北京：二手房成交占比68.3%，较2024年提升5.1个百分点
上海：62.7%，提升4.8个百分点
广州：59.2%，提升3.9个百分点
成都：51.5%，提升4.2个百分点
杭州：48.8%，提升3.5个百分点
存量房市场成主力：随着二手房成交占比持续提升，存量房改造、社区更新将成为重点，如北京正在推进的“老旧小区加装电梯”“适老化改造”项目，将提升存量房的居住品质。
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从市场一线看楼市:存量增量并举,发展格局进一步分化
2026-02-06 10:46
从市场一线看楼市:存量增量并举,发展格局进一步分化从市场一线看楼市：存量增量并举，发展格局进一步分化 摘要 2025年以来，多轮房地产支持政策落地生效，存量市场活跃度显著提升，同时城市间、板块内分化态势持续扩大。本文通过一线案例、权威数据与专家解读，剖析当前市场“存量增量双轨并行”与“区位分化加剧”的核心逻辑，为刚需群体提供决策参考。 政策组合拳落地：精准施策激活市场活力 关键政策内容与覆盖范围 2024年12月，换购住房个人所得税退税政策宣布延期至2026年底，覆盖全国所有城市，居民出售自有住房并1年内重新购房的，可按比例退还个税；2025年1月，全国性住房公积金贷款利率下调0.25个百分点，首套房、二套房利率分别降至2.75%、3.25%，覆盖所有缴存职工；2025年3月，北京调整非京籍购房资格，社保/个税缴纳年限由连续60个月缩短至48个月，且允许累计补缴不超过6个月，同时将“多子女家庭”“职住平衡区域”购房资格进一步放宽。 这一系列政策形成“需求端刺激+供给端优化”的组合拳，既降低刚需群体购房成本，又针对重点城市放松限购，直接推动存量房市场带看量与成交量的短期回升。 一线观察：北京链家门店的“政策效应” 经纪人带看：从“等客上门”到“连轴转” “3月政策落地后，日均带看量从之前的12组涨到20组，周末上午9点到下午4点是高峰，连喝口水的时间都没有。”北京链家朝阳公园门店经纪人李磊告诉记者，客户咨询焦点集中在“个税退税怎么操作”“社保补缴是否符合资格”“不满2年房源税费怎么算”三个问题上。该门店周末带看量最高达35组，较政策前增长191.7%。 不满2年二手房源：关注度“逆袭” 李磊所在门店的不满2年二手房源挂牌量从政策前的18套增至25套，带看量环比提升120%。“之前这类房源因为有5.3%的增值税，客户都绕着走，现在很多客户主动问‘不满2年的房子能不能谈税费分担’‘退税政策能不能覆盖增值税’。”数据显示，北京链家平台上，2025年3月不满2年二手房源的搜索量占比达18.2%，较2月提升6.5个百分点。 成交数据：量升周期短 朝阳公园门店3月成交量达12套，较2月的5套环比增长140%；成交周期从之前的45天缩短至32天，客户决策周期从15天压缩至7天。“有个客户3月10日第一次带看，17日就签了合同，主要是担心政策红利‘窗口期’缩短，加上看中的房源有其他客户竞争。”李磊说。 市场数据：存量崛起与库存分化并存 存量房市场占比创新高 国家统计局数据显示，2025年全国二手房成交面积占住房总成交面积的比例达44.6%，较2024年提升3.2个百分点。其中，二手房成交占比提升的城市超六成，典型城市包括： 商品房待售面积：结构分化明显 2025年1-4月，全国商品房待售面积达6.2亿平方米，同比增长8.7%，但环比增速从1月的2.1%降至4月的0.5%，增速持续收窄。库存结构呈现“新房高、二手房稳”的特点：新房待售面积同比增长12.3%，二手房待售面积同比仅增长3.1%；三四线城市新房待售面积占全国的62%，同比增长15.6%，远高于一二线城市的5.8%。 