PART.01

调研概况

近两年住宅板块的设计思路更新迭代的非常迅速，为紧跟市场潮流，综小筑平台组织住宅设计方面的资深专家前往天津，调研前沿住宅优秀案例，为河南改善型住宅寻求新的思路。

本次调研围绕天津市已落地及规划中的抬板住宅项目开展实地踏勘与资料梳理，重点研究抬板住宅在规划指标、产品配置、户型设计、抬板体系应用等方面的实施特点，并结合天津市相关政策文件进行深度解读，最终形成可借鉴、可落地的经验总结，为后续河南区域同类项目开发提供参考依据。

PART.02

调研项目介绍及产品特点

（一）丨 中建悦庐棠墅

1.项目基础指标

项目容积率1.27，整体定位低密改善住区，产品涵盖 7—9 层洋房、4 层叠拼、8 层平墅，社区绿化率约 40%，居住舒适度较高。

2.产品配置与定位

项目容积率1.27，整体定位低密改善住区，产品涵盖 7—9 层洋房、4 层叠拼、8 层平墅，社区绿化率约 40%，居住舒适度较高。

3.主力户型及面积段

·刚需主力：89㎡ 三室两厅一卫，格局方正、全明通透，适配首次置业家庭。

·改善主力：115—129㎡ 三室两厅两卫，宽厅设计、落地窗配置，南北通透，得房率约 85%。

·高端产品：155—208㎡ 叠拼 / 平墅，下叠带私家庭院，上叠带星空露台。

·楼王户型：206㎡大平层 / 叠拼，270° 景观视野，空间尺度开阔，功能分区完善，为项目顶级产品。

4.抬板设计特点

整体采用约3.5 米抬板高度，抬板下方集中布置车库及社区配套空间，实现人车完全分流；抬板结构显著提升底层防潮、隔音性能，同时优化景观布局，提升社区整体品质与空间利用率。

5.深度体验分析复盘

中建悦庐棠墅作为天津区域低密抬板住宅的典型实践项目，依托 1.27 的超低容积率，以抬板结构重塑社区空间关系，在户型设计、社区营造、配套服务及地下车库等方面形成了系统化、体验化的产品逻辑。

5.1户型设计体验分析

项目户型覆盖刚需、改善及高端叠拼产品，整体遵循 “高舒适度、强实用性、优尺度感” 的设计原则，居住体验均衡且亮点突出。

1)空间尺度与采光体验优越

主力户型均采用大面宽、短进深布局，115–129㎡三居产品普遍实现三开间朝南，客厅面宽达到 4 米及以上，配合大窗墙比与落地窗设计，室内采光充足、视野通透，无压抑感。LDK 一体化布局使客餐厨空间联动性强，公共活动区域开阔，家庭互动氛围良好，符合现代改善居住需求。

2)功能分区合理，居住实用性强

主卧均采用独立套房设计，配备专属卫生间与观景飘窗，私密性与舒适度突出。次卧空间尺度均衡，无狭小鸡肋空间，可灵活适配儿童房、老人房、书房等多功能使用需求。入户玄关预留充足收纳位置，家政动线清晰，兼顾日常收纳与空间整洁度。

3)楼王户型体验感突出

206㎡楼王户型采用 270° 景观视野设计，客厅与侧向卧室形成转角观景面，景观资源利用最大化。户型配置双主卧套房，家庭成员居住互不干扰，适配多代同堂与高端改善需求。独立家政间、宽景阳台、储藏空间等细节配置完善，空间仪式感与实用性兼备。

4)得房率优势明显

项目洋房产品得房率约 85%，在同区域同类产品中处于较高水平，室内实际使用空间感优于常规高层社区，同等建筑面积下居住体验更舒展。

5.2社区营造体验分析

项目依托抬板体系与低密规划，构建出台地化、景观化、静谧化的社区环境，整体居住氛围纯粹且舒适。

1)抬板体系重构社区空间秩序

社区整体抬高约 3.5 米，形成独立的台地生活平台，实现完全人车分流，地面无车辆穿行，老人与儿童活动安全性大幅提升。抬板形成的自然高差使社区具备台地景观特质，空间层次更丰富，视觉质感优于平地社区。

