2025年中国不动产资产管理行业深度总结：
政策扩容、市场分化与资管能力升级

2025年是中国不动产资产管理行业发展的关键转折年。在房地产行业从"增量开发"向"存量运营"深刻转型的背景下，政策创新、市场分化与企业能力重构成为行业发展的三大主线。本文将从政策环境、行业数据趋势、企业经营管理实践三个维度，对2025年不动产资产管理行业进行全面梳理与深度分析。


一、政策环境：REITs全面扩容与制度体系完善

1.1 基础设施REITs行业范围大幅拓展

2025年11月15日，国家发展改革委办公厅印发《基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)项目行业范围清单(2025年版)》，标志着REITs市场进入常态化发展的新阶段。新版清单在原有基础上新增了四大类资产：

• 商业办公设施：包括超大特大城市的超甲级、甲级商务楼宇项目

• 城市更新设施：涵盖老旧街区、老旧厂区更新改造项目及城市更新综合设施

• 消费基础设施：新增四星级及以上酒店项目、体育场馆项目

• 能源基础设施：包括储能设施、特高压输电、增量配电网等新型能源项目

这一政策突破解决了过去酒店、办公用房只能作为园区和消费基础设施附属设施捆绑发行的限制，为独立发行商业不动产REITs扫清了制度障碍。

1.2 商业不动产REITs试点正式启动

2025年12月31日，《中国证监会关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告》正式实施，沪深交易所等单位的全套配套业务规则同步发布。这标志着我国公募REITs市场从基础设施领域向商业不动产领域的关键扩容，正式迈入"商业不动产与基础设施REITs并行发展"的新阶段。

证监会初步构建了"1+3+N"政策框架：1项试点公告、1项通知、2项工作规程，以及沪深交易所等单位的17项配套规则。这一制度体系体现了对不同领域REITs"分类管理、分类施策"的针对性安排。

1.3 城市更新政策支持力度加大

2025年12月31日，自然资源部、住房城乡建设部联合发布《关于进一步支持城市更新行动若干措施的通知》，从土地供应、临时利用、登记服务等多个维度为城市更新提供政策支持。政策允许在维护相关方合法权益前提下，制定空闲建设用地的临时利用规则，并创新不动产登记服务，为老旧住房自主更新等项目提供便利。

1.4 民间投资支持政策持续深化

国家发展改革委在《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)常态化申报推荐工作的通知》中明确要求，各省级发展改革部门要建立健全民间投资项目发行基础设施REITs专项协调服务机制，实行靠前服务、主动协调、申报单列。数据显示，民间投资项目已成为多个领域的"首单"项目，如已发行上市的首单社区商业、农贸市场REITs项目都是民间投资项目。

二、行业数据趋势：分化加剧与结构性机会凸显

2.1 市场规模与结构变化

截至2025年11月末，我国公募REITs市场已发行产品达到78只，累计发行规模超2000亿元，总市值突破2200亿元。资产类型涵盖了收费公路、清洁能源、城镇供热、生态环保、仓储物流、产业园区、数据中心、租赁住房、水利、消费基础设施等10个行业18种资产类型。

从结构变化看，消费类基础设施和保障性租赁住房类REITs的发行数量和规模占比显著提升，成为市场新亮点。2025年已上市保租房/长租公寓REITs年内平均涨幅为13.85%，成立以来平均涨幅达29.54%。

2.2 市场表现分化特征明显

2025年不动产资管市场呈现"冰火两重天"的分化格局：

区域分化：一线城市及强二线核心区域成为资金避风港，上海中环以内的顶级豪宅、核心商圈优质商业项目备受追捧；而三四线城市及以下区域则面临"价跌量滞"困境，部分城市房价较高点跌幅达50%-70%。

