一、需求格局：TMT 领跑，搬迁成绝对主力
本季度新租需求呈现头部引领、结构稳固态势：
- TMT 行业以 38% 占比稳居第一，AI、算力、平台互联网成为核心增长极；
- 金融行业需求缓升，占比 29%，以 1000㎡以下中小面积为主；
- 专业服务、生命科技、文娱依次跟进，律所、咨询、广告公关持续向 CBD 集聚；
- 搬迁需求占比超 70%，成为新签交易核心驱动力；
- 中小面积需求稳中有升，0–999㎡成为市场支撑主力。
二、重点成交：大宗频现，头部企业主导市场
Q1 新签亮点突出，金融、科技、国企成为签约主力：
丰台：邮政储蓄银行 43,700㎡、天兵集团 20,000㎡，两宗大宗奠定区域去化基石； 中关村：某 AI 头部企业 12,000㎡、生物医药企业 5,300㎡，科创需求持续落地； CBD：西藏信托 5,000㎡、外资律所 3,800㎡，核心区品质租赁保持活跃； 金融街、东二环、丽泽均出现大面积金融机构签约，夯实高端商务底盘。
三、商圈深度观察：强产业区坚挺，新兴区承压
全市商圈结构性分化进一步拉大，呈现 “强者恒强” 格局：
金融街、中关村：空置率仅 8.2%、7.9%，租金全市领先，产业支撑最稳固；
- CBD、东二环、亚奥、望京：空置率 17%–18% 区间，需求稳健、租金小幅调整；
- 丽泽、燕莎：空置率 24%–25%，以价换量仍在持续；
- 通州：空置率近 50%，去化压力突出，依靠高性价比承接外溢。
四、深度洞察：三个关键趋势
产业决定价值AI、算力、金融、专业服务等高附加值行业，是支撑租金与去化的核心力量，产业强则商圈强。
存量博弈时代到来无新增供应下，市场以搬迁、换租、升级为主，优质楼宇与高性价比项目更易抢占份额。
分化将长期延续未来三年供应集中在 CBD、丽泽、通州、望京，成熟核心区几无新增，核心资产价值持续凸显。
五、CBD 重磅前瞻：中服地块三大新盘 + 民生银行总部，格局重塑
本季度 CBD 空置率 17.9%，租金 219.9 元 /㎡/ 月，市场正处于供需再平衡的关键节点。2026 年，CBD 中服地块四大重磅项目将集中入市，彻底改写区域竞争格局：
1. 维晟中心（Z6 地块）
- 项目简介：远洋集团开发，CBD 核心区超甲级地标，总建面约 18 万㎡，建筑高度 160 米，是中国首个 “净零碳卓越级” 超高层写字楼，以绿色、健康、共享为核心，打造高端商务新标杆；
- 交付时间：预计 2026 年二季度末 - 三季度初竣工入市。
2. 大家未来中心
- 项目简介：英国福斯特建筑事务所设计，绿建三星标准，总建面约 16.7 万㎡，建筑高度 160 米，定位总部级超甲级写字楼，打造高效、智能的高端办公空间；
- 交付时间：2026 年 6 月 30 日正式交付。
3. Z3 地块项目
- 项目简介：由普洛斯、中金、香港置地联合投资，Foster + Partners 设计，总建面约 17.5 万㎡，位于东三环与长安街交汇黄金区位，定位金融、科技独角兽总部办公新标杆；
- 交付时间：计划 2026 年竣工验收，预计 2026 年 6 月底入市，年末分阶段开业。
4. 中国民生银行 CBD 总行大楼
- 项目简介：民生银行总部自持地标，位于 CBD 核心区 Z15 地块，总建面约 23.8 万㎡，建筑高度 200 米，是 CBD 核心区体量最大的金融总部楼宇之一，定位金融机构总部办公标杆，配套高端会议、服务设施，打造金融产业集聚核心载体；
- 交付时间：已于 2025 年底完成竣工备案，预计2026 年二季度正式交付启用，民生银行总行及核心业务条线已完成搬迁入驻。
四大项目集中入市，将为 CBD 带来超 76 万㎡新增供应，区域将进入新一轮供需再平衡周期，中短期租金仍有下调空间，但也为头部金融、科技企业提供了核心区总部办公的黄金窗口期。
2026 年 Q1 北京写字楼市场，是产业驱动的市场，是分化加剧的市场，更是价值重构的市场。TMT 与金融双轮驱动，搬迁与中小面积撑起基本盘，核心商圈韧性十足，新兴区域加速调整。对于企业而言，CBD 新盘入市带来了核心区选址的黄金窗口期；对于业主而言，精细化运营、产业适配成为破局关键。下一阶段，懂产业、懂租户、懂运营，才能在市场中占据主动。
