目录

第一章、行业概述

   1.1 行业核心定义

城市更新是在城市建成区内，通过系统性、可持续的维护、整建、拆除、功能重构及公共资源完善等方式，对空间形态、功能布局、基础设施与人居环境进行持续优化调整的活动，核心是推动城市从增量扩张转向存量提质增效，兼顾宜居性、安全性、文化传承与产业升级，最终实现城市高质量发展。

图表1：城市更新行业分类

1.2 行业发展历程

我国城市更新行业的发展与国家战略导向、城市化进程阶段深度绑定，历经以下五个阶段的演进：建国初期至1977年以工业化驱动旧城基础设施修补为主。改革开放后至1989年通过政策引导进入渐进改造期；1990-2011年借力土地财政与“退二进三”政策推动工业外迁。2012-2018年转向质量提升，出台棚改及工业区搬迁指导文件。2019年至今将城市更新纳入国家战略，确立“有机更新”理念，通过限制大拆大建、强化历史保护等举措，推动城市发展由外延扩张转向内涵提质，构建长效更新机制。整体呈现“规模扩张—结构优化—质量提升”的阶段性特征。

图表2： 我国城市更新行业发展历程图

1949-1976年是工业化驱动下的基础建设阶段, 新中国成立后，国家聚焦工业化体系构建，城市发展以服务工业生产为核心任务，城市更新的核心诉求是搭建工业生产与居民基本生活的基础框架，属于“增量扩张”的起步期。

图表3： 1949-1976年城市更新关键发展场景

阶段特征: 城市更新以政府主导的指令性建设为主，市场化参与度极低，更新内容侧重生产性设施与基本民生保障，忽视城市功能的完整性与居住环境的舒适度，城市发展呈现“重生产、轻生活”的特点。

 1976-1987年是中小城市崛起与制度探索阶段，在改革开放启动后，国家经济体制从计划经济向市场经济转型，乡镇企业快速发展，带动中小城市与小城镇崛起，城市更新开始从“重工业导向”向“城乡协同发展”转变，逐步探索市场化改革路径。

图表4： 1976-1987年城市更新关键发展场景

阶段特征：城市更新主体仍以政府与国企为主，但市场化机制开始萌芽；更新重点从大城市向中小城市延伸，核心目标是补齐基础设施短板、探索住房商品化路径，城市发展逐步兼顾生产功能与居住功能，但系统性规划仍较为缺乏。

1987-2010年是协调发展与市场化加速阶段，在此期间我国城市化进程进入快速推进期，大城市人口持续集聚，城市规模不断扩大，同时早期城市建设的短板逐渐显现，城市更新从“增量扩张”向“增量与存量并重”转变，市场化运作模式成为主流。

图表5： 1987-2010年城市更新关键发展场景

阶段特征：市场化运作成为城市更新的核心模式，房地产企业成为重要参与主体。更新内容从单一的基础设施建设转向“旧城改造+住房开发+功能优化”多元协同，城市发展更加注重区域协调与功能均衡，但仍存在部分项目重开发、轻保护的问题。

4. 第四阶段

2010-2021年是融合发展与规范化推进阶段，在此期间我国城市化进入中高速发展阶段，存量时代特征日益明显，“城市病”问题凸显，城市更新从“规模扩张”全面转向“存量提质增效”，国家层面开始强化顶层设计，推动行业规范化发展。

图表6： 2010-2021年城市更新关键发展场景

阶段特征：国家政策从“地方探索”向“全国统筹”转变，逐步规范更新行为。更新理念从“重改造”向“重提质”转变，强调生态、文化、产业的融合发展。参与主体多元化，央国企、民营企业、金融机构共同参与，市场化运作与政策性引导相结合。

5. 第五阶段

2021年直到现在是新时代城市更新与高质量发展阶段，“十四五”规划将城市更新提升为国家战略，行业进入全域推进、规模化发展的新阶段，核心目标是实现城市高质量发展，兼顾宜居性、安全性、文化传承与产业升级，坚决遏制大拆大建。

图表7： 2021-至今城市更新关键发展场景

阶段特征：国家顶层设计与地方配套政策体系逐步完善，行业进入规范化、规模化发展阶段。更新模式从“拆改建”为主转向“留改拆”并举，强调可持续运营。资金来源多元化，政策性资金与市场化资金协同发力。行业专业化分工细化，规划设计、运营服务、金融服务等细分领域涌现一批专精特新企业，形成完整产业生态。

1.3 产业链结构分析

城市更新行业的产业链可划分为三个环节：上游为工程技术支持层，涵盖建筑施工、规划设计等企业。中游为开发实施层，其中一级开发主体包括地方政府、城投平台及专业更新企业，二级开发则由房地产企业主导，专注于项目商业化运作。下游为运营服务层，涉及住宅管理、商业运营、产业园区服务等多个细分领域。  

图表8：城市更新行业产业链结构示意图

上游环节是城市更新项目启动的前提保障，核心围绕“技术支撑”与“基础建设”展开，为中游开发实施提供关键的技术服务和工程支撑，参与主体以专业技术型企业和工程施工企业为主，竞争格局呈现“专业化分工+头部集中”的特点。

图表9：上游环节企业核心力量

此外，上游还包括各类专业技术服务机构，如工程勘察测绘企业（负责项目地块的地质勘察、地形测绘等基础工作）、监理企业（负责施工过程中的质量、进度、安全监督）、造价咨询企业（负责项目投资估算、概预算编制、成本控制）以及材料设备供应商（提供钢材、水泥、新型建材、智能设备等）。这些机构与企业共同构成上游服务体系，为城市更新项目的顺利推进提供全方位保障。

2. 中游：开发实施层——衔接上下游的核心枢纽

中游开发实施层是城市更新产业链的核心环节，承担着项目的统筹规划、资源整合、开发建设等关键职能，直接决定项目的开发模式、推进效率和整体效益，分为一级开发和二级开发两个核心阶段，参与主体多元化且分工明确。

图表10： 中游中两个核心阶段的分类

3. 下游：运营服务层——实现项目长效价值

下游运营服务层是城市更新项目完成开发建设后，保障项目持续稳定运营、实现长效价值的关键环节，核心围绕“资产运营”与“便民服务”展开，覆盖多个细分领域，参与主体以专业运营服务企业为主，竞争格局呈现“细分领域专业化+服务品质化”的趋势。

图表11： 下游运营层三大分类

此外，下游还包括其他细分运营服务领域，如文旅项目运营（针对历史街区、旧建筑改造的文旅项目）、写字楼运营（针对旧写字楼改造项目）、智慧社区运营（为城市更新项目提供智慧化管理服务，如智能安防、智能停车、智能缴费等）。这些细分领域的运营服务企业共同构成下游服务生态，通过专业化、精细化的运营管理，实现城市更新项目的长效价值提升，同时为居民、企业提供更优质的生活和生产环境。