2026年4月贵阳市云岩区房地产市场报告

核心结论

4月云岩区延续量稳价稳、结构分化态势，政策红利持续托底，以旧换新与低首付信贷带动刚需成交，老城区教育/地铁配套房源抗跌性强，整体去化周期约29个月，仍处去化压力区。

一、市场核心数据（截至4月8日）

1. 成交表现

• 新房：4月网签170套，环比+37.96%，成交均价10306元/㎡，环比+3.43%；单周（3.27-4.2）投控·花漾云岩位列云岩热销榜，头部项目支撑成交。

• 二手房：挂牌均价7080元/㎡，环比+0.06%，3月企稳回升，4月延续小幅波动，优质学区/地铁房议价空间5%-8%。

2. 价格与供给

• 价格结构：新房8000-12000元/㎡为主流（占比80.6%），喷水池/头桥等核心商圈高价盘（12000-14000元/㎡），三桥/中坝路刚需盘（6500-8000元/㎡）。

• 供给与去化：库存偏高，去化周期29个月，依赖旧改/教育配套拉动，新增供给有限。

二、关键影响因素

1. 政策红利（4月持续有效）

• 以旧换新：至9月30日，卖旧买新享50%契税补贴，60天解约保护期，中介中介费上限2.5%。

• 信贷宽松：首套/二套首付最低15%，认房不认贷；公积金最高100万（多子女120万），可提取本人+配偶+父母+子女公积金付首付。

• 税费优惠：满2年二手房免增值税，首套/二套契税1%-2%。

2. 区域特征与配套

• 优势：老城区教育/医疗/地铁资源密集（省府路小学、十九中、1/2号线），学区房、地铁房抗跌性强，成交活跃。

• 短板：老旧小区密集，房龄偏大，居住密度高，改善型供给不足，产品力与环境是核心短板。

三、4月购房建议

1. 刚需/首置

• 优先选地铁1/2号线沿线、80-100㎡刚需盘，重点关注电建云岩赋（均价8100元/㎡）、投控·花漾云岩等项目，可享首付15%+契税减免。

• 利用以旧换新，旧房加速出售锁定新房，降低置换成本。

2. 改善/学区需求

• 聚焦省府路小学、十九中学区次新房，或万科麓山（11500元/㎡）、万科紫台（13500元/㎡）等品牌改善盘，兼顾产品力与配套。

• 商转公政策已启动，4月可办理，降低月供压力。

3. 投资

• 谨慎选择，优先核心商圈小户型（40-60㎡）或地铁口房源，租金回报率3%-4%；远离远郊及无配套老旧房源。

四、风险提示

• 去化压力：库存高、周期长，非核心地段房源难涨价，需谨慎入手。

• 产品分化：老旧小区、房龄超15年房源贬值风险大，优先选择次新房。

• 政策节奏：以旧换新补贴至9月30日，后续或收紧，建议上半年完成交易。

五、总结

4月云岩区楼市稳字当头，政策红利与区域配套支撑刚需成交，结构分化显著。刚需可借低首付、税费优惠上车；改善优先优质学区/地铁盘；投资需谨慎选筹。把握上半年政策窗口，优先核心配套房源，降低置换与交易风险。