业态分化：与民生刚需深度绑定且运营成熟的业态表现稳健，如长租公寓、社区商业等；传统办公物业、非核心区域商铺经营惨淡，北京芳草地等曾经的标杆商场经营状况持续恶化。

资本偏好转变：国际资本聚焦香港市场，内地市场以央企、国企等中资为主力，投资策略从追逐土地溢价转向追求"稳定长期现金流"。

2.3 资产证券化市场快速增长

2025年房地产相关企业发行的CMBS/CMBN、类REITs、持有型不动产ABS等产品发行单量达118只，较2024年增加35只；发行金额共计1413亿元，同比增长32.6%。从底层资产类型看，以办公、零售商业、综合体为底层资产的产品发行规模合计879亿元，占总发行规模的62%。

2.4 资本化率呈现差异化特征

不同业态资产的资本化率差异显著：

• 长租公寓：一线城市平均资本化率在5.1%-5.4%之间，表现最为稳健

• 购物中心、甲级写字楼：资本化率高于长租类资产，投资进入更为谨慎

• 产业园区：受经济下行影响较大，资产价格处于下行通道

三、企业经营管理实践：从资产持有到价值运营的转型

3.1 头部房企的战略转型：华润置地案例

华润置地在2025年实现了里程碑式的转型突破，全年综合营业额达2814.4亿元，创历史新高。其转型的核心特征包括：

盈利结构重构：收租及收费型业务核心净利润贡献占比同比提升11.2个百分点至51.8%，首次超过传统开发销售业务，成为公司盈利核心支柱。

资管规模持续扩大：截至2025年末，资产管理规模达5022亿元，同比增长8.7%，不动产资管领军企业的体量与实力持续夯实。

REITs平台建设：华润商业REIT市值突破百亿元，股价较发行价上涨52.3%；华润有巢REIT完成国内首单采用向原持有人配售方式的扩募。

华润置地计划正式设立资产管理公司，打造承载"募、投、产、建、管、退"的业务全价值链平台，推动企业从"城市投资开发运营商"向具备全价值链能力的不动产资管领军企业升级。

3.2 专业资管机构的差异化竞争

2025年度商业不动产投资管理机构表现榜单显示，光大安石、国寿不动产、黑石集团、华平投资、基汇资本、凯德投资、领展、平安不动产、深创投不动产基金、越秀房产基金等机构表现优异。各机构的差异化策略包括：

光大安石：长期深耕商业消费板块，旗下大融城品牌在全国9城布局18个购物中心，管理规模260万㎡，2025年在管资产规模达470亿元。

凯德投资：强化"募投管退"全周期资产管理闭环，2025年5月设立规模50亿元的首支境内人民币母基金，9月成功上市首单外资消费REITs——华夏凯德商业REIT。

平安不动产：作为中国平安旗下专业的不动产资产管理平台，目前资产管理规模原值超2200亿元，聚焦商业地产存量调改升级和核心城市住房租赁领域布局。

3.3 国企资产盘活创新实践

2025年，从中央到地方，国资国企纷纷将"沉睡资源"唤醒作为破解发展瓶颈的关键一招，创新实践层出不穷：

三峡资产"拆卖一体"模式：在面对湖北齐岳山风电场"以大代小"改造项目时，创新推出"拆卖一体"模式，统筹把控从前期调研到竞价交割的全流程，项目以996.28万元成交，溢价率高达59.33%。

山东联通"三步工作法"：通过"数据评估—现场勘察—属地确认"的三步工作法，构建全流程成本管控体系，实现全省不动产租入成本同比显著压降。

广盐置业多元业态激活：2025年前三季度新增出租物业90宗，新增租赁面积45.49万平方米，通过打造红色党建基地、特色酒店、产业园区等多元业态，推动资产从低效出租向高效运营转型。

滨河城服数字化营销：搭建国有资产直租直售线上平台，打造"情绪最稳定房东"品牌人设，通过每日直播、短视频发布等方式，累计直播505场，实现资产高效流转。

3.4 运营能力成为核心竞争力

仲量联行联合兴业研究、中国建研院发布的《不动产策略及运营管理白皮书》指出，不动产策略及运营管理正从传统的"空间供给"跃升为"价值创造"，并首次系统提炼了五大核心趋势：

