响
购房者对租金的敏感度也在2022—2025年间持续变化。马尼拉公寓租金收益率在2025年二季度小幅升至4.2%（对比2019年的4%），但空置率的高企（2025年底24.7%）严重制约了收益增长空间。到2026年一季度，菲律宾全国平均毛租金收益率约为5.11%。各板块差异明显：Taguig租金较疫情前上涨17%，而Bay Area租金较疫情前暴跌52%。租金收益率的巨大分化，进一步强化了购房者“选对板块”的意识——在投资性需求弱化的背景下，能否获得稳定的租金回报成为决策的重要因素。六、购房条件变化：金融条件和支付条件共同重塑市场
1）利率环境边际改善，但购房门槛仍高
BSP自2024年8月起连续降息，累计下调225个基点，至2026年2月政策利率降至4.25%。然而，分析指出，政策利率的下降尚未显著传导至抵押贷款利率，购房者实际面对的借款成本仍然较高。行业解读：Colliers指出，利率与抵押贷款利率之间的错位形成了融资缺口，促使开发商主动提供更具创新性的付款条件来弥补这一缺口。这也是为什么2025年开发商促销力度明显加大的重要背景。2）首付与付款方式比过去更重要
2022年买家更关注能不能入场；到了2025年，买家更关注怎么入场。首付比例、分期周期、是否有租购、是否可锁价、是否有赠送装修，已经成为购房判断的重要条件。开发商通过这些工具，实际上是在帮助买家跨过“不是买不起，而是不敢买”的门槛。典型案例：DMCI Homes明确指出，为了“让购房更加可负担”，公司扩展了租购产品、推出了更灵活和可负担的付款条件，并降低了首付要求。产品变化——数字化工具：RCBC联合Talino Venture Studios推出的Bahai Deals平台，利用AI进行智能房源匹配，为海外菲律宾人提供个性化房源推荐、融资和销售流程的一站式服务。开发商可以通过该平台获得数据驱动的全球买家触达能力，从而更精准地匹配付款条件与买家需求。3）交付确定性成为核心卖点
在高库存和高竞争环境下，交付确定性本身就是竞争力。现房、准现房和有明确入住时间的项目，在市场上更容易获得信任。买家越来越不愿意把资金长期锁定在不确定的项目上。数据印证：2025年一季度，DMCI Homes的RFO单元销量飙升71%至29亿比索。而同期预售新盘的净吸纳仅为87套。这一巨大反差直观地说明了“交付确定性”在购房决策中的权重上升。4）住房可负担性的结构性挑战
2021年菲律宾82.6%的家庭属于贫困至中低收入阶层（月收入低于48,120比索）。在有利的融资条件下，这一区间家庭能负担的住房上限约为290万比索。然而，BSP 2025年一季度数据显示，全国住宅价格中位数为295万比索，马尼拉公寓中位数达481万比索。即使在全国其他地区，房屋和公寓的中位数价格也分别达到285万比索和337万比索。这意味着大部分菲律宾家庭被排除在主流公寓市场之外。市场扭曲的后果：大马尼拉目前有超过82,800套未售公寓，大部分定价在360万至1,200万比索之间。与此同时，全国住房缺口高达650万套。这种“高价位过剩、低价位短缺”的结构性失衡，正是2022—2025年购房者消费行为变化的深层原因。七、结论
第一，2022—2025年，马尼拉购房者完成了从“恢复性购买”到“条件驱动购买”的转变。BSP消费者预期数据显示，购买大件商品的信心指数从2024年的-68.9%改善至2025年的-59.3%，但仍处于悲观区间。购房者不是不买房，而是要求更高的确定性和更灵活的入场条件。DMCI Homes的租购计划促成近1,800套销售、现房销量飙升71%，正是“条件驱动购买”的有力佐证。第二，购房者对地段的理解更务实了，开始从单纯核心CBD导向，转向通勤、配套和总成本导向。购房者越来越倾向于选择边缘优质区（如C5走廊、Katipunan、Pasig、Alabang–Las Piñas），部分项目实现100%和85%的销售率，而核心CBD高端项目虽然抗跌但成交量有限。