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房地产新政深陷可怕的“塔西陀骗局”，

多数人怀疑楼市就会下跌

文/马光远

新年后“两会”前，观察房地产市场的运行，总体的觉得是，比我们今年年末预判的要热，比统计局数字展现下来的要热：

上海由于农地供应的大降幅降低，二手房市场重新回升，量价齐涨，人心依然惶恐；再加上京津冀一体化的加快，上海周边，非常是新机场概念下一些畅销新盘一直趋之若骛；今年的一些热点城市，好的新盘一直紧俏；广东的楼价在经历多年的暴跌后得益于大雾在其他地方的席卷而开始明显震荡；一些热点城市周边的三线城市，由于价钱的溢出效应也在下跌，在严控的新政背景和“两会”前传统的淡季，房地产一直是热门的话题。

自今年“9.30”以来，房地产新政风声鹤唳，超高层不断喊话“房子是住的，不是炒的”，一些地方并且明晰表示“2017年楼市同比不下降”，然而，为何市场一直逆市而动，为何房子者始终欺瞒早已很高的楼价，轻视严肃的新政和官方的各类表态，以及统计局关于楼市行情早已回升的说法而仍然坚决的入市。

年后对市场的实地观察，以及出席一些经济峰会你们始终不改的对房地产的关切说明：美国的房地产新政真正深陷了“塔西陀骗局”，无论怎么表态，无论新政怎么严肃，无论楼市多高，你们集体行动的逻辑就是：不再坚信新政会真的抑止楼市，任何时侯，买都是最正确的选择。

这些对新政一致投不信任票的“集体行动的逻辑”背后，折射的是新政屡次无效，长效模式又处于真空状态下，房子者悲哀又凄凉的选择。

简略回顾一下98年以来房地产新政的变革：

98年，房地产市场化开启，房地产成为经济新的下降点，房地产投资额以每年少于20％的速率下降，造成2003年出现投资过热，楼价迅速下降的态势。

2003年成为房地产新政的第一次“拐点”，中央推行了以“管严农地，看紧个贷”为主的宏观调控举措；但市场化对新政置若罔闻，造成2005年政府颁布更严肃的调控举措；

2006年5月17日国务院常务大会提出了推动房地产健康发展的六项举措（“国六条”）使新政调控的力度空前。与此相对于，限内资，限炒楼，查农地，严征税等一系列措施陆续颁布，房地产市场堪称风声鹤唳，因此，楼价下跌的速率也达到了高峰；

08年金融危机引发上海等城市出现了楼价大跌，交易萎缩等现象，2008年6月之后，全省大部份地区出现了“价跌量减”的现象，引起各地政府一改过去调控房地产，因而采取救市的新政，拯救房价的态势。2008年11月20日房产政策，国务院颁布了《关于推动房地产市场健康发展的若干意见》，新的“国六条”正式取代了旧的“国六条”，施压楼价的新政在胜利的曙光到来之前却戏曲性的被救市的“国六条”取代，在前所未有的条纹的本币新政和各地不遗余力的拯救下，房地产市场重现狂躁，二手房市场的交易突破了前两年的总和，楼价下跌，再创历史新高。

随即又被迫进行调控，在经历2013年的全面上涨以后，2014年房地产自己调整，投资、销售和价钱都全面下行，到了2015年，房地产投资降到冰点，政府又开始全面救市，以“去库存”为主题的新政并且房地产市场重新狂热，直到2016年“9.30”再次调控。

以上事实告诉我们，1998年以来，我们几乎每年都颁布大量的房地产调控新政：楼市迅速涨的时侯抑止，楼价要掉的时侯立刻出手救，面多了加盐，水多了加面。

我从来没有见过哪一个产业像房地产一样，年年服药，一会伟哥，一会流产药，扫黄也没有像房地产市场的调控这么痴迷和经常！

就是在这么的周期下，美国的房地产产业竟然成长为全球最大的房地产市场，成为推动几十个上下游产业的支柱产业，成为地方政府的最爱，老百姓财富的主要承载方式，这真的是一个奇迹。

同时，应当强调，从98年住房商品化变革以来，美国房地产新政机制仍然就处于一个盲目被动的规避楼价下跌的短期通道中，根本没有时间和空间对自身的新政机制进行梳理和反省，甚或有机会建立科学的机制机制。

假如站在产业和公共新政的视角而言，2003年以来，美国的房地产新政基本都是失败的，包括今天的“去库存”，一直属于违反产业和市场基本规律的行径。去库存对于中小城市颇有帮助，但其二再助涨了热点城市的泡沫，致使人为的恐慌。

管理层说：“房子是住的”，但这话要落到实处，在新政构建上并不容易，还要重塑过去的这些做法，对农地机制、信贷机制、税收体制以及住房保障机制要进行再次建立，并且要剥离房屋和这些公共福利，包括教育、医疗等的关系，还要对城市资源的过于集中痛下决心改变。

我在上一篇文章中非常告诫，房屋，应当是住的，但现今房产政策，这些房屋根本不是房屋，而是成了一种进场券和享受城市福利的套票。

在房屋具有这些附加值的状况下，你如何或许说房屋也是住的？

前一天上海又传出每平米25万以上的天价学区房，一个40平的小套房就动辄千万，假如真的房屋是住的，1000万，你可以选择住上海四星级的奢华酒店酒吧，而不是40平的旧房屋。

新政早已严肃到不能再严肃的程度，但市场一直坚信未来就会涨，恐慌性的入市一直在继续，房地产新政的公信力的修补，绝非几句可爱的标语才能解决，还要真正认识房地产的基本规律，并扎扎实实去建立一个真正稳定预期的新政机制，这绝非短期可以解决。

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