2)景观体系完整，沉浸式体验强

社区绿化率约 40%，构建 “中央景观轴 + 宅间花园 + 节点庭院” 的多层级景观系统，植物搭配层次丰富、季相变化清晰，步行体验舒适。景观与建筑界面融合度高，多数户型可实现户户观景，居住氛围感柔和自然。

3)社区氛围静谧纯粹

低密规划与改善型定位使社区居住人群较为统一，公共区域噪音低、干扰少。社区内健身、休闲、儿童活动等功能区布局合理且相对独立，互不干扰，整体宜居性突出。

4)归家仪式感与动线流畅度高

社区大门、单元入口、电梯厅等空间均按改善标准打造，归家序列层次分明。台地式入口结合景观过渡，形成从城市界面到居住空间的情绪转换，提升归家体验感与尊贵感。

5.3配套服务体验分析

项目配套以实用化、全龄化、精细化为主，精准匹配改善家庭日常需求，无过度堆砌但体验完整。

1)基础生活配套便捷完善

依托社区底商与抬板架空空间，配置日常便民商业服务，可满足高频次生活需求，步行距离适宜，生活便利性较高。

2)全龄公共活动配套齐全

社区内设置儿童活动场地、老年休憩空间、健身步道及休闲会客区，覆盖全年龄段活动需求。儿童区设施安全且看护视野良好，老年活动区安静舒适，整体公共空间利用率高。

3)物业服务规范稳健

中建系物业服务标准清晰，安保管理严格，外来人员管控到位，居住安全感较强。社区保洁、维修响应效率稳定，公共区域整洁度高，符合改善型社区服务水准。

4)外部配套成熟度高

项目所处板块发展成熟，教育、医疗、商业等外部配套可全面覆盖日常居住需求，无明显配套短板，整体生活便利度良好。

5.4地下车库体验分析

作为抬板住宅的核心优势空间，项目地下车库在防潮、通行、归家体验等方面表现突出，显著优于传统地下车库。

1)空间布局集约高效

车库全部设置于抬板平台下方，不占用地面景观与活动空间，实现 “地面全绿化、地下全停车” 的高效布局。车位配比充足，可充分满足改善家庭停车需求。

2)通行流畅，导视系统清晰

车库内部柱网规整，车道宽度充足，转弯半径合理，行车与会车无局促感。分区标识与导视系统清晰明确，寻车效率高，不易出现迷路情况。

3)防潮防霉体验优异

抬板结构使车库基底与外部土体形成隔离层，大幅降低潮气渗透，车库内部干爽整洁，墙面、地面无明显返潮、霉斑、结露现象，体感舒适度显著提升。

4)采光通风与归家动线优化

部分区域结合抬板高差设置采光井与通风开口，车库内部亮度充足、空气流通性较好，无传统地下车库的阴暗憋闷感。电梯可直接入户，停车至归家动线短、无折返，私密性与流畅度兼备。

5)细节品质感较强

车库地坪、墙面、照明系统施工规整，亮度充足，无昏暗死角。机动车与非机动车分区明确，管理有序，整体环境整洁大气，具备改善社区品质感。

5.5综合体验总结

中建悦庐棠墅的核心价值，在于通过抬板体系系统性解决传统住宅底层潮湿、人车混行、车库阴冷、社区嘈杂等痛点，同时依托低密规划与优质户型设计，实现舒适度与实用性的平衡。项目在空间营造、归家体验、居住安全、环境品质等方面均形成可复制、可推广的成熟模式，对河南地区推进抬板住宅开发、打造高品质改善住区具有较强的参考价值与示范意义。

