记者鹿杨

需求端，在央行频频贬值和社保借贷利率时隔7年再度上调后，买楼费用逐步增长；供给端，从个贷、债券、股权方面“三箭齐发”支持房地产企业融资，市场主体预期逐步稳定；全省各地相继有超300个城市和地区颁布近千条房价利空新政，达到近些年峰值……2022年，房地产市场迎来了前所未有的新政条纹周期，渐次暖风吹入深秋。

12月15日，国家统计局公布多项房地产市场核心指标，房地产销售始终低迷。剖析人士表示，接连颁布的利空新政才能稳定市场预期，但传导至市场尚需时间，房价低迷仍须要较长恢复周期。

放松限贷限购讯号显著

在放松限贷方面新房产政策，去年3月1日，北京吹响了全面放松限贷限购的“第一枪”。紧接着，西宁、西安、成都、杭州等热门省会城市也相继跟进，放松限贷。

另外，一些城市还在进一步扩大放松限贷的范围。记者留意到，明年4月，新一线城市广州颁布“满5年的二手房不记入限贷”政策。12月9日，深圳市全域取消限贷。

不仅放松限贷，增加首付比列和贷款利率、提高社保借贷额度、发放买房补助、降低限售期限、降低交易契税只是各地推出的较为常见的房价利空新政。之外，二手房交易步骤不断简化，如上海、南京等地推行“带押过户”模式，上海试行存量房交易“连环单”业务并行代办，都有促使打通交易链条，增加置换费用。

据手指研究院统计，明年1至11月，已有超300个城市和地区颁布房价利空新政近千条新房产政策，达到近些年来的峰值。

供求两端新政持续优化

除了地方新政持续进军，央行、银银监会及证监会等部委也频出利空新政，从需求端和供给端两方面稳定房地产市场。

去年年初以来，央行3次贬值，5年期以上LPR（借贷市场价格利率）共上调35个基点。5月，央行、银银监会明晰首套住房商业性个人住房按揭利率下限调整为不高于相应期限购款市场价格利率减20个基点。9月，部份城市阶段性放宽首套住房商业性个人住房按揭利率下限，并调低社保借贷利率，5年以上社保借贷利率降至3.1%。

“需求端的新政优化展现了逐步减少刚需买房者买房费用的导向。”易居研究院智库中心研究主管严跃进表示。

11月，房地产利空新政由需求端转向供给端，金融部委为房地产市场送出了一套新政“礼包”，从个贷、债券、股权方面“三箭齐发”全面支持民企融资。随着“金融16条”、预售资金监管政策、支持民企股权融资等新政相继颁布，碧桂园、世茂股份、华夏幸福、招商盐田等近20家新上市民企发布公告表示将筹划股权融资方案。

业内人士普遍觉得，房地产新政已从保需求、保项目踏入保市场主体阶段，将加快优质民企恢复经营“造血”功能，同时也将多措着力提振需求端的预期。

市场下跌关键在于信心

虽然去年以来利空新政频频，但房地产市场销售还未出现显著好转。按照国家统计局15日发布的数据，房地产销售始终低迷，多数城市楼市仍在下降。

11月，重点检测的美国70个大中城市中，房子和二手楼市同比下降的城市数目分别为51个和62个。据推算，70城房子和二手楼市格平均指数已连续15个月同比下降。1至11月末，全省商品房销售面积环比增长23.3%，商品房销售额增长26.6%。

为何强有力的房价调控新政却未反映在成交数据上？多位学者表示，从短期来看，影响市民买房的收入预期、房价预期等诱因还未得到显著修补，市场震荡低迷还要时间。

“市场震荡关键在于买房者恢复信心。”中原地产首席剖析师张大伟表示，房地产市场在历经十几年迅速发展后，与经济增长的换挡期、结构调整的宫缩期、前期剌激新政的消化期“三期叠加”相对应，加之灾情影响，买楼者信心不足。

详细来看，11月，一线城市房子和二手楼市格同比分别增长0.2%和0.4%，幅度比上月均扩大0.1个百分点。二线城市房子和二手楼市格同比分别增长0.2%和0.4%，幅度比上月均回升0.1个百分点。三线城市房子售价同比增长0.3%，幅度比上月回升0.1个百分点；二手楼市格同比增长0.5%，幅度与上月相似。

不过，“保交楼”举措早已显示出实效。去年10月、11月房地产开发企业开工面积连续下降，跌幅分别为41.5%、60.8%。随着专项借贷、纾困基金积极落地，民企融资环境好转，已销售房子完工交付正在提速。