LRT-1延伸线和MRT-7等交通基础设施的推进，进一步强化了这一趋势。第三，购房需求明显分层，价格敏感型、改善型和高净值型客户的关注点完全不同。BSP调查显示超过53%的家庭首选45万比索以下的不动产，但这部分需求与主流公寓市场（中位数481万比索）之间存在巨大缺口。改善型客户更关注教育、通勤和社区完整性；高净值客户更关注品牌和稀缺性。开发商不能再以单一产品线覆盖所有买家。第四，购房条件的重心已经从“能不能买”变成“值不值得现在买、月供扛不扛得住、交付是否可靠”。RTO、低首付、延长付款、价格保护、精装修交付等方案，正在取代“升值故事”成为成交的核心驱动力。DMCI Homes将首付要求降低、扩展租购产品、引入更灵活的付款条件，SMDC和Vista Land推出高达30%折扣和长达48个月分期，都是对这一转变的回应。第五，开发商的营销策略已经反向塑造市场，低首付、rent-to-own、精装修、价格锁定和快速入住，将继续成为马尼拉公寓成交的重要推动力。真正的租购模型（如DMCI HomeReady™）、AI驱动的购房平台（如Bahai Deals）、智能化社区（如Megaworld的AI智能家居）等创新工具，正在重构从产品设计到客户触达的全链条。市场已经从“开发商说了算”转向“买家说了算”，而能够最先适应这一新规则的开发商，将在2026年及以后的市场中获得结构性优势。| 指标 | 数据 | 时间 |
2025年GDP增长 | +4.4% | 2025 |
BSP政策利率累计降幅（自2024年8月起） | 225个基点→4.25% | 2024.8—2026.2 |
2023年OFW个人汇款 | 361.4亿美元 | 2023 |
2024年OFW个人汇款 | 383.4亿美元（同比+3%） | 2024 |
大马尼拉未售公寓库存 | 74,400—82,800套 | 2022—2025 |
库存消化周期 | 约8年 | 2025 Q4 |
大马尼拉空置率 | 24.7%（峰值预计26%） | 2025 Q4 |
Bay Area空置率 | 54%—57.3% | 2025 Q2—Q4 |
Ortigas Center空置率 | 6.4% | 2025 Q4 |
马尼拉公寓租金收益率 | 4.2%（整体）/ 5.11%（2026 Q1全国平均） | 2025 Q2 / 2026 Q1 |
菲律宾82.6%家庭月收入 | <48,120比索 | 2021 |
全国住宅价格中位数 | 295万比索 | 2025 Q1 |
马尼拉公寓价格中位数 | 481万比索 | 2025 Q1 |
全国住房缺口 | 650万套 | 2022 |
BSP购房意向（计划未来12个月购买） | 4.2%→5.6% | 2024 Q3→2025 Q3 |
计划购房家庭偏好45万比索及以下 | 53.8%→53.3% | 2024 Q3 / 2025 Q3 |
DMCI HomeReady™累计销量 | 约1,800套 | 2022—2025 |
DMCI 2025 Q1 RFO销量增长 | +71%（至29亿比索） | 2025 Q1 |
2024年预售市场推出/吸纳 | 10,500套 / 9,100套 | 2024 |
2025年Q1预售推出/净吸纳 | 5,300套 / 87套 | 2025 Q1 |
2026—2028年年均新供应预计 | 5,800套（较2017—2019年13,000套大幅下降） | 2026—2028 |
报告撰写基于截至2026年4月8日的公开数据，主要数据来源包括BSP消费者预期调查、PSA通胀与储蓄数据、Colliers Philippines季度住宅市场报告、Leechiu Property Consultants市场分析、PIDS经济政策监测、Global Property Guide租金收益数据，以及DMCI Homes、SMDC、Avida Land、Megaworld、RCBC等企业公开披露信息。