（二）丨 绿城晓月熙棠

1.项目基础指标

容积率约1.3，纯低密板楼社区，以洋房 + 叠拼为主，总户数约 600 户，绿化率约 38%，产品偏改善定位。

2.产品配置与定位

中高端品质改善住区，强调园林营造与建筑美学结合，得房率较高，整体居住氛围纯粹。

3.主力户型及面积段

·洋房主力：94—139㎡ 三室两厅两卫，三开间朝南、南北双阳台，LDK 一体化布局，空间利用率高。

·叠拼产品：139—178㎡ 四室户型，下叠带地下室及私院，上叠带露台。

·楼王户型：178㎡叠拼 / 大平层，约 9.8 米跑道式阳台，景观面开阔，主卧套房舒适度突出。

4.抬板设计特点

抬板高度约4 米，架空层整合车库、儿童活动区、社区泛会所等功能；抬板与园林高差结合形成多层次景观空间，有效解决底层返潮、蚊虫、噪音及地面沉降问题。

（三）丨 金茂锦棠

1.项目基础指标

容积率约2.0，产品为 15—17 层小高层 + 8 层洋房，总户数约 1200 户，绿化率约 35%，定位高端科技改善住宅。

2.项目基础指标

金茂 “绿金” 科技体系住宅，精装交付，强调恒温、恒湿、恒氧、静音、洁净的居住体验，抬板为科技系统提供安装载体。

3.主力户型及面积段

·楼王户型：168㎡ 四室两厅三卫，全景舱设计，客厅面宽约 10.5 米，270° 寰幕视野，双主卧套房，得房率约 88%。

4.抬板设计特点

抬板高度约5 米，架空层用于布置地源热泵、新风机房、设备管廊等隐蔽工程；抬板结构提升建筑整体抗震与结构稳定性，同时实现人车分流与底层防潮隔音。

（四）丨 金茂泮湖满庭

1.项目基础指标

容积率2.0，由 18 层小高层与 7—11 层洋房组成，共 15 栋，总户数 559 户，临湖布局，绿化率约 35%。

2.产品配置与定位

湖景改善奢宅，配备约 2000㎡艺术会所，精装交付，主打低密湖居与品质生活。

3.主力户型及面积段

·小高层：100—120㎡ 三室，刚改主力户型，总价可控。

·洋房主力：130—143㎡ 四室，通透格局，景观资源优越。

·楼王户型：143㎡湖景洋房，约 7.2 米宽景阳台，270° 观湖视野，景观与舒适度双优。

4.抬板设计特点

抬板高度约4.5 米，架空层设置车库及滨水配套空间；抬板抬高建筑基底，优化观景视线，避免底层潮湿、积水及噪音干扰，提升滨水住区品质。

（五）丨 金地清峯上

1.项目基础指标

容积率约1.8，以 7—11 层洋房为主，一梯一户布局，总户数约 400 户，绿化率约 40%，定位轻改善品质社区。

2.产品配置与定位

毛坯交付，强调高得房率与实用性，在抬板体系应用上更注重成本控制与基础功能实现。

3.主力户型及面积段

·主力户型：97—129㎡ 三室两厅两卫，空间动线流畅，部分户型打造中庭式公共活动区。

·楼王户型：139㎡ 三室，电梯入户，270° 全景视野，曲面窗设计，空间尺度感强。

4.抬板设计特点

抬板高度约3 米，结构形式简洁，重点解决底层防潮、隔音、返水等居住痛点；架空层以停车及基础配套为主，造价可控，适合规模化推广。

PART.03

天津抬板住宅政策解读及利用策略

（一）核心政策依据

1.《关于住宅多样性空间增值利用规划管理的指导意见（试行）》

该文件为天津抬板 / 架空平台住宅最核心、最直接的政策支撑，明确：

·抬板方案可在土地出让、规划许可阶段提前约定，为项目提供明确合规路径。

2.天津市装配式建筑相关政策

抬板住宅结构体系可纳入工业化建造、装配式技术范畴，满足装配率要求后可享受：

·容积率奖励；

·财政资金补贴；

·预售资金监管优化、提前预售等支持。

3.天津市绿色建筑与高品质住宅相关政策

抬板住宅在防潮、隔声、雨水管理、景观营造等方面符合绿色建筑评价标准，可作为绿色建筑加分项，助力项目申报二星级、三星级绿色建筑，并享受相应税收、信贷、审批绿色通道等支持。

