一、行业动态
年初全国及地方政策协同发力，稳预期、促发展
2026年稳地产为基础，重点推进城市更新
全国住房城乡建设工作会议为2026年工作定下基调，核心任务从去年的“推动房地产市场止跌回稳”调整为“着力稳定房地产市场，并将城市更新列为2026年首要任务;同时官媒定调房地产经济基础属性，“稳” 字贯穿全年
关键政策落地，明确给出操作指南
相关政策持续发力，截止目前，已明确把“实施城市更新”写入2026年重点工作的城市达到34座，加上此前已开展试点的21城，全国累计约55座城市在“十五五”期间系统推进城市更新
调整税费政策，降低交易成本，促进需求释放
通过“税+信贷”组合政策，从交易端与需求端双向发力，降低住房持有、交易与购房成本，旨在激活二手房流通、释放改善需求，推动市场信心修复与需求释放
稳托底，降成本、去库存、稳预期
地方城市因城施策精准发力，围绕公积金优化、去库存、稳市场、契税补贴四大方向发力，既降低购房门槛、释放短期需求，也推进供给优化与保障房建设，助力市场企稳与长期健康发展
二、市场端
土地：管城区1月公示288亩住宅地，供地节奏加快，潜在竞争升压
1月20日管城区公示5宗涉宅用地控规，分别位于航海路、十八里河板块，容积率均≤2.5素质较优，预计上半年挂出此外，2026年以来，多个商改住地块公示，分别为永威城、绿都澜湾、碧桂园云境后期地，供地结构持续调整
预售：集中中原区、郑东新区
预售前公示：共计686套房源，集中中原老城通派龙湖项目、其次惠济区铁建投城发花栖樾项目；取证套数：共计732套，1月受春节临近节点影响，市场活跃度降低，供货走低，环比+34%，同比-76%
访交：传统淡季、营销放缓，成交环比降幅14%
开盘：四代红海竞争期，首开分化，需精准匹配客群与产品
四代宅竞争高压期，首开分化。1月建中九樾云筑首开，项目面积段偏大（≥180㎡占比77%）、总价段偏高（起步总151万，主力总价段200-250万），区位较弱、配套空白，销售支撑逻辑不足，首开较差
预计供货：2026年供货压力仍在升级，管城/中原核心区升压
26年预计新面市项目23个，主要集中管城区（6个）、郑东新区（4个）；中原区（4个）；分环线看，三环内项目共计11个，主要集中管城区航海路板块、中原区碧沙岗板块
热销项目：市场活跃度回落，榜单总量及占比双降
1月TOP15成交总量411套（环比上月-105套），占当月成交总量42%（占比环比上月-4%），榜单门槛值21套（环比上月持平），榜单总量下滑明显
新房备案：供销处于低位，新规效应弱化，价格涨幅收窄
1月供应13万㎡（环比-19%，同比-65%），成交21万㎡（环比+7%，同比-42%），四代宅对市场整体价格拉升作用减弱，均价同环比涨幅收窄，去化周期持续拉长；分区同比成交来看，管城区、中原区活跃度回升
榜单：四代宅主导头部榜单，TOP前5领占市场15%
二手房：库存压力较高，持续降价导致新增挂牌量走低
截止2026年1月，大郑州二手房库存总量约16万套，市区库存总量约10万套，存量高企；近一年市区挂牌量价双降，均价无限下滑导致卖方房东产生抵触心理，挂牌意愿走低
1月二手房成交面积16万㎡，环比-3%，同比跌幅超6成，销量持续萎缩；成交均价10725元/㎡，同环比微涨2%，价格呈窄幅波动但持续探底
三、总结
全国层面，从“稳预期、购房降负、城市更新三大方面出发，稳定市场预期。地方层面，因城施策，精准发力，以“公积金+补贴”等组合拳降低购房成本，同时通过调整首付比例、规范经纪行为、稳定行业预期。
住宅市场：传统淡季，市场活跃度进一步降低。
新房市场：四代宅对新房价格拉升作用减弱，促销效果边际递减。1月来访及成交分别环比下降6%、14%，认购转化率进一步走低。
二手房市场：存量高企、量价双弱，均价无限下滑导致挂牌量走低；成交占比进一步向新房倾斜，流通性疲软态势难改。
榜单项目与房企：市场分化严重，优质项目领跑市场。
市场分化态势凸显，优质项目与头部企业领跑行业。核心区四代宅项目（正弘序、招商嵩雲序、信达棠樾七里等）及招商、信达等头部国央企市占率优势显著，其中四代宅包揽头部成交榜单，TOP前5项目合计抢占15%市场份额，集中度持续提升。
趋势预判：2026年供货压力仍在升级，四代产品步入红海竞争期，产品量价带动效应弱化，需要进一步精准产品及需求匹配度，深度研究产品定位、及客户购买逻辑。
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