核心摘要

本报告在保利发展发布2025年业绩预告后，下调其2025年净利润预测至人民币10亿元，并微调2026-28年净亏损预测。同时，下调每股净资产价值和12个月目标价至人民币6.4元，维持“中性”评级。公司因土地储备结构多元、资本支出缺口及去杠杆难度较大而不具明显优势，但管理层注重财务稳健与低成本融资的做法获认可。

一、盈利预测调整

调整因素：

1. 收入上调：因2025年结算速度高于预期，2026-28年收入预测平均上调8%。
2. 减值计提：2026-28年平均计提减值人民币33亿元（原预测为2026年计提20亿元，2027-28年不计提）。
3. 其他调整：小幅调整了运营支出、少数股东权益支付以及联合营公司收益假设。

二、估值与目标价

三、投资观点

评级：中性

公司地位：国有企业，在克而瑞发布的2025年中国房地产企业销售排行榜中位列第一。

中性评级原因：

1. 土地储备劣势：土地储备项目在拿地年份、三四线城市分布和非住宅类占比方面过于多元化，在销售去化率和利润率预测中处于不利地位。
2. 去杠杆难度大：合同销售收入相对于满足正常资本支出/运营支出需求仍有较大缺口；投资物业资产对偿还净债务支持有限；预计去杠杆之路将比央企开发商更加艰难。

积极因素：

• 管理层愈发注重通过预算得当的经营计划来确保财务安全。
• 致力于通过低成本融资渠道来优化财务状况。

估值判断：情景分析显示该股估值的风险回报相对均衡。

四、主要风险

1. 库存项目执行风险：特别是在本轮下行周期之前收购的或位于三四线城市的项目，其执行情况强于/弱于预期，可能影响资产周转和流动资金消耗速度。
2. 利润率风险：高地价项目结算的影响可能导致利润率表现好于/差于预期。
3. 市场与政策风险：重点市场的价格复苏早于预期，或政策放松之际房价持续疲软。
4. 土储扩张风险：在房地产市场复苏/流动性趋紧且房地产市场走弱之际，土储规模扩张快于/慢于预期。

五、关键股票数据

财务预测摘要 (截至2026年4月3日收盘价)：

六、目标价格与评级历史

历史趋势图数据：

详细历史列表：