销售与新开工：增速“剪刀差”扩大 2025年1-4月，全国商品房销售面积同比增长2.3%，而新开工面积同比下降11.5%，增速差达13.8个百分点。区域分化显著：东部地区销售面积同比增长5.7%，新开工面积下降8.2%；中西部地区销售面积同比下降0.8%，新开工面积下降15.3%；东北地区销售面积同比下降3.2%，新开工面积下降18.7%。 专家解读：市场趋稳的支撑与分化的核心 当前市场趋稳的核心支撑因素是“政策精准性+刚需释放”，政策没有大水漫灌，而是针对换购、公积金、限购等关键环节发力，直接激活了真实居住需求。 清华大学房地产研究所吴璟教授指出，供给端必须坚持“控增量、去库存”策略：“部分三四线城市新房库存过高，盲目新增供应只会加剧过剩，应通过‘减少土地出让规模+鼓励存量房改造’消化库存；而一二线城市核心区域可适度增加优质地块供应，满足改善需求。” 不同城市的需求差异本质是‘人口+产业+政策’的联动结果。 成都房地产研究院冯波院长分析，“上海、杭州等城市人口持续流入，数字经济、高端制造等产业支撑强劲，加上限购放松政策，新房与二手房市场均保持活跃；而部分三四线城市人口流出，产业基础薄弱，即使出台政策，市场反应也较为平淡。” 北京二手房市场的短期刺激效果明显，3月成交量环比增长45%，但可持续性取决于‘需求释放的连续性’与‘房源供给的稳定性’。 北京链家研究院院长高原判断，“如果后续没有新的政策跟进，4-5月成交量可能会有所回落，但核心区域的优质房源仍将保持热度，因为这类房源的‘居住属性’与‘保值属性’兼具，是刚需与改善群体的共同选择。” 分化特征：城市间与板块内的“冷热不均” 城市间：一二线热、三四线冷 2025年1-4月，上海新房价格同比上涨3.2%，环比上涨0.5%；杭州新房价格同比上涨2.8%，环比上涨0.4%；两个城市的新房开盘去化率均保持在70%以上，部分核心地段楼盘“开盘即售罄”。而三四线城市中，盐城新房价格同比下降1.2%，环比下降0.3%；安庆新房开盘去化率仅为28%，部分楼盘推出“首付分期”“买房送车位”仍难去化。 城市内：核心稳、远郊冷 以武汉为例，2025年3月核心滨江板块新盘“长江悦府”开盘去化率达92%，均价2.8万元/平方米；而远郊黄陂区的“湖畔花园”项目，开盘3个月去化率仅15%，去化周期长达24个月。土地市场同样分化，武汉4月出让的核心区“江汉区唐家墩地块”溢价率达18%，吸引12家房企参拍；而远郊区新洲区的地块则以底价成交，仅2家房企报名。 无论是城市间还是板块内，分化的核心逻辑都是‘资源集中度’核心城市、核心板块拥有更好的教育、医疗、产业资源，吸引人口与资金流入，市场自然更稳；而资源薄弱区域则面临需求不足的困境。 趋势展望：存量与增量并重的高质量发展路径 2025年全国住房城乡建设工作会议明确提出“存量与增量并重”的发展方向，未来市场将呈现三大趋势： 保障性住房补短板：会议提出2025年建设保障性住房200万套，重点解决新市民、青年人的住房问题，这类住房将与商品住房形成“互补”，分流部分刚需需求。 城市更新与增量开发协同 ：一二线城市将通过“城市更新”盘活存量土地，同时在郊区适度开发“职住平衡”的新楼盘，如上海的“五大新城”、北京的“城市副中心”，既满足改善需求，又避免新增过剩。对于刚需群体而言，应优先选择“人口流入+产业支撑+核心板块”的房源，这类房源的“抗跌性”与“流动性”更强；而对于投资群体，需谨慎对待三四线城市的远郊房源，避免陷入“库存陷阱”。 结语 2025年房地产市场的“存量增量并重”与“区位分化扩大”已成定局，政策红利虽能短期激活市场，但长期走势仍取决于城市的资源禀赋与需求支撑。刚需群体应结合自身预算与需求，聚焦核心区域的优质房源，理性决策、按需购房。