1. 策略差异化：房地产企业聚焦"运营收益增值"，自用型企业强调"战略协同与成本优化"，投资机构则以"稳定现金流与资本退出"为核心

2. 价值证券化：不动产正快速从固定资产向可交易金融资产升级

3. 设计定制化：根据企业特定需求进行空间设计与功能规划

4. 运营专业化：通过精细化运营提升资产效能

5. 管理智慧化：运用科技手段提升管理效率

四、挑战、机遇与未来展望

4.1 面临的主要挑战

运营内卷加剧：传统不动产运营陷入同质化竞争，中介行业为争夺房源卷单边代理、卷房源美化，甚至出现"租8年送装修"的极端竞争。

资本观望情绪浓厚：大量资金处于"观望捡漏"状态，即便手握5亿、10亿资金，也因市场"跌无底"而不敢轻易出手。

历史遗留问题复杂：不动产登记历史遗留问题涉及用地手续不完善、建设工程规划核实不完善、开发建设单位申请主体不清等8种类型，处置难度大。

4.2 发展机遇与趋势

REITs市场持续扩容：保守估计商业不动产的可证券化率在2%至3%之间，市场潜在规模在8000亿元至15000亿元之间。随着商业不动产REITs试点推进，市场将迎来新一轮增长。

业态转型深化：办公物业向长租公寓、联合办公、共享实验室等业态转型；商业地产加速"去零售化"，强化体验与社交属性；城市更新从"拆改建"转向"保活化"。

科技赋能提升效率：AIoT、大数据、人工智能等技术将全面渗透到资管全流程，通过智能监控降低能耗与维修成本，通过数据分析优化业态组合与租户结构。

绿色低碳成为估值指标：节能改造、碳足迹追踪等措施将提升资产的市场竞争力，绿色低碳技术的应用将成为资产估值的重要指标。

4.3 2026年发展趋势预测

基于2025年的市场表现和政策导向，2026年不动产资管行业将呈现以下三大趋势：

趋势一：核心资产稀缺性凸显：投资机会将聚焦三大安全领域——一线城市核心豪宅与改善型住宅、高租金回报率的长租公寓、产业赋能型商业与产业地产。

趋势二：业态转型进入深水区："资产用途转化"将成为核心盈利逻辑，单纯的物理空间改造已无法满足市场需求，业态转型将进入"用途重构+运营深化"阶段。

趋势三：资管能力成核心竞争力：行业竞争将彻底从"资源获取"转向"能力比拼"，资管机构的核心竞争力将体现在"金融工具运用、精细化运营、科技赋能"的三位一体能力上。

五、结论与建议

2025年是中国不动产资产管理行业从规模扩张向价值深耕转型的关键一年。政策环境的持续优化为行业提供了制度保障，REITs市场的全面扩容打通了存量资产"募投管退"的闭环。然而，市场分化的加剧也对企业的经营管理能力提出了更高要求。

对于行业参与者而言，以下几点建议值得关注：

对于资产持有方：应加快从传统开发销售模式向"运营+金融"双轮驱动模式转型，重点关注核心城市核心资产的保值增值，积极探索通过REITs等工具实现资产证券化。

对于资管机构：需构建覆盖"投融管退"全周期的价值链整合能力，强化精细化运营和科技赋能，在业态创新和资产优化方面形成差异化竞争优势。

对于投资者：应关注具备稳定现金流、抗周期属性强的资产类别，如消费基础设施、保障性租赁住房等，同时注意区域和业态的分化风险，做好资产配置的多元化。

对于政策制定者：建议继续完善REITs等金融工具的配套政策，简化审批流程，降低交易成本，同时加强对历史遗留问题的处置指导，为行业健康发展创造良好环境。

展望未来，随着"十五五"规划的深入推进和新质生产力的持续发展，不动产资产管理行业将在分化中重构，在转型中升级。只有那些能够准确把握政策导向、深度理解市场变化、持续提升运营能力的企业，才能在行业新周期中把握确定性机会，实现可持续的价值创造。