（二）政策红利利用要点

1.最大化利用容积率红利

抬板下方空间不计容，可将车库、设备用房、配套用房全部置于抬板之下，不占用计容面积，显著提升土地利用效率与项目收益。

2.绑定装配式建筑政策

将抬板结构、预制构件纳入装配式认定体系，争取容积率奖励与财政补贴，降低开发成本。

3.以抬板提升绿色建筑评分

在规划阶段提前植入抬板防潮、降噪、雨水回收、景观高差设计，直接提升绿色建筑得分，增强项目品牌与溢价能力。

4.配套空间合规化增值

依托政策支持，在抬板架空层设置健身、养老、少儿活动等公共空间，既符合政策导向，又提升产品竞争力。

PART.04

调研总结及对河南市场的启发

（一）天津抬板住宅核心经验总结

1.产品体系成熟，覆盖全客层

抬板住宅已形成从刚需 89㎡到高端 200㎡以上的完整产品链，可灵活适配刚改、改善、高端等不同定位，应用场景广泛。

2.抬板技术标准化、可控化

形成 “抬板 + 停车 + 配套 + 景观” 一体化设计模式，在防潮、降噪、人车分流、抗震安全等方面均有成熟做法，可复制性强。

3.政策红利利用充分

依托 “架空不计容” 核心政策，抬板住宅实现空间增值显著，同时叠加装配式、绿色建筑政策，综合收益优势明显。

4.市场接受度高，具备溢价能力

抬板解决底层居住痛点，提升社区品质，已成为天津市场改善项目的重要差异化卖点。

（二）对河南省及郑州市场的启发

1. 河南相关政策适配性

•装配式建筑政策

河南省明确大力发展装配式建筑，在用地指标、财政补贴、容积率奖励、审批提速等方面均有支持。抬板住宅结构体系可归入工业化建造范畴，具备申报装配式项目的基础条件。

•绿色建筑与高品质住宅政策

河南省持续推进绿色建筑强制落地、成品住宅推广、宜居品质提升，抬板住宅在防潮、节能、降噪、环境提升等方面高度契合政策方向，可作为绿色建筑加分项申报星级认证。

•地方试点与技术推广空间

郑州及省内重点城市对新型建造技术、低风险结构创新持支持态度，抬板住宅可申请地方技术试点、品质住宅示范项目，获取政策倾斜与宣传背书。

2. 河南市场落地建议

1.产品定位贴合本土需求

优先以110—140㎡三室 / 四室改善户型为主力，结合少量顶复、大平层产品，匹配河南主流改善需求；抬板重点解决底层潮湿、雨季积水、噪音干扰等本地常见痛点。

2.技术本土化优化

借鉴天津成熟做法，结合河南抗震、地质、气候特点，适当简化抬板结构高度与构造做法，控制造价，提高项目经济性。

3.政策路径提前谋划

·将抬板体系纳入装配式建筑方案，争取容积率奖励与补贴；

·以抬板防潮、景观提升、空间高效利用为亮点，申报绿色建筑示范项目；

·积极对接地方住建部门，推动抬板住宅纳入本地高品质住宅技术目录。

4.市场推广突出核心价值

重点宣传 “抬板防潮、底层不潮、人车分流、安静舒适、高得房率、高空间利用率” 等卖点，形成差异化竞争力，提升项目辨识度与溢价空间。

PART.05

思考与展望

抬板住宅在天津已形成 “政策有依据、技术有路径、市场有接受度” 的成熟开发模式，对河南改善住宅升级具有极强借鉴意义。未来可结合河南本地政策、气候特征与市场需求，推动抬板住宅标准化、规模化落地，打造更宜居、更高效、更具竞争力的高品质住宅产品。

行业震荡加剧，竞争已回归产品本质。结合天津抬板住宅考察，认真钻研、做好产品是开发商与设计师穿越周期、生存发展的唯一路径，更是契合国情与行业转型的必然要求。

此次考察深切感受到，抬板住宅正是 “做好产品” 的硬核实践：它以技术创新破解底层潮湿、人车混行、车库阴冷等传统痛点，让空间更安全、更舒适、更高效。这证明：唯有摒弃高周转、拼红利的粗放逻辑，沉下心钻研户型、社区、配套与空间利用，用技术解决真实需求，才能在存量博弈中站稳脚跟。

城镇化进入稳增期，需求已从 “有房住” 升级为 “住好房”。震荡是筛选，淘汰粗放，留下匠心。结合天津实践，唯有开发商守初心、设计师研专业，将政策、技术与民生深度融入产品，才能行稳致远，实现高质量发展与 “住有所居、住有优居” 的统一。

调研项目：中建悦庐棠墅、绿城晓月熙棠、金茂锦棠、金茂泮湖满庭、金地清峯上

调研人员：董利斌 焦琛洋 韩林青

调研时间：2026年3月23日-2026年3月24日

策划撰稿：焦琛洋 韩林青

校对品控：董利斌

审核宣发：王家鑫